第5章 房地产投资财务分析

第5章房地产投资财务分析5.1房地产投资财务分析的目标、原理与程序5.1.1房地产投资财务分析的目标房地产投资财务分析的目标是：对投资项目进行盈利能力分析与偿债能力分析，必要时，还需对既有项目法人项目的主体企业进行盈利能力和财务状况进行分析。项目财务盈利能力分析是房地产投资财务分析的首要目标。对项目清偿能力的分析为寻求适宜的资金来源和融资方案提供重要参考依据。包含两个层次：一是项目的财务清偿能力；二是债务清偿能力。5.1.2房地产投资财务分析的基本原理净现值分析法是整个动态财务分析评价的核心方法体系，其基本思想是：运用资金的时间价值原理，将项目生命周期内各年的成本和收益折算为现值，然后从全部收益折现值之和中减去全部成本折现值之和，再减去无项目状态的财务净效益现值，从而得出该项目的净现值。资金的时间价值原理是房地产投资财务分析的基本原理。资金时间价值是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。现金流量，指把某一项投资活动作为一个独立的系统，计算期内，资金的收入与支出。资金等值，又称资金等效值，是指不同时点的不同金额可以具有相等的价值。资金时间价值的计算在建设项目财务分析中，资金时间价值计算公式见表5-1：表5-1资金时间价值计算公式及其系数汇总表公式名称已知求公式系数系数代号复利终值公式P，i，nF普通年金终值公式A，i，nFniPF)1(ni)1(),,/(niPFiiAFn1)1(iin1)1(),,/(niAF1)1(niiFA1)1(nii),,/(niFAniFP)1(1ni)1(1),,/(niFPnniiiFP)1(1)1(nniii)1(1)1(),,/(niAP公式名称已知求公式系数系数代号复利现值公式F，i，nP普通年金现值公式A，i，nP资金回收公式P，i，nA公式名称已知求公式系数系数代号偿债基金公式F，i，nA定差数列现值公式G，i，nP定差年金公式G，i，nA1)1(niiFA1)1(nii),,/(niFAnnniniiiiGP)1()1(1)1(1nnniniiii)1()1(1)1(1),,/(niGP1)1(1niniGA1)1(1nini),,/(niGA5.1.3房地产投资财务分析的程序房地产项目财务分析是一种规范化的体系，其基本程序如图5-2所示：编制财务报表估算基础数据计算评价指标分析财务效益指标得出评价结果指标计算方法选择评价参数图5-2房地产项目财务分析程序图5.2房地产投资财务数据估算5.2.1房地产开发项目销售（营业）收入的估算1、租售方案的确定2、租售价格的确定（重要环节）市场比较法市场比较法是从供需双方（或买卖双方）角度，运用替代原理，根据市场竞争条件下同一供求区域内同类、同效用、同质产品价格趋于同一的规则，对类似房地产的成交价格进行适当修正消除差异，以此推算出待估房地产价格。市场比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向求取估价对象的公开市场价值，比准价格的理论依据为替代原理。成本导向法成本导向法是从供给方（或卖方）角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和正常利润之和。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，计算价格理论依据为生产费用价值论。收益还原法收益还原法是从需求方（或买方）角度，运用预期收益原理，将未来可能获得的收益资本化，确定房地产价格等于其未来收益期内可能获得的正常净收益现金流的折现之和，以此推算待估房地产的公开市场价值。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，收益价格的理论依据为效用价值论。5.2.2房地产开发项目销售税金及附加的估算房地产销售(租)租金及附加是指房地产开发项目在销售和交易阶段发生的一些税费，这些税费是作为销售收入的扣减，并不参与投资与成本费用构成。房地产销售(租)租金及附加主要包括两大部分：与房地产转让有关的税费和土地增值税。1、与转让房地产有关的税费(1)营业税(2)城乡建设维护税(3)教育费附加(4)教育专项基金(5)交易印花税(6)交易管理费2．土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。对土地增值额的课税,实质上是对土地收益或者是对地租课税。5.2.3房地产开发项目总成本费用的估算1、总成本费用的构成房地产开发项目的总成本费用是指房地产项目开发全过程中所发生的各项投资成本与费用的总和，具体包括：（1）土地使用权获取成本（2）前期开发费（3）建安工程费（4）基础配套设施费（5）房地产开发期间税费（6）建设单位管理费（7）不可预见费（8）管理费用（9）销售费用（10）财务费用2、总成本费用的估算(1)获取土地的费用①国有土地的出让价款②集体土地的征用补偿费③城镇拆迁安置补偿费(2)前期开发费(3)建安工程费(4)基础配套设施费(5)房地产开发期间税费(6)建设单位管理费(7)不可预见费(8)销售费用(9)财务费用5.3房地产投资财务分析基本报表5.3.1现金流量表现金流量表是财务分析使用的基本报表之一。