2015年苏州经济技术开发区文体中心招商政策及分组报告

经济技术开发区文体中心招商政策及分组报告目录一、文体中心定位二、市场调研报告三、租金价格体系四、招商政策、分组及各级执行权限划分一、文体中心定位1、类型定位本项目区域经济目前处在起步阶段，属于高铁片区副城市中心CBD区域，周边政府、中高档住宅、商业、及旅游项目使区域人口为中高端消费群体，商业、文化气氛浓厚，本商业及配套体量4.8万平方米，距离市区中心15分钟车程，项目配套服务辐射整个市区，可定位为市文体中心。2、档次定位3客群定位（1）、公务人员（2）、市区商务、白领、小资人群（3）、旅游访问及文化汇演人群特点：较高的文化素养、中高的收入水平、崇尚格调、追求品质生活、富有小资情怀、体育爱好者，注重家庭教育及自身素质。4、形象定位通过室内空间装饰，商业与专业体育结合，多种文化相关业态品牌引入及业态组合规划，打造一个文化、旅游，健身的一个新型文体中心，形成独特魅力，突出品质、文化运动、格调、服务的重复性高端中高端（成熟期）中端（培育期）低端项目建设初期定位于中档偏高，未来根据周边及项目运营成熟逐步调高，即可规避市场不成熟的风险，也可保留向上调整的空间，还可以满足项目形象及功能需求。消费聚集地。5、商业部分业态定位（主要业态分类组合）三层餐饮创客空间放映厅，大讲堂金融旅游服务私人会所婚纱摄影二层健身会所美容SPA养生一层休闲饮吧、咖啡吧/高档展厅/斯诺克桌球首层成人教育培训成人体验娱乐儿童娱乐儿童教育培训6、物业组合及面积配比首层：以既定的图书馆，文化馆为主力业态，拓展招商业态为教育培训类，儿童娱乐类。面积（使用）：教培类2720平方，占比儿童娱乐1100平方，占比。一层：主场馆为篮球馆，游泳馆，拓展招商业态为休闲饮、咖啡吧/高档展厅/斯诺克桌球。面积（使用）：700平方。二层：场地光线通透，阳光充足，且能与游泳馆连通互动，规划业态为健身会所，美容养生会所spa。面积（使用）1900平方，占比。三层：楼层位置、空间、私密性等特点规划品类为餐饮700平方，占比，创客空间500平方，占比，多功能厅1000平方，占比，经融旅游服务、婚纱摄影、私人会所1500平方，占比。合计3700平方。二、相关项目租金调研1、万达广场地理位置开发区经营模式商业街以产权出售，统一规划，业主自主经营。商业街2016年9月2日开业租金/售价商业街售价。均价2.5万元-4万元/㎡商业面积92.68万m2经营品类五星级酒店、国际购物广场、饕餮美食街、IMAX国际影院、顶级大歌星KTV、万达超乐场，金街等顶级业态，以及大型购物中心形态为一体的大型世界级综合体2宝能城地理位置开发区经营模式商业街及小型mall在售，2017年交房，2018年商业全开。租金/售价均价2万元-8万元/㎡（售价）商业面积ShoppingMall18.05万平米风情商业街14.4万平米经营品类超五星级酒店、大型体验式ShoppingMall18.05万平米、风情商业街14.4万平米（除含传统的购物、餐饮、娱乐功能以外，还融合了海洋馆、演艺大厅、高端院线、室内儿童嘉年华、室内攀岩、名流会所、距地300米露天游泳（冰场）、模拟风洞、生态氧吧、养生会所等设施。全球第二大商超连锁家乐福、宝能国际影城、粤江春等在内的国际一线品牌正式签约入驻新疆宝能城。宝能集团已运营和筹建中的创新型）签约品牌：火焰山、百富、德克士、马仕、紫罗兰、面包新语、哈立得、黄记煌、小尕子、新疆旅游投资海鸿国际地理位置黄山街经营模式租赁租金/售价在2.5元/M2/天，首层均售价在2.5万元商业面积占地500亩，总建筑面积约60万平方米。