VT-CB-WI002-三阶段设计成本控制操作指导书-hxh

北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第1页共7页三阶段设计成本控制操作指导书编辑霍新华日期2007-11-28审核于琛、杨毅清日期2007-11-28批准许立日期2007-11-28文件编号：修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第2页共7页三阶段设计成本控制操作指导书为体现公司“以性价比最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业竞争优势”的成本管理宗旨，做到以事先控制为主，事中及事后控制为辅，在立项、设计、招标采购、施工之前发现问题，最大限度地减少无效成本，在建筑产品确定市场定位后，在确保建筑产品的安全性及充分满足其使用功能的前提下，通过三阶段设计的全过程设计优化及成本控制，达到合理降低工程成本的目的，特制定本操作指导，适用于公司所有新建项目。1.术语和定义1.1项目可研目标成本：指项目可行性研究阶段通过批准立项时该项目的前期投资估算成本，这个指标是公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。2.职责2.1.总部设计中心2.1.1负责向设计单位贯彻落实各阶段设计优化工作。2.1.2向总部成本管理中心提交各设计阶段的技术经济指标和设计方案。2.1.3分析总部成本管理中心提供的《成本控制建议》，并落实实施方案。2.1.4若设计方可提交时，由总部设计中心向总部成本管理中心提供各设计阶段的设计估算、设计概算。2.2.总部成本管理中心/项目公司成本部2.2.1负责相关材料含量指标的搜集、统计及测算，为确定限额设计指标提供数据支持，参加设计合同执行的经济性评价。2.2.2负责跟踪落实限额设计指标的执行，必要时为设计优化工作提供工作指导及技术支持。2.2.3参加各设计阶段的设计成果汇报会或协调会北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第3页共7页2.2.4审核并提交三个设计阶段的《成本控制建议》2.2.5负责审阅设计院提交的设计估算或设计概算，并进行分析，在与总部设计中心充分协商沟通后提出《成本控制建议》。2.2.6对超过估算标准的设计方案提出预警及建议。2.3.总部采购中心2.3.1对比分析产品设计标准的适用性。2.3.2组织专家研讨会，研究各种估算条件所对应的设计方案的技术经济合理性。2.3.3提供各专业系统的市场价格信息。3.工作程序3.1控规及方案设计阶段：3.1.1总部设计中心负责组织控规及单体方案设计，提交《建设项目综合经济技术指标表》、项目总平面图。3.1.2控规及方案设计阶段的优化重点是控制低效资产（如人防地下室、地下停车库、中小学、幼儿园及设备用房等配套设施）的面积，结合总图设计，合理确定场地标高系统，减少土石方工程量。3.1.3总部成本管理中心以方案设计初步成果为依据，对比项目可研阶段分析投资估算条件变化及差异，并根据动态更新的估算条件调整《可研目标成本》，编制《方案设计阶段的成本控制建议书》，该建议书提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，以此指导实施方案设计的成本控制。3.1.4总部设计中心分析《成本控制建议书》，同时提出是否采纳的意见，并向总部成本管理中心提交修订后的设计成果，由总部成本管理中心相应编制《方案设计阶段目标成本估算》，并报公司各部门审议。3.1.5如控规及方案设计阶段目标成本估算未超过可研目标成本，则报总部成本管理中心予以审核。经审核后，总部设计中心进行下一阶段设计；若北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第4页共7页因突破成本目标而未予批准，总部设计中心需指导设计单位进行必要的设计调整，直至成本估算控制在可研目标成本之内。3.1.6经审核后的控规及方案设计阶段目标成本估算成为计划目标成本。3.2初步设计阶段：3.2.1由总部设计中心向总部成本管理中心/项目公司成本部提交本阶段设计成果及《综合技术经济指标》3.2.2由总部成本管理中心/项目公司成本部进行与上一设计阶段的成本估算比对分析，据此进行估算调整，并编制《初步设计阶段成本控制建议书》，该建议书提出实施初步设计阶段的成本控制目标、措施或建议，以此指导实施初步设计的成本控制。3.2.3根据计划目标成本，总部成本管理中心/项目公司成本部会同总部采购中心、总部设计中心、总部工程管理中心共同核定材料选用标准以及系统选型标准。3.2.4在初步设计阶段，应重点关注各专业的设计优化工作：3.2.4.1建筑专业关注使用面积系数、建筑布局的优化。