38无锡商业市场调查报告

无锡商业综合调查分析报告2012年6月初稿目录宏观概念一市场分析二综合体个案三专业市场个案四第一章宏观概念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……城市概况无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区无锡新区、惠山区、锡山区江阴市、宜兴市无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里七区两市，总人口637.26万人江苏省无锡市长三角都市经济圈无锡全景城市对外交通无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络城市对外交通：铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年，无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。外部交通图对内交通对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车城市对内公路系统：两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路四横：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路内部交通构架地铁系统：无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；轨道4、5号线作为辅助线路；地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；1号线2014年6月通车地铁线路构架城市规划无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，“借力推动、运筹锡北”战略：三心：老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区：三心、三区新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡山新城区城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域差别化发展战略。中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、整合一体；城市经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观注：所有数据来自于无锡统计局国民生产总值:2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值超过10万元，达到10.74万元。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，03~07都保持在15%~18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，2009~2010年略有放缓）农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。城市经济（二）三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%消费品零售业每年都以20%继续繁荣市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个注：所有数据来自于无锡统阿计局三次产业结构:2011年全市实现第一产业增加值122.98亿元，第二产业增加值3728.12亿元，第三产业增加值3029.05亿元，三次产业比例调整为1.8:54.2:44.0，三产增加值占GDP比重比上年提高1.2个百分点。近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。消费品零售业：消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。其中，城镇零售额1839.70亿元，比上年增长17.1%，乡村零售额283.02亿元，比上年增长19.1%；批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%，住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类增长42.5%；金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%；化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。市场状况：市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个，实现成交额3887.92亿元，比上年增长24.3%。其中综合市场13个，专业市场52个。专业市场实现成交额3408.62亿元，比上年增长26.0%。新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。城市小结无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架，无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。区位优越交通便捷经济发达未来规划第二章市场分析房地产市场、土地市场、商圈分析……房地产市场概况(一)2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，相比2010年的楼市，2011年的调控更为密集与严厉，2010年主要以4.17国十条和9.29新国四条为主，而在2011年年初限购令“重磅”落地，而这次的调控手段也是比以往调控更加全面和坚决。近日，国家副总理李克强和发改委均明确表示2012年将继续巩固和扩大调控成果，将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品建设。可以预见2012年的全国房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款准备金率的首次下调和无锡外地人购房落户标准下调至70㎡/户等政策的实施，支持中小户型、中低价位商品房的建设，2012年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。政策回顾：2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%，办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长，住宅则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长率2011年商业地产分类成交量及成交面积走势2010年和2011年商品房区域成交对比可以看出，无锡市场的商业地产依然以商业用房成交为主。专业类型以及商住混合型的商业地产在无锡有良好的成交走势。自2011年下半年以来，受到“限购令”的影响，本市购房比例在逐渐走低。经历半年的需求积累，在年底改善型和刚需型客户得到集中释放，打动了整体成交量的上扬。2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势2011年商品房区域成交情况房地产市场概况(二)居住、商业用地成交区域1131161012北塘区南长区崇安区惠山区滨湖区新区锡山区土地市场概况土地性质44321022居住、商业用地商业、办公综合用地公共加油站用地其他居住、商业用地面积2210665万㎡以下5-10万㎡10-15万㎡15万㎡以上今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。从土地成交的性质来看，居住、商业用地仍占主导，但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供应量明显减少。从居住、商业用地的面积和容积率来看，5万㎡以下的小地块占主导，占总数的50%；容积率在1.0-2.0之间的地块有26幅，占总数的59%。今年居住和商业用地的主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业、居住混合用地，纯住宅用地仅7幅，占总数的16%，且溢价率较低。居住、商业用地容积率269432容积率1.01容积率22容积率33容积率4容积率4发展历程无锡商圈分析（一）发展趋势无锡商圈分分析无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区外围组建多个城市商业次中心中心商圈：包括崇安寺、胜利门、火车站、五爱路等商圈结合。商业条件成熟，商业氛围浓厚，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、大洋百货、远东百货、英武百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。代表：万达，明泰百货等城南商圈：包括南门、太湖广场等商圈组合。包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等城东商圈：包括锡沪路、东亭等商圈组合。代表：哥伦布广场、中华美食城、新大陆、中心城、银河城等新区商圈：包括长江路、旺庄路等商圈组合。代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等惠山商圈：代表：明发商业广场、万达等中心商圈西南商圈城南商圈城东商圈新区商圈城北商圈惠山商圈第三章综合体个案中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广场……五洲·中华美食城项目名称：五洲国际·中华美食城城开发商：无锡市龙祥投资有限公司建筑面积：15h㎡地理位置：北面靠广益路产品概况：分两个区域，5栋半开放式5F多层，1栋高层公寓档次定位：中档开业时间舞动：2011年餐饮品牌：1F：品粤轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等2F：人民公社、维度国际餐厅等3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、九大碗、云外楼、外婆人家、龙皇粥府上4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等5F：佐佑堂足浴等租金：2.5~4元/平方米·月物业费：8.00元/平方米·月中华美食城紧贴广益路，15h㎡大型综合美食购物中心沿地块设环通消防通道，2F~3F流线环通，楼电梯设于入口处梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯入口广场垃圾回收点位置应放置角落处最好另辟车道，与主要人行和车道分开，形成洁污分流，货梯同样应设置角落处与垃圾回收点能够直接联系美食城地块由于中间有一条自然河流穿过，把建筑群分为：两块区域，中间设有钢结构双层桥体联通两个区域的人流动线，同时退让出一个较大型的广场