T04_打造中介管理平台(全)

房友软件技术公司周公2009年12月运用房友软件打造中介管理平台一.信息规范二.房客源管理三.跟进管理四.量化管理五.区域切分六.沟通管理七.合同财务八.网络营销房源地址=城市+城区+片区+楼盘字典+栋座+房号一.信息规范一.信息规范楼盘字典–从已有楼盘中选取栋座–强制使用已有栋座–01栋≠1栋,1幢,1号楼(X)单元–强制使用已有单元–01单元≠1单元,05单元(X)房号2+2规则–0601,1804≠6-1,601(X)房号2+1规则–06A,18D≠6A(X)房源必填项重复房源-错查漏查.跟进分散.责任混淆.业绩冲突栋座规则房号规则[楼盘栋座]一.信息规范[栋座规则与房号规则]一.信息规范学校字典(11.x版本)二.房源管理二.房源管理公盘–不需要权限就可看业主电话私盘–需要[看私盘]权限才可以看业主电话特盘–高金额房源(特别保护业主电话和跟进)封盘–已收定金或签约过程的房源(避免干扰)查看–(三级)查看本人、查看本部、查看跨部修改–(三级)不能修改、部分修改、全部修改管理概念二.房源管理二.房源管理公盘–不需要权限就可看业主电话私盘–需要[看私盘]权限才可以看业主电话特盘–高金额房源(特别保护业主电话和跟进)封盘–已收定金或签约过程的房源(避免干扰)查看–(三级)查看本人、查看本部、查看跨部修改–(三级)不能修改、部分修改、全部修改管理概念二.房源管理安全与效率是一对矛盾专业聚焦与覆盖范围是一对矛盾纯私盘制–房源设为私盘，须有权限才可看业主电话纯公盘制–房源设为公盘，所有员工可看所有业主电话半公盘制–房源设为公盘，限制每天看业主电话次数区域公盘–区域内员工可看区域内业主电话一般竞争多用私盘，激烈竞争多用公盘小公司多用半公盘制，大公司多用区域公盘公盘.私盘特盘.封盘房源设置二.房源管理公盘.私盘特盘.封盘权限设置[房源窗口][员工权限]二.房源管理看业主次数(日志)前写申请+后写跟进[操作日志][写审请]看业主设权限房源修改二.房源管理管理选项：每天最多可新增N条房源管理选项：每条房源每天看业主不超过N次[员工权限][部分修改设置]正式房源资料房源总部区域门店业务员洗盘转正房友导入器新门店新城市二.房源管理房源其他问题1：资料房源房源其他问题2：多员工采盘(客)与业绩分成1.设置委托方式二.房源管理2.设置保存权限3.员工录入房源时选择[委托方式]4.录入合同时进行业绩分成三种处理方式:全带走vs部分带走vs不带走默认转移规则：业务类不转走的将跟随到新部门财务类不转走的将保留在旧部门A店B店二.房源管理房源其他问题3：调动离职房源广告(限时上报.审核)跟进任务意向记录(房客互动)二.房源管理三.跟进管理三.跟进管理跟进字数–跟进内容不得少于6个汉字跟进屏蔽词–禁止录入指定词语(如:无人接…)跟进提醒–设置系统在某个日期弹出提醒某事最后跟进日–房(客)源最后的跟进是哪天做的管理选项：强制合并[同人.同天.同房源]的跟进压迫式管理之1----限时转盘(客)压迫式管理之2----旧盘激活限时目的:迫使业务员定时跟进限时条件:超过N天无跟进则转移用途分类：住宅、商铺、写字楼、厂房…交易分类：出售、出租四个步骤:3天未跟亮红灯5天未跟电话公开7天未跟转公共帐户公共帐户抢客压迫式管理之1:限时转盘(客)三.