经营品类以食品冷链为核心，集食品展示、仓储贸易、冷链物流、商务网贸为一体，将建成全疆乃至整个中西部最具规模性的食品商贸物流综合体可容纳5000多商户，涵盖与属铁路货运站、大型仓储式超市、精品酒庖、商务写字楼、SOHO公寓、立体化停车场等物业和电子交易、金融结算、安全梱测、信息发布、物流调度、食品溯源、休闲娱乐、餐饮美食、安全保卫等星级市场现代化配套。万年101地理位置大十字人民广场经营模式租赁租金/售价约7元/㎡/天（一楼）商业面积12000平方经营品类一层，二层、三层儿童游乐，5D电影，儿童教育，四层餐饮，目前试营业期间金太阳儿童乐园地理位置苏州路百商广场经营模式租赁租金/售价1.5元/㎡/天，签约10年，免租一年（三楼）商业面积700平方米（使用面积）经营品类儿童游乐红山体育馆地理位置红山公园旁经营模式租赁联营租金/售价部分租赁2元/天.平方联营20％商业面积3600平方经营品类好家庭健身，体育服饰（宝秦体育）目前重新整修二宫体育馆地理位置二宫经营模式租赁租金/售价平均租金1.1元/天.平方商业面积40余家经营商户经营品类餐饮，教育、健身、羽毛球，武馆、鸽友俱乐部，等，办文艺演出，赛事等金宝贝儿童早教中心地理位置火车头德汇火车头儿童大世界中心经营模式租赁8-10年租金/售价1.3元/㎡/天商业面积600M2经营品类音乐、艺术、宝宝手语、瑜伽乐、环球宝贝、运动乐、母婴健身房、生日派对奥生文化村地理位置民主路158号，和平都会经营模式合作租金/售价无租金商业面积单层400平方经营品类围棋、古筝、书法（书法协会）、英孚教育。4F柏兰迪咖啡西餐、3F欣美乐餐饮广场、2F比格比萨三、租金价格体系及优惠政策1、基准租金评估运用市场比较法定价，定价影响因素商业外部条件公交通达性商业内部条件业态规划辐射人口商业可视性周边人流量购物舒适度周边商业氛围停车便利性区域发展前景休闲配套设施因素权重分析相关市场综合评分序号评估项目满分海鸿国际红山体育馆二宫体育馆奥生文化村本项目1公交通达性12410101152辐射人口12611111173周边人流量1141091044周边商业氛围122981125区域发展前景11855496业态规划9845587商业可视性8678568购物舒适度94544812121112119898802468101214结合市场需求及商业常用定价因素权重，评定物业综合素质如右图9停车便利性86663510休闲配套设施834544合计1005071716752项目市场综合评分和项目均价比较序号评估项目满分本项目红山体育馆二宫体育馆海鸿国际均价（元/平方米）PXP1=1.3P2=1.2P3=2.51公交通达性125101042辐射人口127111163周边人流量11410944周边商业氛围1229825区域发展前景1195586业态规划984587商业可视性867868购物舒适度985449停车便利性8566610休闲配套设施84453合计10052717150市场比较法步骤：（1）、影响商铺价值的因素分析（2）、市场比较对象的选定（3）、各市场比较对象的专业评分（4）、相关价格修正——项目相对比较对象的价格（5）、项目价格测算——对各相关项目价格的加权平均步骤一：修正后各相关项目价格P1=（52/71）X1.3=0.95P2=（52/71）X1.2=0.88P3=（52/50）X2.5=2.6步骤二：根据权重加权测算价格三个项目权重：红山体育馆、二宫体育馆与本项目经营及定位功能相似，地段相差较远，定为50%。海鸿国际在地理位置及周边环境与本项相拟，但品类及利润空间有较大差距，因此权重为30%，PX=0.95X40%+0.88X40%+2.6X28%=1.46根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目整体商业基准价为1.46元/每天.