2019-第八章建设项目投资估算-文档资料

2020/3/25济南大学城市发展学院1第八章建设项目投资估算2020/3/25济南大学城市发展学院2基本建设程序基本建设程序必须遵循的客观规律中长期发展规划可行性研究设计任务书初步设计技术设计施工图设计招标与投标实施规划工程施工竣工验收投资估算设计概算修正概算施工图预算标底与报价施工预算工程结算竣工决算2020/3/25济南大学城市发展学院3一、投资估算的概念和内容投资估算是指在建设项目的决策阶段，对将来进行该项目建设可能花费的各项费用的事先匡算。第一节估算的基本知识建设规模技术方案设备方案工程方案项目实施进度前提已进行研究并基本确定的基础上2020/3/25济南大学城市发展学院4建设规模技术方案设备方案工程方案项目实施进度对项目已进行研究并基本确定建筑面积20000m2高层、框架-剪力墙结构、电梯、中央空调电梯、中央空调等设备的工作能力主导施工过程的主要施工方案各主要施工阶段的工期：地基基础、主体、装修、设备安装某高校拟建实验楼2020/3/25济南大学城市发展学院5二、投资估算的作用1、项目建议书阶段主管部门审批项目建议书的依据，对项目的规划规模起参考作用。XX学院建议立项建设院教学主楼项目建议书：投资估算学校主管部门作为规划项目规模的参考2020/3/25济南大学城市发展学院62、项目可行性研究阶段项目投资决策的重要依据，分析、计算项目投资经济效果的重要条件。投资决策：规模、建设周期、总投资额2020/3/25济南大学城市发展学院73、项目实施阶段项目资金筹措及制定贷款计划的依据，核算项目建设投资需要额和编制建设投资计划的依据。某房地产项目建设投资估算10000万投资公司5000万抵押贷款3000万预售楼宇款2000万利息：贷款计划2020/3/25济南大学城市发展学院8四、建设项目投资估算的深度与要求序号投资估算阶段投资估算误差幅度1投资机会研究阶段+30%2初步可行性研究阶段（项目建议书阶段）+20%3详细可行性研究阶段+10%4项目评估阶段+10%目标越来越明确，投资误差越来越小，估算越来越准确。2020/3/25济南大学城市发展学院9建设项目总投资估算构成图建设项目估算总投资建设投资固定资产费用建设工程费设备及工器具购置费安装工程费固定资产其他费用无形资产费用建设用地费专利及专有技术使用费其他资产费用（递延资产）生产准备及开办费预备费基本预备费差价预备费建设期利息流动资金固定资产投资方向税三、建设项目投资估算的范围与内容2020/3/25济南大学城市发展学院10五、建设项目投资估算的依据与要求1、建设项目投资估算的依据1)专门机构发布的建设项目投资费用构成、投资估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件。2)专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。3)拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。4)同类工程的竣工决算资料2020/3/25济南大学城市发展学院112、建设项目投资估算的要求1)工程内容和费用构成齐全、计算合理。2)选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或调整3)投资估算精度能满足控制初步设计概算的要求。2020/3/25济南大学城市发展学院12六、建设项目投资估算的编制原理与编制步骤（一）编制原理参照套用估算指标同类相似工程的单位造价工程量考虑调整系数待建项目的投资估算2020/3/25济南大学城市发展学院131.工程特征建筑面积：3617平方米结构形式：砖混工程类别：三类层数：六层基础：预制钢筋混凝土桩墙体(内、外、隔)：砖墙门窗：塑钢窗楼板种类及构造：预应力空心板(墙、地面、天棚)装饰：水泥砂浆803涂料焊接钢管、翼型散热器给水塑料管、普通卫生洁具地下排水铸铁管、地上排水塑料管电线管采用PVC管、电线：塑铜线、包括电视配管、灯具采用座灯头、走廊声控灯普通防雷做法某省某民用住宅投资估算指标2020/3/25济南大学城市发展学院14序号名称合计土建水暖电气一每100平方米造价67413.8956956.466119.304338.13二合同价款63976.9753868.485915.084193.411.定额直接费46998.2239625.214302.733070.281.1人工费10241.148688.65919.80632.691.2材料费31572.8025907.223268.492397.091.3机械费5184.285029.35114.4440.502.生产费用4093.373366.84427.14299.393.间接费2988.982461.38324.25203.354.劳动保险费2684.962268.57246.70169.695.利润7090.036043.89603.25442.896.规费121.41102.5911.017.81三追加合同价款1181.151181.1500四其他费用0000五税金2255.771906.83204.22144.722.每100平方米建筑面积造价（估算指标）2020/3/25济南大学城市发展学院153.每100平方米建筑面积人工及主要消耗指标土建名称人工(工日)钢筋(t)型钢(t)钢模板(t)木材(立方米)周转木材(立方米)胶合板(平方米)水泥(t)红砖(千块)毛石(立方米)数量402.901.930.100.0370.512.1015.4223.402.09名称砂(立方米)碎(砾)石(立方米)生石灰三厘灰(米)破璃(平方米)沥青(t)油毡(平方米)塑钢窗(平方米)铁钉(kg)铁丝(kg)油漆(kg)数量34.3924.650.0314.210.2711.4334.4111.39名称空心砖(1)(千块)空心砖(2)(千块)加气砼块(立方米)面砖(千块)预制水磨石板(平方米)花岗岩板大理石板(平方米)铝合金型材(kg)铜条(kg)水(立方米)电(kwh)数量0.89暖卫名称人工(工日)焊接钢管(米)给水塑料管(米)排水塑料管(米)阀门(个)水表(块)洗脸盆(个)大小便器(个)翼散型热器(片)M132型散热器(片)数量42.5553.3443.9016.726.500.690.691.6629.54电照名称人工(工日)钢管(t)PVC管(米)2.5mm以内导线(米)4mm以上导线(米)配电箱(个)电表(块)开关插座(个)普通灯具(套)荧光灯具(套)数量29.270.351.433.081.200.020.020.200.082020/3/25济南大学城市发展学院16（二）编制步骤1、分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备购置费、安装工程费2、在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费。