海南雅居乐清水湾项目分析

1雅居乐海南清水湾项目分析制作人：2013年6月8日2目录一、项目基本情况介绍二、项目主题定位三、规划、设计特点四、展示空间五、商业配套六、营销策略分析3二、项目基本情况1、地理环境：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口，清水湾距三亚凤凰机场仅45分钟车程，三亚市区30分钟车程；2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内。42、总占地面积：约1.5万亩，折合平方米约1000万㎡3、总建筑面积：约1.35万亩，折合平方米约900万㎡4、整体容积率：0.95、绿化率：35%6、开发商：海南雅居乐房地产开发有限公司7、投资商：摩根斯坦利（美国纽约的国际金融服务公司）57、建筑设计单位：美国RTKL国际建筑事务所/美国著名酒店设计公司WATG/EDSA环境景观规划设计公司8、销售代理：中原地产&中原中国香港独家代理/富阳（中国）控股6二、项目定位1、属性定位：12公里海岸，上层国度2、形象定位：雅居乐·清水湾，你的国度，你的第二人生3、来海南·清水湾，看真正的海74、项目投资概念：雅居乐·海南清水湾提出了“第二人生”的营销概念，通过对中国财富阶层享受生活、提升生命质量需求的精准把握，提出“休闲度假养生”的第二居所概念；同时结合项目本身海景资源优势，针对内地客户，着重强调海景资源，提出“来看真正的海”宣传噱头。8三、项目整体规划、设计特点总体规划：清水湾是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，项目总投资逾200亿元，开发周期为10年，涵盖了酒店、高尔夫球场、商业、住宅等多种业态；目前推售住宅产品为：金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩三大组团，包括高尔夫别墅、湖景洋房、临海别墅和酒店式公寓。91、金色果岭—总规划金色果岭组团（A05区）——360°阔景高尔夫大宅整体效果图总平图101、总占地面积：232038㎡；2、总建筑面积：92816㎡（其中会所面积2793㎡）；3、容积率：0.4；4、总户数：171栋别墅（独栋、联排、双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计144套，合计398套；5、户型区间：别墅180-567㎡，洋房115-291㎡6、6、停车位：低层住宅1.3辆/户，高层住宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个访客停车位11联排、双拼、四拼别墅的定义1、双拼式住宅即两户住宅在平面上并联组合，形成一栋建筑，两户之间共用一面墙体，另外三面独立向外，多为对称双拼式住宅，较少的双拼式住宅呈不对称性。2、联排住宅是指两户以上水平方向连接的集合性住宅，上下非集合的各具有专用的庭院，与环境组成统一化的外部空间的一种住宅类型。123、四拼式住宅即四户住宅在平面上并联组合，形成一栋建筑，四户之间共用一面墙体，另外三面独立向外，多为两两对称。双拼式联排式四拼式13(1)、山地建筑概念：充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(22米、24米、30米、34米)的设计标高，使住户充分获得良好的景观；建筑布置刻意将两层的独立屋以低密度形式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线，三层及高层的住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景；2、金色果岭—建筑特点14立面设计层次分明、高低错落，采用文化石与高档涂料外墙以及朴素的大挑檐坡屋顶，整体色调质朴温暖，营造简洁，优雅、舒适的立面造型；同时通过多种户型的搭配，平面设计中亦结合海南岛热带气候的特性，创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台提供居民充分享受自然、参予自然的机会。15（2）、海景住宅概念：布置在小区中心的两幢18层住宅，采用单朝向一梯四户的平面设计；南北对流，正南向布置，设计中运用了大阳台、大窗台的手法，充分利用南面海景的资源；在立面设计中运用了低调不张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成与大海和谐统一的格调。16(3)、设计原则：平面布局控制低层建筑侧向间距在7~13m之间，高层建筑以点式布置，侧向间距34m，以低密度的布置极力营造宜人的居住环境；住宅在力求获得最大景观效果的同时，取消正东西向的布局，在西立面运用了大阳台及遮阳板等的立成构造处理，以达到在满足遮阳、通风和节能的同时，又不遮挡观景的视线。1718结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间；根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系统成环状布置；绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境自然化的构思；引温泉入户，在家也可尊享温泉SPA的疗养。3、金色果岭—园林特点19双车位设计一线高尔夫景观270°超大露台八角窗—多几倍的视野空间超大前后花园独立别墅产品特点私家泳池4、金色果岭—产品特点20双拼别墅产品特点21雅居乐首创产品，面积紧凑实用，价格与洋房相当花园面积93~120㎡，有天有地有花园、性价比高四拼别墅产品特点22二、蔚蓝海岸—总规划蔚蓝海岸组团（A03区）—湖畔乐湖小镇整体效果图总平图231、总占地面积：176682㎡；2、总建筑面积：141395.38㎡（其中商业配套面积28028.81㎡，地下车库面积为6074.18㎡）；3、容积率：0.726；4、绿化率：40%；5、总户数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套；6、户型区间：洋房80—209㎡24（1）、山地建筑概念：充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(21.5米、23米、26米)的设计标高，建筑由低至高圈层点式布置，使住户充分获得良好的景观；2~3层低密度商业的以点式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线，8-11层中高层住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景。