旧城改造流程

旧城改造工作流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。（十二）正式开展发放补赔偿款工作。（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。（十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。（十五）审计单位对搬迁项目进行审计。三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月）（一）区旧改办向国土局申请国土证销户。（二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。（三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：1、面积计算（市规划勘察设计院）；2、地籍前前置调查（市地籍调查中心）；3、红拨、界址点成果表（市规划勘察设计院）；4、红线图（市规划局）；5、规划设计条件通知书（市规划局）；6、文物勘探（市文化局）；7、电网配套方案（市电业局）；8、地籍前置调查（市地籍调查中心）；9、起始价评估（市地籍调查中心）；10、搬迁安置审查（市征地事务中心）；（四）与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。（五）由市土地拍卖中心上会（土地供应会）审批，并根据旧城改造土地上市条件的要求，制定上市拍卖标书（带返迁设计条件）。（六）区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议（带详细拍卖内容、条件）（七）市土地拍卖中心在拍卖开始日前30日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：1、出让人的名称和地址;2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;6、确定中标人、竞得人的标准和方法;7、投标、竞买保证金;8、其他需要公告的事项。（八）公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。（九）报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。（十）根据土地出让的方式（注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖）、竞买人数等确定竞价的策略。（十一）公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。（十二）公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。（十三）公司向市地税局缴纳拍卖总价3%的契税，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%（已含资金成本）将资金返还投资方。（十四）公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的20%（已含资金成本）将资金返还投资方。。（十五）公司与市国土局签订土地出让合同6个月后，按土地成交价格的30%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按照拍卖土地用途基准地价的20%提取土地出让金、扣除相关的必要税费后，再将30%土地整理成本的剩余部分返还投资方。（十六）区旧改办按照搬迁总成本的12%作为投资回报，回报给投资方。附件一：旧城改造流程图第一阶段：前期准备阶段（时间：一个月）现场勘查牵头单位：区旧改办符合旧改条件危房鉴定牵头单位：区危指办摸底调查牵头单位：区旧改办签订旧城改造投资协议签订单位：投资方、区旧改办报请区政府批复旧城改造项目牵头单位：区旧改办危房拆除实施单位：搬迁公司搬迁实施阶段第二阶段：搬迁实施阶段（时间：五个月）签订委托搬迁工作协议签订单位：投资方、区旧改办签订资金监管协议签订单位：投资方、区旧改办、银行确定搬迁代办公司牵头单位：区旧改办维稳手续办理区旧改办编制搬迁维稳评估报告、街道办编制搬迁维稳方案、投资方缴纳维稳基金。拟编搬迁补赔偿安置方案牵头单位：区旧改办搬迁动员大会住户代表现场抽取评估公司，公证人员现场公证。牵头单位：区旧改办明确搬迁补赔偿安置方案牵头单位：投资方、区旧改办公告上墙模拟搬迁牵头单位：区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金发放补赔偿工作牵头单位：区旧改办移交拟拆迁房屋拆除拟拆迁房屋旧城改造项目审计牵头单位：审计公司对面积有疑问的住户测量面积土地上市拍卖阶段第三阶段：土地上市拍卖阶段（时间：两个月）国土证销户办理单位：市国土局土地上市拍卖申请牵头单位：区旧改办办理单位：市土地拍卖中心市土地拍卖中心发函接收单位：市规划、国土、文化、电业等回函确认拍卖相关条件回函单位：市规划、国土、文化、电业等土地供应会审批牵头单位：市土地拍卖中心制定拍卖标书牵头单位：市土地拍卖中心签订上市拍卖工作责任协议签订单位：区旧改办、土地拍卖中心发布拍卖公告牵头单位：市土地拍卖中心发布时间：前三十天取得竞拍标书办理单位：市土拍中心报名及缴纳保证金办理单位：市土拍中心竞拍办理成交手续、签订土地成交确认书缴纳服务费缴纳土地款成交时缴纳50%，2个月后20%，6个月后30%。办理单位：市国土局缴纳契税税费：成交价*3%资金返回返回资金包括旧城改造投入成本，投资回报。开发阶段附件二：旧城改造资金回路表7、申请返回成本8、审批1、1旧城改造投资2、拆迁9、致函返回土地成本整理10、返回成本3、拍卖6、返回计提后土地价款4、拍卖土地款5、计提5%社保和耕保基金投资方区旧改办区财政土地竞得方国土局旧改目标区政府市财政