平方米2、租金反推法计算公式：售价=年租金/年投资回报率年租金=售价*年投资回报率根据本项目周边商业万达广场商业街一拖二商铺售价2万-4万元/平方米实际,宝能商业街一拖二商铺售价2万-8万，海鸿国际一楼均价2.5万进行比较，及业界成熟商业一般取商铺年投资回报率为8%，将一拖二因素考虑在内，楼层价格系数差别为20%，销售范围应在均价应在1.6万-2.5万范围内，再反推营业后万达、宝能商业租金范围为：P低=16000*8%/365天=3.5元/天.㎡P高=25000*8%/365天=5.5元/天.㎡本项目以教培、健身、美容、会所、创客等文化服务类产业为主，区别于零售娱乐类经营项目，引入行业业态系数零售1.0、餐饮0.7、娱乐0.7、服务0.5，成熟期价格区间在1.75元/天.㎡-2.48元/天.㎡较为合理。3、租金定价政策及修正。(1)出租率开业第一年第二年第三年出租率90%95%95%(2)租金折让和提升方式年限项目提升比列楼层租金首层1F2F3F第一年免租一年0000第二年基准价格1.171.461.170.93第三年在第二年基础上提升20%1.41.751.41.12第四年在第三年基础上提升15%1.621.61.28第五年在第四年的基础上递增5%1.682.11.681.34（3）换租率和租金收缴率时间换租率估算租金收缴率估算第一年0%90%第二年15%15%（第一年将第二年的钱已收）第三年10%95%第四年10%95%四、招商政策、分组及各级执行权限划分权限划分说明：为了规范和统一对外租金报价，需设定招商政策各级执行权限划租金测算模型因素出租率租金折让和提升换租率免租期（说明：本项目物业以三年进入成熟期（万达商业街2016年9月开业、宝能城2018年部分商业开业）且一旦进入成熟期，周边商业项目，辐射人流都会有质的改观。分，从而对外树立公司形象、提高工作效率。目前招商部负责人由贺新民兼任，下设招商团队分为三组，具体每组由组长负责，则招商权限分为三级。招商部各组信息招商分组招商经理招商主管品类细分第一小组贺新民待定演讲厅、放映厅、、创客沙龙、运动品牌专厅、玉器奇石馆、体彩中心、网吧、印务中心、器乐行、鸽友俱乐部、品牌文具、玩具馆、游泳装品牌专卖；电玩中心、第二小组宋巧待定水吧、冰吧、茶吧、果饮、咖啡、奶昔、牛排、快餐、糕点、牛排、披萨、自助餐、健康饮品、养生餐；成人教育；美容美发养生馆、健身中心、亲子馆、兵乓球馆、第三小组李敏儒待定口才声音类、舞蹈类、绘画类、乐器类、小中高学生课程辅导班、英语专业培训、幼教、学期教育、成人教育；户外拓展、攀岩、童游乐场、滑轮场、跆拳道、5D影院、斯诺克、羽毛球馆、网球馆、室内高尔夫、科技航模中心、武馆、击剑；招商部各级权限表职务权限特殊申请上报招商主管标准租金上浮10%对外报价招商经理招商经理租金下浮10%的租价贺总招商部负责人根据品牌性等因素适度下浮陈总备注：1、招商特殊即给予大客户、重量品牌客户、协会、联盟和平台战略合作时，才给予的优惠，此项条件由招商部陈总确定招商政策信息汇总：项目招商政策项目招商政策租金参照标准租金和权限表装修补贴视主力品牌的合作方式，上报方案由陈总确定免租期免租一年经营管理费建议物业公司确定物业费，分摊至租金收取。合同期五年—十年暖气费按国家标准收取签约定金小于200平方交纳1万元大于200平方交纳2万元空调费正常使用按行业标准收取营运保证金小于200平方交纳1万元大于200平方小于400平方交纳2万元大于400平方交纳5万元广告费一年内免收租金交纳方式租金一年一交(需在租金到期前三个月交纳)电费每户安装独立电表，按实际电表读数收取，拟定电费1.1元/度租金递增第三年递增20%第4年递增15%，后续起租金每年递增5%停车位免租期内业主车辆免费停车，记租期内业主免费停车1辆。消费车辆与其它车辆提车收费标准按消费记录区别对待。以上内容仅供内部讨论开发区文体中心2015/7/2