【世联地产】项目住宅项目定位及产品定位全案报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。协信高九路项目一期住宅部分定位及产品建议报告中原顾问事业部（重庆）ChongQing.11.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议一期住宅地块分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高，相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块FG地块编号用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）地块性质D124004.555800商住E159004.571550商住共计283004.5127350住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具备强势的规模效应；4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一定影响；住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位地块名称地块面积（亩）容积率建筑面积（㎡）用地性质A38-1-1/071131.8135540商业B23-1-2/045.74.015200商业兼住宅B24-5-2/035.554.014800商业兼住宅B24-5-2/037.954.021200商业兼住宅C16-6-1/0522.24.566600商业D3-1/0532.74.598100商业D3-2/0318.64.555800住宅兼商业D4-2/0312.154.032400住宅兼商业D4-10-2/0223.854.571550住宅兼商业合计：241.7511190项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发呈中等规模；项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物业类型复合；高九路一期住宅总建面127350平方米，占项目总建筑面积511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源地块内部地块平整，目前作为零时建筑和驾驶培训基地之用。地块外部地块周边多为中低档居住区，地块西侧为城市主干道。地块内部—地块平整地块内部—临时建筑地块内部—驾驶训练场地块外部—市政道路地块外部—中低档居住区地块外部—中低档居住区Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010地块属性项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议核心问题界定Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010核心问题策略层面问题►一期住宅用地整体定位？►一期住宅与项目整体之间的关系？技术层面问题►住宅产品打造；►住宅与商业之间的比例；►配套设置；►各种产品打造。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010问题结构化分析一期住宅用地整体定位一期住宅与项目整体之间的关系竞争需求目标竞争市场供应环境需求市场环境企业或项目目标包含住宅产品打造；住宅与商业之间的比例；配套设置；各种产品打造。产品建议支撑Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构一期住宅地块分析核心问题界定区域住宅竞争市场分析项目发展战略方向与定位项目物业发展建议区域住宅竞争市场分析Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市场更多是在区域内部南岸版块渝中版块杨家坪版块石—二版块茶园版块三北区域版块李家沱版块华岩版块大渡口版块大学城版块沙坪坝版块主要房地产版块主要客源辐射范围重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显重庆各个板块市场客户构成：三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边区域吸引大量东部郊县客户置业；渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外地投资客户；沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女教育敏感的区县客户南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户；杨、石、二版块：以区域客户内为主；大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户和高端改善客户为主。