房地产成本控制要点

控制什么怎么控制谁来控制备查文件规划条件（可事前预控）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本征地费用（可采取策略控制）少交或晚交，分批交纳（契税费用占出让金的4%左右）拆迁安置费用（可采取策略控制）利用政策进行控制大市政费用（不可控）自建部分按照公司要求走；交政府部分按有关规定办理（比如安阳城市基础设施费按建筑面积120元/m2缴纳，建筑面积要精确，避免数据偏大造成经济损失或因补交费用而影响规划许可证的办理）付款总额（可采取策略控制）为公司争取最大利益付款时间（可适当控）周期长，次数多数通一平标准（可适当控制）明确验收标准明细仁和置业全过程成本控制要点一、立项阶段成本控制要点立项成本控制要点应用指南：立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。控制要点业务部负责、财务部配合业务部负责、财务部配合新征土地立项文件、可行性研究报告、规划条件书二、规划设计阶段成本控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件（1）可行性规划设计（2）方案评审市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性规划设计变更环节，重新评审总工办（规划设计部）政府控规（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定根据提交的设计成果进行投资估算总工办（规划设计部）预算计划部根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书方案设计招投标总工室（规划设计部）、营销中心总工室或预算计划部方案设计评审评审小组（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整业务部、总工办（规划设计部）控制要点1、规划方案（可控）2、规划报批设计（1）规划设计方案规划阶段成本控制要点应用指南：规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则：合理规划、多次研讨、严格审批。总工办（规划设计部）和公司评审小组在该环节承担主要的职能。（1）扩初设计要求（2）成本概算对报批设计进一步调整设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算总工办（规划设计部）、评审小组预算计划部（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审小组评审小组（1）小区建筑功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能总工办（规划设计部）、策划部（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件总工办（规划设计部）业务部（3）景观绿化方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标预算计划部招投标评审（4）智能化设计智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢总工办（规划设计部）招投标评审委员会（5）销售说辞保持各部门于销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性总工办（规划设计部）、工程技术部、营销中心（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前就确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装总工办（规划设计部）、预算计划部3、扩初设计（可控）4、功能设计（可控）5、材料设备（可控）（1）地质勘察确定专业地质勘察队伍出具地质勘察报告总工办（规划设计部）、工程技术部、预算计划部（2）设计方案评审桩基设计结合地质勘察报告的建议由专家进行桩基形式和结构评审（3）桩基施工图设计出图（1）施工图（含民建和人防）设计单位招标严格按公司招投标管理办法执行招投标评审小组（2）施工图设计要求在扩初图的基础上，结合销售需求、产品品质要求、桩基设计、功能设计、配套设施等因素确立施工图设计要求对部品材料选型优化总工办（规划设计部）桩基和扩初设计方案（3）报施图出具内部审核总工办（规划设计部）（4）外部审图审图费用缴纳出具图审报告业务部、总工办（规划设计部）（5）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合预算计划部（6）报建政府部门报批费，按政府有关政策缴纳业务部包装方案选择结合产品定位方案确定包装形式总工办（规划设计部）、营销中心6、桩基设计（可控）总工办（规划设计部）地块附近类似的地质、水文资料、扩初设计方案7、施工图设计阶段（可控）8、营销前期现场包装（可控）（1）办理的前提条件准备（2）办理的时间提前准备好各种条件和资料根据销售回款计划越早越好业务部物业管理完善费限额设计物业主管副总、工程主管副总、总工办（规划设计部）、营销中心控制什么怎么控制谁来控制备查文件10、其他费用（可控）9、建筑规划许可证、施工许可证办理相关费用（可采取策略控制）三、招投标及合同签订阶段成本控制要点招投标及合同签订阶段成本控制要点应用指南：招投标及合同签订阶段的成本控制涉及到营销中心、工程技术部、设计部门、审计、纪检、等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点（1）工期（2）工程造价或取费标准（3）质量要求（4）付款方式（5）招标范围（6）结算方式（7）验收标准（8）投标注意事项（9）废标条件（10）接标时间（11）开标时间（12）定标方法（13）投标单位补充意见（14）标准合同条文（15）图纸、其他要求等设置招标文件会签表，招标前招标文件进行评审会签预算计划部、工程技术部（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）业绩（5）资金实力（6）合作经历（7）信誉度根据《供应商筛选评价管理办法》筛选出优质的合作供方入围预算计划部、工程技术部、纪检部、审计部《供应商筛选评价管理办法》（1）技术性评标和定标（2）经济型评