苏州石路商业地块市场分析报告8

石路商业地块市场分析报告2报告总纲项目投资背景分析宏观政策内容分析城市规划发展分析房产市场运行分析投资背景分析总结商铺价格建议项目定价准则产品价格建议写字楼市场分析新区写字楼市场分析市区写字楼市场分析园区写字楼市场分析写字楼市场发展概况酒店式公寓分析项目竞争个案列表项目竞争格局分析苏州酒店公寓分布写字楼市场对比分析写字楼市场客群分析项目竞争个案分析酒店公寓市场总结写字楼价格建议酒店公寓客群分析写字楼市场分析总结苏州商业市场分析石路商圈市场分析市区在售项目列表商业规划发展分析商业发展现状分析重点商业个案分析商业地块出让分析商业市场分析总结酒店公寓价格建议经济效益测算市场分析的项目启示3占地面积：2万方最大总建面积：6万方容积率：3产品形态商业建筑面积：3万方办公楼建筑面积：1.5万方酒店式公寓建筑面积：1.5万方本项目位于金阊区石路商圈的边缘地带；项目规划的产品形态有商业、办公楼以及酒店式公寓。本报告将对苏州市场进行分析；并围绕商业、办公楼以及酒店式公寓做细化分析。建议项目产品规划为集商铺、写字楼、酒店式公寓于一体的综合型商业项目项目经济指标分析4项目投资背景分析¶宏观政策内容分析¶城市规划发展分析¶房产市场运行分析¶投资背景分析总结52019年1月两大新政策相继出台——“国八条”出台与房产税开征政策叠加与组合发挥作用限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍上海重庆开征房产税楼市保障房政府监管土地政策财税政策信贷金融•房贷：二套最低首付6成•土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标•主要城市拥有2套后不能再购房•严格实行地方政府问责制•加快建立个人住房信息系统•多种方式增加保障房供应•上海重庆开征房产税•不足5年全额征收营业税•加强土地增值税征管的监督•增加土地供应•大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置新政分析6新国八条后改善性购房需“一卖一买”置业类型买房者类型可否买房置业条件首次置业型有户口√首付3成在部分银行仍可享受优惠利率没有户口但社保纳税等已满足规定年限√首付3成在部分银行仍可享受优惠利率没有户口且社保纳税等未满足规定年限×租房等待满足社保纳税规定年限再购房满足购房规定年限改善置业型有户口已有1套√首付6成，基准利率1.1倍已有2套或2套以上√先卖后买但购房时名下房产不得≥2套没有户口但社保纳税等已满足规定年限已有1套√先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上√先卖后买但购房时名下房产不得≥1套没有户口且社保纳税等未满足规定年限已有1套×等社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×等社保纳税满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套投资置业型有户口已有1套√首付6成，基准利率1.1倍已有2套或2套以上×先卖后买但购房时名下房产不得≥2套没有户口但社保纳税等已满足规定年限已有1套×先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×先卖后买但购房时名下房产不得≥1套没有户口且社保纳税等未满足规定年限已有1套×等社保纳税满足规定年限后先卖1套，再买1套但购房时名下房产不得≥1套已有2套或2套以上×等社保纳税等满足规定年限后先卖后买但购房时名下房产不得≥1套新政分析7苏州限购细则于3月2日出台，本地人限3套外地人限2套新政分析城市名限购出台日期本地人外地人苏州3月2日可以买：已拥有1套住房的限购1套住房不能买：已有2套及以上住房的限制购房可以买：能提供累计1年以上纳税证明或社保证明的限购1套不能买：1.已有1套及以上2.不能提供1年以上纳税证明或社保证明的南京2月19日可以买：已拥有1套住房的限购1套住房不能买：已有2套及以上住房的限制购房可以买：能提供1年以上纳税证明或社保证明的限购1套不能买：1.已有1套及以上2.不能提供1年以上纳税证明或社保证明的广州2月18日可以买：已拥有1套住房的限购1套住房不能买：已有2套及以上住房的限制购房可以买：将设定缴税年限不能买：已有1套房的外地人暂停售房北京2月16日可以买：已有1套房的限购1套房不能买：已有2套房的限制购房可以买：外地人购房须提供5年纳税证明不能买：已有1套房的外地人暂停售房成都2月15日可以买：已有1套房的限购1套房不能买：暂停购买第3套住房可以买：凭纳税证明或社保证明购1套房不能买：1.已有1套及以上2.不能提供纳税证明或社保证明的上海2月1日可以买：已有1套房的限购1套房不能买：暂停购买第3套住房可以买：能提供1年以上纳税证明或社保证明的限购1套不能买：1.已有1套及以上2.不能提供1年以上纳税证明或社保证明的青岛1月29日可以买：已有1套住房的限购1套房不能买：已有2套及以上的限制购房可以买：能提供1年以上纳税证明或社保证明的限购1套不能买：1.已有1套及以上2.不能提供1年以上纳税证明或社保证明的2019年9月29日国五条出击2019年10月11日江苏省六条2019年10月12日南京暂时限购第三套房2019年1月26日国八条出击，限购成重点2019年1月29日2月中旬前出限购细则2019年2月17日住建部提请南京、苏州等地出台限购令2019年2月13日2月中旬前须出台限购细则2019年2月19日南京限购细则出台苏州细则出台2019年3月2日8加息前后的首套、二套房客户还款变化房屋总值百万购房情况贷款额之前执行利率月供总利息首付均为30万一套房100万85折加息前5.44%6845.03642807加息后5.61%6941.15665876基准加息前6.40%7396.98775275加息后6.60%7514.72803533二套房100万1.1倍加息前7.04%7777.02866485调控前50万加息后7.26%7909.828983571.3