房地产采购管理0000000

年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理内容纲要【一】工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式管理模式供应商管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购组织机构【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构①成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；②集中采购工作小组：集团战略供应商工作；③采购管理中心：集团采购管理日常工作；④地区采购领导小组：地区采购的决策机构：（例如我司长泰项目、德阳项目）⑤地区工程管理部等：采购管理日常工作。（例如我司长泰项目、德阳项目）①资质审查原则②全面招标原则③网上招标原则④多权分立、集中管理原则⑤可追溯原则采购原则3.2采购管理流程【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理一般采购流程3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料卜内门太古漆油（中国）有限公司3、洁具龙头科勒（中国）投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司中山港华卫浴有限公司4、发电机组塞瓦特动力科技有限公司SWTR举例说明：集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座西门子（中国）有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统（中国）有限公司7、对讲设备弗曼科斯（上海）电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司举例说明：集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司11、精装修材料百安居（中国）有限公司12、户内配电箱举例说明：集团集中采购产品集中采购给企业带来的效应降低成本服务级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创建价值为了：•股东•客户•员工•供应商【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购优化采购流程【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供应商选择谈判合同生成订单运输接受付款采购需求重要产品和服务关键设备和部件特殊产品和服务专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑部分考虑一般不考虑策略性采购操作性采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购模式2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715特征比较初级阶段（传统型）中级阶段（合作型）高级阶段（战略型）1、供应链周期短期合作中期合作长期战略合作2、竞争特性基于价格具备技术竞争力基于技术合作3、采购商关注点报价最低质量+价格长期绩效好4、供应商的产品通用性、批量柔性低独特技术资源定制化柔性高5、质量管理不信任质量管理质量保证体系共同质量管理6、交付期不稳定批量交货稳定准时且批量柔性高7、信息交流单向性、封闭性经常信息交流高度信息共享公开8、生产安排独立、库存大有缓冲库存JIT+VIM9、R&D水平加工、组装生产参与产品设计早期共同R&D10、合作关系供应商可替换性高有被替代压力合作关系强化11、企业目标企业价值观冲突尊重对方企业文化基础规则的一致性投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥100～120kg/m21.8%3.46％砼0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购举例：从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化3.3集团集中采购与战略供应商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案在年度战略采购实施真正意义“战略合作”的实践产品及供应市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供应商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值服务。促进战略供应商对研发的促进。供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购”为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购”的范围为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合”为设计口提供选型及定样指引，“采购职能”提前介入配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法新产品、新技术研究及应用评估……制度要求——产品技术、市场调研调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供应市场规模技术趋势社会趋势现有供应商竞争者活动方案三计划确定方案方案二方案一产品技术评估采购需求预测目前供方市场评估价格构成技术标准外观、材质潜在供应商二手资料实地考察产品调研报告的深度要求材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单”.“验收报批表”符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运行.通电.通水施工单位项目经理部项目经理部四家单位项目部等成本部等制度要求——甲供材料设备进场验收建立统一的评估标准，减少感性判断为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供应商中选出合适的供应商提供参考数据及指标评估分数是供应商分级及发展计划依据之一有利于直接激励供应商，提升关系认同度供应商量化评估评级体系的必要性制度要求——供应商量化管理体系统一的评估标准共享供应商信息反馈评估意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要求——供应商量化管理体系供应商管理流程★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部领导评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★★★★级供应商评级制度要求——供应商量化管理体系例:后评估体系处理大量交易供应商发展计划编码供应链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供应商数量系统开发EDI电子数据交换降低成本采购战略是公司战略组成采购功效采购职能发展被动阶段主动阶段目前水平理想目标制度要求——采购发展的衡量标准3.6采购管理制度【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购制度概述材料设备采购管理规定1.供应商认证和评估操作办法2.材料设备采购招标操作办法3.定向采购操作办法4.集团统一采购操作办法5.企业股份有限公司合同规范3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料设备采购管理规定3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点材料进场计划、物资采购计划3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点集团战略供应商地区定向供应商地区合格供应商直接采购三方合同限价3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点供应商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原则工作要点资质审查原则公开透明原则技术性原则可追溯原则利益最大化原则3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严格：严格按5个原则办事、严格遵守三种模式三协调：做好两个计划的编制。对内：设计、工程部、项目部对外：供应商四控制：对采购的进度、质量、付款、供应商的服务进行控制五总结：对供应商评估、经验教训总结、新材料研究工作方法3.9供应商管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.10物料管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的职能技术维度：•确定部品规格•检查供应商质保体系•价值分析•质量控制•供应商选择•草拟合同商业维度：•供方市场调查•拜访供应商•发出报价请求•评估报价•供应商谈判物流维度：•定购政策•库存协调•来料检验•监控交货的可靠性管理维度：•订单处理和归档•核对供应商票据•供应商评估•供应商分级采购职能3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备在项目的方案阶段开