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主富洲新城立安半山公馆协信阿卡迪亚·君临盛世协信云栖谷·在云端万科锦程恒大名都本项目图：项目所在区域主要在售项目项目名称容积率产品形态主力产品主要客户构成富洲新城3.3高层97-123平米建材市场、机电城、联方花园客户半山公馆2.09洋房、高层135-153平米大坪、九龙坡居多，部分沙坪坝区协信云栖谷3.49高层65-80平米大坪、石桥铺周边客户，有部分江北区客户阿卡迪亚·君临盛世4.16高层90-109平米大坪、石桥铺居多，部分沙坪坝区，江北区及渝西改善型客户恒大名都3.53高层、小高层102-138平米大坪区域改善型客户为主，少量外区客户万科锦程5高层58-90平米大坪区域改善型客户为主，少量外地客户君临盛世恒大名都万科锦程Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010区域竞争市场供应市场分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010主要竞争项目分布在项目周边，规模整体较大，且都由知名开发商打造，市场供需两旺，表现良好，尤其是品牌开发商项目协信阿卡迪亚·君临盛世万科锦程恒大名都项目名称开发商占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）首次开盘时间君临盛世协信集团130004.16630002010-9-24恒大名都恒大地产1900003.538400002009-8-30万科锦程万科地产10000056300002010-10-2本项目项目名称推出体量（约平米）销售体量（约平米）存量体量（约平米）君临盛世16500150001500恒大名都2740002700004000万科锦程12400010200022000数据来源：重庆中原市场部►目前在售楼盘整体销售情况比较良好，契税政策影响不大，如：万科锦程10月2日推出约1400套房源已经售出约1000套.Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010主要竞争项目整体规划高层低密度，充分利用内部打造景观或外部景观资源，规划了多种功能性和档次性的配套，整体立面档次一般项目名称整体规划配套建筑风格外立面档次君临盛世别墅享受江景资源最大化的同时利用高层建筑屏蔽项目与外界的不利因素，2万方商业街，公寓、新加坡查尔斯幼儿园，3个会所现代简约风格现代简略风格，3楼下钢挂石材，黑色大理石，3楼以上浅黄色涂料，品质感一般恒大名都三大主题水景公园+园林景观分布项目中心，周围建筑围合享受中庭景观水景资源养生会所，恒温游泳池、乒乓球室，台球室桑拿中心、酒店、公寓、商业等欧式新古典主义风格米黄色石材，与周边建筑物形成鲜明对比，较为有档次万科锦程高层以双层倒L型方式排列分布，中间穿插观景，入户大门大量中式园林吸引客户眼球商业、游泳池、会所、幼儿园新亚洲风格略带白色石材+涂料，时间久不懒脏恒大名都万科锦程君临盛世Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目中高端项目形象项目名称会所面积会所配置君临盛世约2000㎡共享阿卡迪亚别墅区会所，尚武会所、生活休闲会所、运动健身会所，室内泳池，内有会馆、游泳池、桑拿恒大名都5200㎡按照恒大一贯的标准配置，会所内规划有商务中心、室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化活动中心等万科锦程约3000㎡多功能互动泳池的高端社区商业及3个主题泛会所恒大名都万科锦程协信阿卡迪亚君临盛世Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010产品配置特征-入户大堂都挑高设计精装，较为大气，电梯都采用国际品牌，层高多数3米，讲求居住舒适度，精装房逐步面市项目名称大堂特点电梯层高梯户比交房标准协信阿卡迪亚·君临盛世3大堂连通设计，1500平米，5.4米挑高，墙、地面石材铺装，顶贴金箔日本富士达3.15米2T4户清水恒大名都挑高5.6米，墙、地面石材铺装，中央空调奥迪斯3米2T6户精装，1200元/平米万科锦程重庆首创泛大堂日立2.8米4T12户精装Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010户型特征—君临盛世和恒大名都以舒适居住定位，满足改善性客户需求，万科锦城通过控制户型面积来控制销售总价，利于提升单方售价项目名称主力户型面积户型赠送方式赠送比例亮点阿卡迪亚·君临盛世90-109平米飘窗+双阳台半赠送10%客厅与餐厅和阳台相连，空间最大化，踩光好，主卧与次卧分离，隐私好恒大名都102-138平米双阳台+飘窗半赠送9%-11%7米以上超长景观阳台，转角入户增加私密性万科锦程58-90平米双阳台+飘窗半赠送6%-8%客厅、餐厅和阳台一体，空间最大化，踩光好在售产品基本赠送面积占总平方10%左右以舒适性居住为主多以阳台半面积赠送为主，并且客厅与餐厅或阳台一体连接，加大空间使用与采光万科锦城2房68㎡恒大名都3房102㎡Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010园林景观特征-对社区景观的打造越发重视，讲求社区环境，前期销售时都将核心的园林景观精心打造以实景形式呈现项目名称主入口特点社区内部园林风格特点阿卡迪亚·君临盛世现代简约风格的入户门临立街道中间渝派中式园林风格法国梧桐排列迎宾大道两侧，小区遍植银杏树，围绕“坐”、“卧”、“停”、“留”四大理念打造的中式园林，将江景、山景的融入恒大名都标致性的古典托斯卡拉风格拱门皇家园林设计16000平米水景，三大主题水景公园，100000平米森林景观，涌泉、森林树阵、喷水雕塑、戏水广场万科锦程中式风格入户大门，一条中式长廊步行入户，做到人车分流新亚洲园林风格中心景观步道把各层次绿地衔接，高大树种、灌木、草坪围合成中央景观万科锦城恒大名都万科锦城万科锦城Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010产品单价与总价关系项目名称两房面积（平米）两房单价(元/平米)两房总价(万元)三房面积（平米）三房单价(元/平米)三房总价(万元)协信阿卡迪亚·君临盛世70-781000070-8590-1091200090-1