倍加息前8.32%8564.651055516调控后60万加息后8.58%8728.931094943说明：央行加息前后对比，以贷款额100万、贷款20年计算新政分析政府频繁加息、利率持续上浮，此次调控力度不一般9不同客户所受影响豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买；首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望；首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望；后市研判高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买；地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期；商务公寓、商铺间接受益；外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落；价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销；严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期对住宅市场的限购令使得商业市场有了很好的发展契机住宅市场的限购令使得商业市场有了很好的发展契机新政分析总结10项目投资背景分析¶宏观政策内容分析¶城市规划发展分析¶房产市场运行分析¶投资背景分析总结11“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。城市规划总体分析苏州城市规划发展的方向总结为——“中核、东进、北拓、南优、西控”，双城两片，奠定未来区域发展基调苏州市规划——“一体两翼，双城核心”苏州城市发展总目标：“青山清水，新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。设计总体策略为：和合强心，融通健体。12按照规划要求，石路商圈被列为苏州城区“三大核心商圈”之一，范围西起枫桥路，东到环城河西段，南起爱河桥路，北到上塘街，总规划面积55.11公顷，几乎是现在整个石路商业区面积的2倍。按照建设规划，新的石路商圈可以概括为“四个片区、两期工程”：一是中区，即石路步行街区，范围东起阊胥路，南连金门路，西达广济路，北至上塘街；二是东区，即西起阊胥路、东到环城河的区域，以南浩街为主；三是西区，即广济路以西、枫桥路以东的区域；四是南区，即金门路以南、爱河桥路以北的区域，主要包括石路老街坊、演艺中心和南兵营等地块。两期工程为：一是已实施的石路步行街改造工程。自03年8月工程启动以来，已完成投入近2亿元，改造面积13万方。二是即将启动的石路商圈中心扩容工程。主要包括西扩和南延两块：西扩，即东起广济路，北沿上塘街、南沿金门路，向西扩展到枫桥路，占地面积约14公顷。南延，即北起金门路，西沿枫桥路南延段，东沿环城河，向南延伸到爱河桥路，占地面积17公顷。石路规划总体分析石路商圈被列为苏州城区“三大核心商圈”之一；本案不处于石路商圈的核心范围，但可借助石路商圈的辐射影响为本案的发展提供良机本案不处于石路商圈的核心范围，但可借助石路商圈的辐射影响，为本案的发展提供有益的商业机会。中区东区西区南区本案石路商圈13主要道路：南北向广济路、阊胥路，东西向干将路、金门路均为城市重要干道；轻轨线路：建设中的轻轨2号线在石路设有站点，轻轨1号线、2号线交汇于石路南侧干将路上；石路商圈连通南北、串接东西，畅达的交通导入巨大的消费人群。石路商圈交通分析石路商圈交通便利，连通南北、串接东西，更有轻轨1号线、2号线交汇于此，畅达的交通导入巨大的消费人群轻轨1号线轻轨2号线广济路阊胥路南浩街金门路爱河桥路上塘街石路商圈14石路商圈商业现状石路商圈作为市区三大商圈之一，各种业态齐全，商业氛围相当浓厚，并有山塘街等人文资源，吸引了巨大的消费人群石路国际商城银河广场南浩街宏图三胞女性街国美电器威尼斯大厦山塘街金歌RTV15项目投资背景分析¶宏观政策内容分析¶城市规划发展分析¶房产市场运行分析¶投资背景分析总结162019年，年初的土地市场延续了09年的强势，年前挂出的最后一场土地拍卖在2019年1月下旬火热开拍，44宗进入拍卖程序的地块37总溢价成交，其中16宗成交价格均翻了一番，最高涨幅达到百分之两百以上，于是，土地市场的持续火热也助推了房价上涨的恶性循环。4月份，调控新政重磅出击，土地市场逐渐有所转变，在上半年6月份的大型土拍上，无论是竞拍热度还是成交溢价，相比年初的表现均有明显的收敛，甚至不乏此前抢夺的热点板块用地流拍，土地市场逐渐有所恢复理性。而下半年，楼市调控政策的进一步加强下，土地供应明显萧条，以部分政策房及商业经营性用地支撑市场，7月至12月，苏州无一场大型土地拍卖活动推出，最后一次的挂牌公告，也转至2019年1月正式竞拍交易，可说2019年土地市场整体是先热后冷的过程。在响应政策“增供应抑制房价过快上涨”的号召下，预计2019年的土地市场将依然以平稳为主。2019年从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的总量明显增加，这是由于下半年，楼市调控政策的进一步加强，土地供应下滑明显，仅以部分政策房及商业经营性用地支撑市场。商业土地分析近两年土地成交较好，但受调控政策影响也较为明显；随着调控政策对住宅市场的影响，商业用地总量明显增加，未来将出现商住平分天下的趋势17从上图我们可以看出，苏州全市2009年土地成交楼面价比起2019年大幅上涨，其中住宅地块上涨120.19%，该年主要受到政府救市政策，各种房地产市场利好政策以及银行天量的放贷，市场成交回暖，连同土地拍卖增多，同时成交楼面价大涨。2019年土地成交楼面价比2009年有大幅上涨，其中住宅地块上涨16.72%。商业土地分析苏州全市土地成交楼面价2009年比起2019年大幅上涨，其中住宅上涨120.19%，2019年土地成交楼面价比2009年有大幅上涨，其中住宅上涨16.72%18