超高层综合体分析

超高层塔楼分析超高层出现的城市背景及经济效益现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558－福州－－青岛3700－………………随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式城市土地市场特征：地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段：初期阶段：城市化水平＜30%；加速阶段：城市化水平30%~65%；后期阶段：城市化水平＞65%；城市综合体城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：超高层的发展历程上海中心大厦上海环球金融中心台北101金茂大厦深圳土地大厦深圳国贸大厦广州白云宾馆632米492米112米150米384米420米508米2014年1976年1982年1998年1998年2004年2008年项目历程国内超高层建筑发展全球已建成超高层建筑TOP20酒店居住性物业综合体写字楼超高层的业态模式分类上海金贸武汉.锦绣长江………深圳罗湖俊园（万科）深圳擎天华庭深圳金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾………综合体住宅＋酒店写字楼＋公寓商业＋写字楼＋公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸………组合方式一：酒店+住宅+办公代表项目，迪拜塔1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台组合方式二：商业+办公代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有商店、邮局的配套组合方式三：商业+办公+酒店代表项目，上海环球金融中心地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层组合方式四：办公+酒店代表项目，上海金茂大厦3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店代表项目：香港国际金融中心超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组合的方式，主要业态组合有如下几种：超高层的业态组合方式超高层办公分析1、建筑类型按使用方式：专用办公楼、出租办公楼、办公综合楼按使用性质：行政、商贸、电讯、电信、金融信托、科研、信息中心等。按人均面积指标：一级办公楼：13～15m2/人二级办公楼：11～12m2/人三级办公楼：9～10m2/人2、等级分类智能型甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼超高层办公建筑类型及等级划分超高层办公建筑标准层规模及有效率1、相关因素1）建筑场地2）投资规模3）使用要求4）有效使用效率5）建筑形体6）体型美学2、经验建议综合上述因素，通常建筑高度在250米左右时其标准层的面积为2200~2500m2较为合适。更高时应用”有效使用效率””建筑形体”来综合判定!超高层建筑由于纵向交通的关系，所需核心筒面积较大，而标准层面积一味地控制在2000m2以内，势必造成使用效率的降低，不经济，同时也不利于办公空间的布置。但如果平面规模过大，进深过大则内部交通流线组织、防火分区、疏散距离、建筑体形处理等将会出现问题。3、国内外超高层办公建筑标准层面积实例：深圳国贸：50层1322m2日本世贸中心：40层2458m2香港中银：70层2030m2东京阳光：60层3187m2纽约世贸中心：　　　　110层2711m2上海环球金融中心100层3364m2其它餐饮会议购物观光健身办公超高层酒店分析1、超高层酒店需要重点协调的四种关系投资商与酒店管理集团各政府审批部门与酒店建设方专业设备、专业厂商与建筑设计设计团队内部各个专业之间超高层酒店需要重点协调的四种关系与配套设施接待大厅1.接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足；2.有与酒店规模、五星级相适应的总服务台；3.在非经营区设客人休息场所、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅；餐饮配套中餐厅：1、布局合理、装修豪华；2、至少提供两种风味的中餐；西餐厅及异国风味餐饮：1、至少配备一个（意大利餐厅、法国餐厅、日本料理、韩国风味餐厅、泰国风味餐厅等）；2、布局合理、装修豪华，并配有专门的厨房；咖啡厅：格调高雅，能提供自助早餐和西餐正餐；大宴会厅：1、至少容纳200人正是用宴；2、配有专门的宴会厨房；小宴会厅音乐西餐厅大堂酒吧专业性茶室酒吧或行政酒廊：封闭；饼屋或面包房厨房要求：1、每个餐厅配备专门厨房；2、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备、冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭2、超高层酒店配套设施公共区域停车场：足够的停车位公共卫生间：男女分设；精品店：日常用品、旅游用品、纪念品或高档品牌服饰等；商务中心：网线、电话线（代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等，打字服务，票务服务）；医务室24小时洗衣加急服务室禁烟房便利店公共区域提供应急供电专用线和应急照明灯商务设施1.提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s；2.至少两个封闭的电话间；3.至少容纳10人的洽谈室；4.图书馆或杂志阅览室；会议设施1.有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间；2.至少配有2个小会议室；3.有同声传译设施（至少4种语言）；4.有电话会议设施；5.有现场视音频转播系统；6.有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机；7.有专门的复印室、配备足够的复印机设备；8.有现代化电子印刷及装订设备。康娱设施恒温游泳池（室内游泳池水面积至少40平米；室外游泳池水面积至少100平米）；健身房SPA房、水疗护理及理疗室浴室：桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴等；足浴房KTV房或夜总会：至少有四个包厢；游戏机室棋牌室影剧场多功能厅：提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅；网球场保龄球室：至少4道；攀岩练习室壁球室桌球室电子模拟高尔夫球场高尔夫球场：至少9洞；射击、射箭场实战模拟游艺场乒乓球室美容美发室婴儿看护及儿童娱乐室等超高层酒店需要的配套设施超高层住宅分析高层住宅产品四种模式总结132城市核心资源类超高层住宅单纯城市核心类超高层住宅不适合超高层城市非核心资源类超高层住宅景观资源城市区位1.城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2.单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3.城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期低高高特点1：城市GDP总量达到一定层级特点2：城市化率达到一定水平特点4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质特点3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动特点5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导城市因素区域因素价格因素客户因素特点6：S比的不同会导致超高层开发模式的不同超高层市场成功实现共性总结超高层S比和开发模式的关系与相适应性KPI条件研究楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.74“S比”带来的两种开发模式：S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同KPI——关键绩效指标法(KeyPerformanceIndicator，KPI)，它把对绩效的评估简化为对几个关键指标的考核，将关键指标当作评估标准，把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法，在一定程度上可以说是目标管理法与帕累托定律的有效结合。形象主导价值主体核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力造价成本由于这种高度的建筑，在设计上往往与众不同，其成本预估较为困难，一般来说在上海建一个超高层的建筑，价格至少在13000元/平米以上；在北京则需要10000元/平米以上。如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右造价成本考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米，超高层的成本在2555元/平米-2765元/平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。案例分析案例分析（东京六本木）