跟进管理设置自动转移规则设置转移规则[实用工具—房客转移规则]亮红灯[管理选项—房客源]公共帐户客源查看的“向上规则”[皇岗A1]可看客源(客源看本人):皇岗A1+皇岗A公共+皇岗公共+福田公共客源权限：查看[本人]公共帐户抢客[员工权限—客源]抢客权限旧盘--长时间无跟进的已售/暂缓/未知/无效房源激活--业务员将旧盘归属人改为自己目的--迫使业务员定时跟进旧盘限制–同店(组)范围内方可激活压迫式管理之2:旧盘激活三.跟进管理2.业务员寻找可激活的无效房源1.激活条件3.打开该房源并激活之变为自己盘[管理选项-房源]旧盘激活实战房源日报表四:量化管理逐步到位的量化管理量化管理的特殊情况业务综合报表透视分析按面积分析将所有分店分配到共享圈[物业参数—部门共享圈][组织机构—共享圈]定义共享圈A店B店C店E店D店N店P店X店Z店五.区域切分五.区域切分(共享圈)共享圈授权按地理位置共享圈授权按组织机构共享圈授权[管理选项—房源]房客转介转入/转出审核转介接收A区员工写转介单A区店长转出审核B区店长转入审核B区员工接受处理越区处理--房客转介情报、留言与手机短信(接口)情报–优质房源通告……留言–(1)房源关键信息修改–交易、状态、价格(2)房源签约(3)员工调动离职新闻公告、员工论坛、工作总结六.沟通管理六.沟通管理结盘日客户佣金3000业主佣金4000客户佣金5000客户房款客户税费签约日结佣日客户房款其他收付4月份3月份2月份5月份应收业绩实收业绩(实收日/结佣日)签约日结佣日结盘日款方款类七.合同服务七.合同财务财务概念:(1)合同录入与分成(2)合同收付记录(3)业绩报表[业绩排行榜][管理选项-合同](4)售后流程预定义(4)某合同的售后流程已完成流程未完成流程对象提成方式优点缺点X员工分级简单提成(实收日、结佣日)计算量小容易借单容易压单O员工分级累进提成(实收日、结佣日)防止借单容易压单√员工分级累进回溯提成(签约日)防止借单防止压单计算量大√店长区经人均单产分级累进回溯提成考核业绩考核成本√总监副总利润提成考核效益提成计算方式房友财务软件提成计算方式:业绩档次提成1-1000010%10001以上15%结盘日佣金3000佣金4000佣金5000签约日结佣日4月份3月份2月份5月份提成比例表简单分级提成金额=12000X15%=1800分级累进提成金额=10000X10%+2000X15%=1300分级累进回溯(假设2月份.其他单已提2000业绩)提成金额=8000X10%+4000X15%=140040008000200015%10%回溯到2月份房友财务软件人均单产=管辖总业绩/人数管理提成=(人均单产X提成比例)X人数管理提成—人均单产分级累进回溯法:人均单产提成1-100003%10001-200004%20001-300005%店长提成比例表七.合同服务A店长10人做20万B店长20人做20万A店长提成(300+400)X10=7000元B店长提成300x20=6000元提成金额计算过程房友财务软件--员工业绩汇总表每个合同拆佣后，汇总到每个人，形成个人业绩，再根据公司制度计算提成房友财务软件--员工薪资表本月提成实发工资薪资项目:岗位工资电话补贴交通补贴社保医疗本月提成补发提成实发工资补发工资考勤扣款合计实发………员工查薪资:七.合同服务房友财务软件--个人提成确认单房友财务软件—管理提成确认单房友财务软件--职务自动升降自动升降规则房友软件正式房源房友网站通软件本地房产网网络房源自动注册快速发送八.网络营销–网站通房友全国分支机构--FangYou.net上海南京杭州福州厦门广州深圳北京济南长沙武汉成都重庆天津房友品牌用户全国用户量第1南昌昆明郑州太原石家庄沈阳西安南宁贵阳合肥兰州哈尔滨海南青岛银川