资产评估基本方法3

第三章资产评估基本方法基本方法-如何做市场法收益法成本法方法的选择市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法第一节收益法一、收益法的基本涵义1、定义：收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值来判断资产价值的的一种评估方法。niiirAV1)1(一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。3、理论依据2、基本原理二、收益法的基本前提⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；可预测、可量化⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险，也可以预测并可以用货币衡量；⒊被评估资产预期获利年限可以预测。有限期和无限期niiirAV1)1(三、收益法的基本程序和参数搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；分析测算被评估对象未来预期收益；确定折现率或资本化率；确定预期收益持续时间；用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；分析确定评估结果。1、基本程序2、基本参数参数收益额折现率收益期限在理解资产评估中的收益的涵义时,要注意以下几点：从时间上去认识。资产评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。从主、客观去认识。资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际或现实收益。指排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响，故又称为主观收益。确定折现率常用的方法:Ω市场比较法Ω资本资产定价模型法Ω加权平均资本成本法三、收益法的主要技术方法每年收益相同未来年期无限收益年期等额非等额无限有限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限V=Ar条件：每年纯收益不变,资本化率固定,收益期无限每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限1、每年收益相同未来年期无限例：某处于稳定期的企业，年收益额300万元，并将持续下去。确定的资本化率为8%。则该企业的评估值是多少？300/8%=3750万元V=A×（P/A,r,n）（P/A,r,n）=r11-(1+r)n1每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限2、每年收益相同未来年期有限P=rA1-(1+r)n1n-1A012n43AAAAAV=?A（已知）(已知A，求现值V)2)1(rA3)1(rA)1()1(nrAnrA)1(nttrA1)1(n-1A012n3AAAA11rAnrAAVrV)1()1(rrAVn)1(1nrArArAV)1()1()1(21……等式两边同乘(1+r))1(21)1()1()1()1(nrArArAArV……记作(P/A，r，n)——“年金现值系数”nrAPArrAVn,,/)1(1例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益均为300万元，折现率为6%。则该企业的评估值是多少？(P/A,6%,3)=2.673300*2.673=801.9万元∑（前m年各年收益额×各年折现系数）+Ar×折现系数第m年(1+r)i11234m评估基准日每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限3、每年收益不同未来年期无限(1+r)m1预期收益在m年后保持不变例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假设从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.6209;首先确定未来五年收益额的现值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）其次，将第六年以后的收益进行资本化处理=14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2（万元）每年收益相同未来年期无限每年收益不同未来年期无限每年收益相同未来年期有限每年收益不同未来年期有限4、每年收益不同未来年期有限1234m评估基准日n预期收益在m年后保持不变∑（前m年各年收益额×各年折现系数）+A×折现系数第m年×(P/A,r,n-m)例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假设从第六年开始，以后各年收益均为14万元，经营期为15年，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业评估值。（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.6209;首先确定未来五年收益额的现值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）其次，将第6-15年的收益进行资本化处理=14×(P/A,10%,15-5)=14×6.145=86.03（万元）最后，确定该企业评估值=49.2777+86.03×0.6209=102.7（万元）1234评估基准日nP5、n年内一定的预期收益值，第n年资产价格为P∑（前n年各年收益额×各年折现系数）+P×折现系数第n年前n年预期收益值不相等，第n年资产价格为P1234评估基准日nP6、n年内一定的预期收益值，第n年资产价格为PA×(P/A,r,n)+P×折现系数第n年前n年预期收益值相等，第n年资产价格为PAAAA7、预期收益值按等比级数变化预期收益值按等比级数递增，逐年递增比例为gr-gAV=优点：充分考虑了资产的未来收益和货币的货币的时间价值，真实准确反映企业本金化的过程。折现过程与投资过程相吻合，因此得到的结果易为双方接受。过程相对简单，结果准确。缺点：收益额和收益率的预测难度较大，且受到主观判断和不可预测因素的影响。一般只适于整体资产或可预测未来收益的单项经营性资产的评估。四、收益法的优缺点第二节成本法一、成本法的基本涵义1.定义估测被评估资产的重置成本和被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。2.计算评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值3.基本思路重建或重置被评估资产资产的价值取决于资产的成本。•4.基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。二、使用成本法的前提条件1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。3.被评估资产是可以再生或可以复制的。4.形成资产价值的耗费是必须的。（一）资产重置成本重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理的必要费用及合理必要的资金成本和利润。分为：复原重置成本更新重置成本三、成本法中的基本要素复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本，是指采用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时（基准日）价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。无论是选择复原重置成本还是更新重置成本，关键是资产的功能不应发生变化。两者的区别例：一张桌子是2000年生产，当时用料１立方米，当时单价50元／立方米，用了３个人工，当时一个人工50元；现在生产同样一张桌子，用料为０.７立方米，单价80元／立方米，使用１个人工，一个人工70元。计算Ａ的历史成本、复原重置成本、更新重置成本。（1）历史成本50×1+50×3=200元（2）复原重置成本80×1+70×3=290元（3）更新重置成本80×0.7+70×1=126元物理性能的损耗或下降Physicaldeterioration（二）资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用磨损及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。实体性资产的实体性贬值贬值率资产重置成本=实体性资产的实体性贬值贬值率资产重置成本=实体性资产的实体性贬值贬值率资产重置成本=实体性资产的实体性贬值贬值率资产重置成本=实体性资产的实体性贬值贬值率资产重置成本=技术进步导致功能下降Functionalobsolescence（三）资产的功能性贬值由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。包括两部分：（1）超额投资成本（2）超额运营成本资产以外的外部环境因素Economicobsolescence（四）资产的经济性贬值由于外部条件的变化而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。如：1.市场竞争加剧，产品滞销导致开工不足，使设备利用率下降、闲置，收益额减少。2.原材料、公用事业费上涨而产品价格没有提高。3.政府的经济政策的变化。重置成本评估方法四、各个参数的评估方法重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法生产能力比例法规模经济效益指数法复原重置成本更新重置成本四、各个参数的评估方法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法年限法修复费用法超额运营成本超额投资成本间接法—规模效益指数直接法—收益损失估计四、成本法的具体评估方法㈠重值成本的估算方法①重置核算法(细节分析法、核算法)：是指利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。将被评估资产按成本归集的原理划分成若干成本项目，按现行市价对每个成本项目的金额进行估算。两种类型：购买型和自建型。购买型，是以购买的资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价（购置价=现行购买价格+运杂费+安装调试费+其他必要的费用）。自建型，是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算。（合理收益以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据）重置成本一般公式：重置成本=直接成本+间接成本。直接成本：购买价、运杂费、安装调试费、人工费等可以直接构成资产成本的部分。间接成本：为购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等需要分配计入的成本。【例1】重置购建设备一台，现行市场价格每台400000元，运杂费3000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据统计分析，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%，该机器设备重置成本为？如果已知安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，又怎么求？重置核算法举例重置成本=买价400000元运杂费3000元安装成本900元原材料300元人工600元900×0.5=450元间接成本600×0.8=480元直接成本+答案：1.重置成本=直接成本+间接成本=（400000+3000+900）+900×0.5=404350(元)2.重置成本=直接成本+间接成本=（400000+