3.2.4.2结构专业关注地基处理方案、基础方案、结构方案的优化。3.2.4.3电气专业关注供电方案、系统方案、机房设置及相关技术参数的优化。3.2.4.4给排水专业关注系统方案及相关技术参数的优化。3.2.4.5采暖通风与空调专业关注系统方案、机房设置、冷热源选择及相关技术参数的优化等等。3.2.5在初步设计阶段，总部成本管理中心/项目公司成本部会同总部各中心按性价比最大化原则确定主要系统、主要设备及材料的品控标准，为了达到设计优化的目的，应根据项目的规模和复杂条件，必要时亦可由总部设计中心组织专家论证会，根据实际情况需要，专家论证会可以邀请项目所在地或全国范围内的专家参加，各专业方案必须经过技术经济比较才能最后确定《扩初设计主要系统、主要设备及材料品控清单》，由总部设计中心提供项目描述，各部门对此提出意见并汇总后，总部成本管理中心/项目公司成本部据此估算条件编制《初步设计阶段目标成本估算》，报公司各北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第5页共7页部门审批。3.2.6如果初步设计阶段目标成本估算超出可研目标成本或计划目标成本时，报总部总经理办公会批准。如总经理办公会不予批准，总部设计中心需指导设计单位进行必要的设计调整或方案优化，直至目标成本估算控制在计划目标成本之内。3.2.7方案优化必须进行运营期成本与初投资的综合比较，物业管理部门参加相关的优化工作。3.2.8总部成本管理中心/项目公司成本部提供成本指导或限额设计指标。3.2.9经审核后的初步设计阶段目标成本估算作为目标控制成本。3.3施工图设计阶段：3.3.1由总部设计中心编制《施工图设计任务书》及本阶段设计工作计划。3.3.2总部成本管理中心/项目公司成本部与总部设计中心共同通过设计跟进、检查及交流，使设计单位的设计工作符合设计任务书的要求，同时督促设计单位落实限额设计指标。3.3.3总部成本管理中心/项目公司成本部根据目标控制成本编制《施工图设计阶段成本控制建议书》，作为《施工图设计任书》的一部分，作为施工图设计阶段的控制依据。3.3.4主体工程应对设计单位采取限额设计。结构含钢量、混凝土含量和强度等级，应控制在经济、合理的范围之内。门窗洞口的比例应符合目标成本的要求。必要时可以约请结构咨询公司对施工图进行同模型、同条件的计算复核，或聘请顾问进行设计指导工作，优化结构方案。3.3.5施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结，选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。3.3.6材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用合理的、性价比最大化的材料设备的品控标准。北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第6页共7页3.3.7城市综合体项目或商业项目的三边工作，如果施工图设计开始时，招商还未确定，设计优化时应充分考虑到招商时进驻商家的变化，留有适当的安全储备，尽量避免改造造成的浪费。3.3.8在正式施工图出图之前，设计单位应提供白图，供甲方完成图纸的审查工作。图纸审查包括技术性审查和经济性审查。专业性很强而公司范围内无相关审查人员时，可外聘专家对图纸进行审查。经济性审查应根据图纸初步测算材料含量指标，如有限额设计指标，应评价限额设计指标的完成情况。3.3.9总部设计中心提供完整的施工图，项目公司成本部结合材料品控标准以及本阶段的其他投资估算条件调整目标控制成本。如果本阶段的目标成本估算超出目标控制成本，需报总部总经理办公会批准。如总部总经理办公会不予批准，总部设计中心需指导设计单位进行必要的设计调整或材料设备调整，直至目标成本估算控制在目标控制成本之内。3.3.10经过批准的施工图阶段目标成本估算成为项目目标成本，指导后续的招标采购以及施工过程管理。4.支持性文件4.1《目标成本的确定操作指导书》5.相关记录5.1《项目目标成本估算条件（规划指标）》5.2《项目目标成本估算条件（建筑标准）》5.3《方案设计阶段的成本控制建议》5.4《初步设计阶段的成本控制建议》5.5《施工图设计阶段的成本控制建议》5.6《方案规划阶段目标成本估算表》5.7《计划目标成本》5.8《初步设计阶段目标成本估算表》北京万通地产股份有限公司项目管理手册操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0文件页码：第7页共7页5.9《目标控制成本》5.10《施工图阶段目标成本估算表》5.11《目标成本》5.12《目标成本确定审批流程》