2012.5.9沈阳商业综合体资料

沈阳城市综合体研究香港联祥奥园项目组2012.5.9目录城市综合体研究沈阳商圈研究报告大纲典型案例研究综合体项目客户分析综合体个案分析城市综合体研究城市综合体定义城市综合体概念城市综合体具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体分类城市CBD中心综合体交通枢纽型城市综合体城乡结合部城市综合体城市综合体九大特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合型土地使用均衡性空间的连续性内外部关系的完整性强大的对外辐射性升值价值综合体住宅写字间商业展览…酒店城市综合体项目列表序号项目名称所处区域类型开发商建筑面积容积率物业形态投资总额1沈阳天地皇姑枢纽型瑞安地产10010公寓、住宅、写字楼、商业902东北世贸中心沈河中心型新恒基339星级酒店、写字楼、商业543国际金融中心沈河中心型恒基兆业5313公寓、购物中心、写字楼、超5星级酒店804华府天地沈河中心型上置、华锐19011公寓、酒店、写字楼、会议中心、购物中心1505新华国际沈河中心型香港新华集团259酒店、写字楼、购物中心256恒隆广场沈河中心型恒隆地产807公寓、酒店、写字楼、商业、展览1007裕景中心沈河中心型裕景地产12012公寓、住宅、写字楼、酒店、百货808领先国际和平中心型沈阳新拓置业3010公寓、住宅、写字楼、商业159华润中心和平中心型华润置地617.6酒店、住宅、写字楼、商业、购物中心4510嘉里中心和平中心型嘉里集团20012公寓、住宅、写字楼、会展、星级酒店8011佳兆业中心和平中心型深圳佳兆业2110公寓、住宅、写字楼、商业2412茂业中心和平中心型深圳茂业38.7715公寓、住宅、写字楼、商业2013世纪华丰和平中心型华丰建设409.5公寓、住宅、写字楼、商业2514世茂五里河和平中心型香港世茂16610公寓、住宅、写字楼、百货、酒店15015新夏宫和平中心型华新地产319.3公寓、住宅、写字楼、商业3016皇朝万鑫大厦和平中心型中一集团2520公寓、住宅、写字楼、商业2717泛华广场浑南城郊型泛华地产466.1酒店、公寓、住宅、写字楼、商业2518亿丰广场浑南城郊型上海亿丰集团855.3酒店、公寓、住宅、写字楼、商业3519保利达广场浑南城郊型香港保利达1005.8购物中心、商务会务中心、公寓、住宅、写字楼、酒店7020龙之梦大东中心型上海长峰4809酒店、购物中心、写字楼、商场、会展等26021万达新天地和平中心型万达集团34.74.5公寓、写字楼、专业店、百货5022协和广场和平中心型华强集团3010公寓、酒店、百货3523万达广场铁西枢纽型万达集团904.5住宅、商业、公寓、酒店4624华强广场和平中心型华强集团19.338.6电子商务、写字楼、住宅2225诚大数码广场和平中心型筑成房产368.5商业、公寓、住宅2026群升新天地东陵枢纽型沈阳新天地有限公司405.5酒店、写字楼、商业、住宅40城市综合体分布沈阳城市综合体总结特点一：众多实力开发商聚集特点二：开发时间集中、体量大目前全市在开发的综合体项目近20个，开发面积达到218万㎡，排名全球第二位。特点三：项目分布范围广除去金廊沿线，各主次商圈也纷纷开发了大型综合体项目，形成多点建设，城市综合体多点开花的局面特点四：项目定位多为高端项目，同质化严重本案在细节以及手段上要做出亮点与差异化，才能在未来竞争中突出重围沈阳商圈研究目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。沈阳现有主要商圈层次分布：■市级商圈3个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈）■区级商圈3个（北市商圈、北站商圈、铁百商圈）■专业商圈3个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈）■特色商圈1个（西塔商圈）沈阳商圈概诉沈阳商圈分布中街商圈太原街商圈沈阳市两大主力商圈，辐射范围大，对周边城市吸引力强，是沈阳商业形象和辐射能力的重要展现辐射东三省的批发市场，沈阳市商业专业、特色市场，是沈阳商业市场的重要组成部分沈阳市区级商圈及特色商圈，商圈区域性强，是沈阳市商业的重要补充五爱商圈南塔商圈三好街商圈西塔商圈北站商圈北市商圈铁百商圈沈阳市基本上形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的商业格局沈阳商圈分布总结综合体个案分析万达新天地----太原街群升新天地----南塔商圈中粮大悦城----中街华润万象城----青年大街铁西万达----铁百商圈沈阳商圈综合体代表项目万达新天地太原街新的购物中心基本指标基本信息位置和平区太原南街占地（万㎡）8。2㎡总建面（万㎡）50。85M2容积率6.2项目业态公寓、住宅、百货、写字楼面积区间38~110平米当前均价（元/㎡）售罄项目介绍：万达新天地项目位于东北第一商圈——太原街，期为现已有的沃尔玛、百盛百货、百安居、国美电器等主力店，产品特色：集商业、办公、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能商业社区。群升新天地改变南塔商圈商业结构基本指标基本信息位置沈河区文化东路占地（万㎡）6。5㎡总建面（万㎡）45M2容积率7项目业态公寓（1栋）、写字间（1栋）、住宅（3栋）、回迁楼（1栋）面积区间公寓：48~71平米写字间：62~97平米住宅：50~130平米当前均价（元/㎡）11000项目介绍：商业部分：70%自持，30%出售负二层停车场；负一层大型超市；一、二层：品牌主力店、门市；三层：主题层；四层：餐饮健身；五层：影院、音乐广场。