1、蔚蓝海岸—建筑特点25（2）、景观住宅概念：布置在小区内排的8-11层住宅,在力求南北向的同时，亦争取有良好的组团景观；布置在小区外排的住宅，在争取南北的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖景观；亲切而不张扬的坡屋顶结合现代简约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。26绿地系统分为公共绿地、组团绿地和宅旁绿地三种，景观中心是2万㎡的大型水体主题公园，与整区的主干道及高尔夫球场相映成趣，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔商业街等成为整个组团人群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手法，提供给人们浓厚的热带旅游度假生活氛围；2、蔚蓝海岸—园林特点27根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，方便居民出行，区内道路由12米、9米、3米三级道路组成，道路系统成尽端式布置，减少车流对人行流线的干扰。283、蔚蓝海岸—产品特点南北对流，穿堂风自然舞动超宽景观飘窗，日观美景夜听涛超大双阳台及空中花园，四季花香满庭产品:28栋8-11层湖滨高尔夫景洋房，面积80～208㎡29三、瀚海银滩—总规划瀚海银滩组团（A09区）——一线海景城邦整体效果图总平图301、总占地面积：500000㎡；2、总建筑面积：700000㎡；3、容积率：1.4；4、总户数：115栋别墅，18-28F塔式住宅，，合计4560套；5、户型区间：别墅293-1415㎡，洋房97-335㎡，酒店式公寓77-176㎡31（1）、坡地概念：充分利用原有地形的优势，以分级形成台地的手法，将住宅场地形成6－15米的设计标高，使住户充分获得良好的景观；同时通过多种户型的搭配，通过多种户型组合创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台，使居民充分享受自然、融入自然；1、瀚海银滩—建筑特点32建筑布置刻意将两层的独立别墅以低密度的形式布置在南面，力求不阻挡后排住宅的视线，高层的住户布置在内排较高位置，形成户户有景，南北通风；海景住宅以板式一梯四户的平面设计，南北通透，户型南侧设计大阳台、大窗台，充分利用南面海景的资源。33整区规划由西至东设置三个出入口，与16公里景观大道相连，北面与主干道平行，设有一条国际化商业风情街，其业态丰富多样，提供给度假居民一个集购物休闲娱乐为一体的生活度假新天地；规划中的公共绿地由中央绿地公园，市民广场，大型港湾式海水人工湖泊兼港湾游艇码头组成，并成为该区的一大主轴，充分体现了居住环境与海洋有机地融为一体的设计概念。2、瀚海银滩—园林特点34景观大道示意图353、瀚海银滩—产品特点专为老人设计的标准双人套房标准套房功能分区布局合理观景大阳台，一边听海一边泡温泉的无敌享受品牌家电厨具明亮宽敞的卫生间36四、展示空间销售中心销售中心为规划中泰式会所，面朝大海，沙滩美景；外部设置大型休闲观景广场，方便客户驻足观海，体现项目景观优势；内部以大空间和贴近自然泰式装饰为主，体现项目热带风情。37五、商业配套雅居乐携手世界著名酒店管理集团（包括朱美拉、莱佛士、W酒店、JW万豪酒店、希尔顿、豪瑞格），共同打造中国热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊；6家国际超五星级酒店进驻，奠定清水湾的世界级地位；曾打造迪拜顶级奢华帆船酒店的朱美拉酒店集团，即是进驻中国的第一家国际七星级滨海度假酒店集团。与6家国际超五星级酒店为邻的一线海居，世界唯此一处；38商业配套分布图七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店酒店分布图39七星级朱美拉酒店效果图海南清水湾朱美拉洒店，建筑面积约9万平方米，有300间客户（含50套酒店别墅）。40六星级莱佛士酒店效果图海南清水湾莱佛士洒店，规划占地面积约208亩，建筑面积约7万平方米，有350间客户（含50套别墅客房），总投资约7亿元，配套有世界一流的会议及休闲娱乐设施。413个18洞国际滨海高尔夫球场海南唯一的海滨球场，也是中国唯一一个将果岭建在沙滩上的高尔夫球场；配备3个豪华会所、温泉SPA、宴会厅、咖啡厅等；配置18洞灯光夜场及19个打位的灯光练习场,提供全天候的尊享礼遇。42在离湾区十公里处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海南清水湾投入巨资把温泉引入湾区。金色果岭别墅区温泉入户，以及规划多国风情温泉谷让住户尊享温泉SPA疗养。所引入温泉水温度72度，含有硫、钠、锌、硫化钠、硫酸钠、碳酸氢钠等对人体健康有益的矿物质成分。温泉疗养度假胜地43游艇俱乐部——大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活动可以带您进入神秘的海底世界；海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。千个泊位游艇码头44黎苗族风情村/海洋馆/商业街45六、营销整体策略分析1、先造园，再造房，前期用营销手段撬动市场，后期用产品说话。2、精准打击、多点营销，多渠道拓展，节省成本，提高效率。3、唐伯虎点秋香——“三笑”营销。4、抓住旅游黄金季节，前期平价入市，采取“小步快跑”的提价策略，后期价格拉升提高整体率润水平。5、用文化和艺术与心灵直接对话。461、为什么先造园？在项目营销启动的前期，本项目工程进度尚无法达到可对外展示的程度，此时更多的是依靠广告宣传，依靠销售人员的推销讲解，依靠营销包装等各种营销手段，来引起客户的兴趣来购买本楼盘。而根据高端产品特别是别墅产品的操盘经验来看，购买几百万甚至上千的别墅客群，最关注的是环境，包括自然风光、园林景观、建筑风格等，所以先造园林，最能体现项目品质感。471、线上：强调项目高端定位，突出项目景观资源及整体规划配套优势，以航空、经济类、一线城市主流传媒作为突破点，吸引注重高生活品质的人群；2、线下：主打圈层营销与分众营销，以奢侈品、高尔夫活动、高端经济论坛、项目大型招商活动等公关活动，营造市场影响力。2、推广策略渠道483、户外：三亚凤凰机场、海口美兰机场、高速公路重点户外广告牌、山西户外旅行牌资源4、报纸：本地：《海南日报》《海口晚报》珠三角：《深圳特区报》《南都周刊》《21世纪经济报道》北方：《山西晚报》《辽沈晚报》《新文化报》