现金流量表通过反映房地产项目开发经营期内各年的现金流入和现金流出情况，用以计算财务内部收益率、财务净现值等反映项目财务盈利能力的评价指标。根据计算基础不同，现金流量表可分为全部投资现金流量表和自有资金现金流量表。5.3.2损益表损益表是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本余利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。5.3.3资金来源与运用表资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可以用来计算借款偿还期。5.3.4资产负债表资产负债表综合反映项目计算期内备年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率指标，进行清偿能力分析。资产负债表的主体结构包括三大部分：资产、负债和所有者权益。其平衡关系用会计等式表示，即：资产＝负债+所有者权益5.4.1反映项目盈利能力的指标反映项目盈利能力的指标包括静态指标和动态指标，其区别在于是否考虑了资金的时间价值问题。1、静态指标的计算与分析（1）投资利润率投资利润率，又可称为投资收益率或投资效果系数，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的平均年利润额）与项目总投资额的比率。其计算公式为：5.4房地产投资财务分析指标%100项目总投资额利润额）年利润总额（或平均年投资利润率（2）投资利税率投资利税率是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利税额与项目总投资额的比值，它也是标明投资效果的一种指标。计算方法类似投资利润率，公式为：（3）资本金利润率资本金利润率是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额与项目资本金之比例，其计算公式为：%100项目总投资额年利税额正常年利税总额或平均投资利税率%100资本金利润额资本金利润率（4）静态投资回收期静态投资回收期是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产和流动资金）所需要的时间。静态，即不考虑资金时间价值。3、动态指标的计算与分析动态指标是指考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标，主要包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。（1）财务净现值（FNPV）财务净现值是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量，以一定的折现率折算到第零年，将各期的净现值相加，所得之和即为财务净现值。财务净现值计算公式为：nttctiCOCIFNPV1)1()(（2）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反映拟投资项目的实际投资的收益水平。其计算公式为：0)1()(1nIttFIRRCOI（3）动态投资回收期动态投资回收期是在考虑了资金的时间价值的基础上，在基准折现率条件下投资项目从投资开始到项目净收益补偿投资额为正所经历的时间。公式如下：流量折现值出现正值年份的净现金折现值前一年累计净现金流量的前一年份折现值转为正值累计净现金流量回收期动态投资5.4.3反映项目清偿能力的指标反映项目清偿能力的指标通常包括借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等静态指标。1、借款偿还期借款偿还期是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期的计算公式为：额当期可用于还款的资金当期偿还借款额年份开始借款始出现盈余的年份借款偿还后开偿还期借款2、资产负债率资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率的计算公式为：3、流动比率流动比率是项目流动资产与流动负债之比。流动资产指现金＋有价证券＋应受款项+存货+预付费用，流动负债代表一年之内必须动用流动资产偿付的短期负债。计算公式为：%100资产总额负债总额资产负债率%100流动负债流动资产流动比率4、速动比率速动比率是指项目速动资产与流动负债之比，其中，速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付费用后的余额。计算公式为：%100流动负债速动资产速动比率本章基本概念财务分析净现值分析法风险分析法收益还原法成本导向法市场比较法现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表投资利润率投资利税率资本金利润率财务净现值财务内部收益率投资回收期动态投资回收期资产负债率流动比率速动比率