产品特色：主街总长580米购物中心街区化，街区购物情景化南塔电子市场南塔客运群升新天地沈阳国际鞋城省图书馆金马鞋城步阳国际润达鞋业广场本案东北日杂东北日杂友好日杂中粮大悦城东中街主要的购物中心基本指标基本信息位置沈河区中街鹏利广场占地（万㎡）7.2㎡总建面（万㎡）50M2容积率6.94项目业态公寓、商场面积区间公寓：37—62平米当前均价（元/㎡）11000项目介绍：中粮大悦城（原鹏利广场）项目位于大东区，沈阳最繁华的商业街中街步行街的东端，西起东顺城街，东至小什字街，集住宅，商业，公寓为一体的综合性地产项目，项目是由中粮集团投巨资打造。产品特色：以青年为主题，打造沈阳首个青年购物中心华润悦府最具潜力的城市综合体项目基本指标基本信息位置沈河区青年大街占地（万㎡）8.05总建面（万㎡）70容积率8.7项目业态写字间、高端住宅、商场、超5星酒店、公寓面积区间106-280㎡当前均价（元/㎡）20000—22000项目介绍：华润中心是继深圳华润中心、杭州万象城之后，作为华润集团“都市综合体”全国复制的第三站。是一个集办公，休闲、餐饮、购物、娱乐为一体的都市综合体项目产品特色：依托华润背景，打造沈阳最高端综合体项目铁西万达广场铁西新核心基本指标基本信息位置铁西工业大学占地（万㎡）65000㎡总建面（万㎡）450000M2容积率7项目业态公寓、写字间、住宅、百货公司面积区间公寓：24-65平米住宅：86~163平米当前均价（元/㎡）7000左右（尾盘）项目介绍：铁西万达广场，是万达集团第三代城市综合体集大成者，精准配比住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓6大城市机能，整合国际商业资源，携手世界500强企业，打造沈城新都市中心产品特色：改变铁西商业布局，铁西的城中城商业面积：227519.59平方米商铺数量：约200个开业时间：2010年8月20日租赁价格：20000/月面积区间：120~200平客流量分析：周末52000人/天；夜晚1400人/小时；提袋率：5%；客户人群：以周边收入高端人群与年轻人群为主；业态分布：食品、服装、鞋帽、化妆品、娱乐；1F潮流殿堂淑女屋、自然元素、阿桑娜、真功夫、深蓝、必胜客、JACKJONES、星巴克、KFC、米旗2F动感磁场太平鸟男装、麦当劳甜品站、苹果、艾玛施、秋水伊人、S.DEER、1943ALLCK、3Gshop等3F食尚天下味必居、丽湖蒸菜、蓉李记、JUVA欧华素美中心、德香苑北京烤鸭、巴蜀烤鱼等铁西万达广场商业调研店铺举例：正面左侧第一家店铺：米旗西点进驻时间：2010年8月开业至今面积：120平租金：27500元物业费：5000元电费：1.4元每月费用总计：3.3万日营业额：3000元左右备注：同比米旗中街兴隆店日营业额相差近10倍米旗店之前的高端类产品塞拉维店，由于极少客户购买，不久撤店。备注分析：万达广场属于中高端商业项目，铁西商圈商业市场处于中低端水平，老百姓对商城的品牌认知度不够，大多都是年轻人买一些潮流品牌或年轻人到万达看电影，玩电玩。由于铁西高端客群仅占消费群体的10%左右，且租赁费用支出高昂，许多经营高端产品的商家，如高档服装品牌、化妆品品牌店，已陆续从万达商场撤出。铁西万达广场商业案例综合体项目客户分析中高档低档写字楼商住公寓顶级扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可以发展型企业接受高价格，商务配套服务人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，成长型企业区位要好，交通便利人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始创业型企业要求形象人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住企业发展阶段铁西综合体项目客户分析办公物业需求本地实力雄厚企业以及大型国企、国内大型和房地产（6%）；金融保险业所占比例较低沈阳甲级写字楼买家分析甲级写字楼租户来源分析13%12%5%32%外资企业,10%其他,10%个人投资型,10%中小型企业,10%7%10%21%大型国企本地实力雄厚企业20%国内大型企业,40%制造业服务业批发零售业IT业房地产金融保险其他沈阳甲级写字楼主要租户行业是制造业（32%）和商务服务业（19%），占总量的沈阳甲级写字楼购买人群投资比例低于20%51%；其次是批发零售（10%）、IT业（7%）（其中个人投资小于10%）。企业为主力购买群体。大型国企，如中石油、4.7%，但通常平均租赁面积较大，例如东亚中石化、政府机关等。大型企业，本地实力银行租用财富中心E座1-4层；雄厚企业铁西综合体项目客户分析典型综合体案例研究铁西深圳华润中心案例总结万象城※商场出租率达99%，年销售总额达40亿元※顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一华润大厦※出租率近100%※40多家国际金融机构与国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行，荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业商业规划：成功的基础商业规划必须解决三方面的问题确定零售概念进行市场定位提出业态组合（TradeMix）购物中心区别一般百货商场的重要特点：“在集中时间内感受多元化、综合性的消费”。中国第一代购物中心有两种致命伤：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。铁西深圳华润中心案例总结招商推广：成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。铁西深圳华润中心案例总结万象城招商推广主要活动活动名称深圳华润中心•万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式活动时间2003年12月25日活动内容内容:12月15日，华润（深圳