标和定标优先顺序：1、技术标准2、经济标准3、合作经历综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审小组（1）采用规范化的合同示范文本（2）严格合同条款（3）规避合同风险按《合同会签管理办法》进行合同会签合同会签表存档备查在合同中对变更和签证范围作出约定，超过范围才允许调整合同价款预算计划部已拟定的合同标准示范文本《合同会签管理办法》2、投标单位筛选（可控）3、评标、定标（可控）4、合同签订（可控）1、招标文件编制（可控）控制什么怎么控制谁来控制备查文件控制变更的发生项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先总工办（规划设计部）、工程技术部《仁和置业设计变更管理审批流程》变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行相关经办部门《仁和置业设计变更管理审批流程》变更的审批总工（或工程副总）审批后方可进行变更总工（或工程副总）《仁和置业设计变更管理审批流程》签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款、设计图纸、规范标准执行工程技术部《仁和置业工程现场签证管理流程》签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则工程技术部、预算计划部、工程副总《仁和置业工程现场签证管理流程》签证的工程量和价格审核认真准确核对签证的工程量签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并由相关人员签字，盖章工程技术部、预算计划部、工程副总《仁和置业工程现场签证管理流程》、《分包（零星）工程项目现场工程量认定四、施工阶段成本控制要点施工阶段成本控制要点应用指南：施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点1、设计变更（含图纸会审）（可控）2、施工现场签证（可控）（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过招投标确定配合费，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本预算计划部总承包合同（1）选型（2）材料计划（3）材料供应方式（4）预留时间（5）付款进度（6）材料进场验收（7）甲供材料保管与保修所用的各种材料的选型应在招标前确定样品或做样板限时编制材料计划，材料计划签认先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用要考虑可能出现的问题，留出相应的时间提前采购按合同约定执行付款根据合同约定、图纸设计要求、相应的规范标准、甲方的特定需求进行验收，进场前到货源地跟踪查看，做到事前控制在合同中明确材料到场方式、卸货和保管的责任承担者并明确保修责任和保修期限额领料预算计划部、工程技术部《分包工程及材料、设备招标管理办法》、相应的合同、图纸、相应的规范标准付款进度按合同约定，结合工程进度进行支付预算计划部、工程技术部付款的审批根据情况由不同级别人员审核签批预算计划部、工程技术部、审计部、财务部、工程副总4、材料供应（可控）5、工程款的支付（可控）3、总分包配合费（可控）（1）设计方案、标准（2）材料设备选择（3）队伍选择严格审查，避免设计浪费通过比价、询价或招投标控制材料价格在条件允许的情况下，通过招标选择价低、质优队伍业务部、预算计划部避免质量事故发生严格按规范、标准进行质量控制结合公司质量控制体系进行质量检查和管控加强过程跟踪和监督加强隐蔽工程的检查开工前进行技术交底工程技术部避免安全事故发生任何工程施工前应进行安全交底过程中督促落实定期进行检查，发现问题及时整改，将安全问题消灭在萌芽状态工程技术部（1）办理的前提条件准备（2）办理的时间提前准备好各种条件和资料根据销售回款计划越早越好业务部、客服部控制什么怎么控制谁来控制备查文件对资料的真实性、有效性、合理性、扣罚款情况等进行全面审核工程技术部工程师、部门经理、预算计划部经理进行层级审核，严格把关工程技术部、预算计划部1、乙方提报的竣工决算依据资料（可控）五、竣工验收决算阶段成本控制要点竣工验收决算阶段成本控制要点应用指南：工程竣工验收阶段的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点9、预售证办理费（可采取策略控制）6、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费（采取措施可控）7、质量事故成本控制8、安全事故成本控制《决算申请管理办法》（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商变更中的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作预算计划部、审计部进行审核工程技术部进行现场查勘了解乙方使用和绑扎钢筋情况严格执行合同中价差调整办法工程技术部、预算计划部、审计部（1）材料价差（2）人工差价（3）费用价差及时跟踪人工、材料、费用变化情况，当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策预算计划部（1）各种设计变更资料、签证单（2）工程量（3）价格再次审核，避免不该计算的洽商、变更流入；同时进行工程量和费用的核算预算计划部工期严格按已设定的工程进度总计划和合同中约定的工程进度计划进行控制，奖罚分明，严格执行质量过程控制质量奖罚，及时开具奖罚单并递交财务部配合管理对配合不到位的进行处罚，严格执行扣款严格过程控制，对水电费、甲方安排人员作业费等相关扣款情况，及时开具扣款单并递交财务部2、钢筋用量核实（可控）3、价差的调整（可控）4、洽商、变更的费用控制（可控）5、违约与责任（可控）工程技术部、预算计划部《决算申请管理办法》预算计划部、财务部、业务部、总工办控制什么怎么控制谁来控制备查文件（1）未销售的商品房（2）样板间（3）其它与物业公司签订物业管理委托协议客服部（1）商业（2）车位（3）其它与物业公司签订物业经营委托协议客服部（1）维修费用控制（2）新增设施严格按《工程质量维修管理办法》执行，合理控制维修成本避免维修费用的二次支出合理控制维保阶段增设新设施而造成成本增加工程技术部、客服部《工程质量