3、估算价差预备费、建设期利息和流动资金。2020/3/25济南大学城市发展学院17第二节、建设项目投资估算的编制方法（一）建筑工程费的估算1、单位建筑工程投资估算法。建筑工程费=建筑工程总量×单位建筑工程投资如：某六层民用住宅楼2000m2，估算指标674元/m2，建筑工程费投资估算：134.8万元。2、单位实物工程量投资估算法建筑工程费=实物工程量×单位实物工程量投资如：土石方工程建筑工程费=土石方工程量（m3）×每m3投资3、概算指标投资估算法2020/3/25济南大学城市发展学院18建筑工程费用估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价（元）费用合计（万元）12***2020/3/25济南大学城市发展学院19（二）设备购置费的估算国内设备购置费估算表序号设备名称型号规格单位数量设备购置费出厂价（元）运杂费（元）总价（万元）合计2020/3/25济南大学城市发展学院20进口设备购置费估算表序号设备名称台套数离岸价国外运费运输保险费到岸价进口关税消费税增值税外贸手续费银行财务费海关监管手续费国内运杂费设备购置费总价1设备A2设备B***合计2020/3/25济南大学城市发展学院21（三）安装工程费的估算安装工程费=设备原价×安装费费率=设备吨位×每吨的安装费=安装工程实物量×安装费用指标2020/3/25济南大学城市发展学院22安装工程费估算表序号安装工程名称单位数量指标（费率）安装费用（万元）1设备AB***2管线工程AB***合计2020/3/25济南大学城市发展学院23四、工程建设其他费用的估算（单位：万元）序号费用名称计算依据费率或标准总价1建设管理费2可行性研究费3研究实验费4勘察设计费5环境影响评价费6劳动安全卫生评价费7场地准备及临时设施费8引进技术和引进设备其他费9工程保险费10联合试运转费11特殊设备安全监督检验费12市政公用设施建设及绿化费13建设用地费14专利及专有技术使用费15生产准备及开办费***合计2020/3/25济南大学城市发展学院24五、基本预备费的估算基本预备费=（建筑工程费+设备购置费+安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费费率2020/3/25济南大学城市发展学院25六、价差预备费的估算价差预备费一般按照国家规定的投资总和价格指数，依据工程分年度估算投资额，采用复利法计算。公式为：式中：PF为价差预备费；It为建设期第t年的静态投资，包括设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费和基本预备费；n为建设期年份数；f为利率。PF=∑It[（1+f）t-1]nt=02020/3/25济南大学城市发展学院26（七）建设期利息的估算建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入建设项目总投资的利息。一般按照复利法计算，为了简化计算通常假定借款均在每年的年中支用。计算公式为：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）×年利率2020/3/25济南大学城市发展学院27（八）流动资金的估算流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产经营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。一般采用分项详细估算法。1、分项详细估算法流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收（或预付）账款+现金+存货流动负债=应付（或预收）账款2020/3/25济南大学城市发展学院28（九）项目总投资的估算序号费用名称投资额占项目总投资比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资1.1工程费用1.1.1建筑工程费1.1.2设备购置费1.1.3安装工程费1.2工程建设其他费用1.3预备费2建设期利息3流动资金4项目总投资（1+2+3）项目总投资估算汇总表（单位：万元、万美元）2020/3/25济南大学城市发展学院29主要单项工程投资估算表（单位：万元）序号工程名称建筑工程费设备购置费安装工程费工程建设其他费合计合计2020/3/25济南大学城市发展学院30案例3-1拟建某工业建设项目，各项数据如下：1.主要生产项目7400万元（其中：建筑工程费2800万元，设备购置费3900万元，安装工程费700万元）；2.辅助生产项目4900万元（其中：建筑工程费1900万元，设备购置费2600万元，安装工程费400万元）；3.公用工程2200万元（其中：建筑工程费1320万元，设备购置费660万元，安装工程费220万元）；4.环境保护工程660万元（其中：建筑工程费330万元，设备购置费220万元，安装工程费110万元）；2020/3/25济南大学城市发展学院315.总图运输工程330万元（其中：建筑工程费220万元，设备购置费110万元）；6.服务性工程建筑工程费160万元；7.生活福利工程建筑工程费220万元；8.场外工程建筑工程费110万元；9.工程建设其他费用400万元；10.基本预备费费率为10%；11.建设期各年平均价格上涨率为6%；12.建设期为2年，每年建设投资相等，建设资金来源为：第一年贷款5000万元，第二年贷款4800万元，其余为自有资金，贷款年利率为6%试编制该建设项目的投资估算表。除贷款利率取两位小数外，其余得数均取整数计算。单位：万元2020/3/25济南大学城市发展学院32解：（1）首先根据题目背景资料填写有关内容，并汇总出该建设项目工程费用和工程建设其他费用之和，如图表所示为16380万元。（2）计算基本