XXXX年南宁五象新区“外滩6街”项目定位策划方案

五象新区“外滩6街”项目定位策划方案1目录第一章南宁市经济环境分析.................................................3一、南宁市概况..........................................................3二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析.........................4三、南宁市2010年上半年经济发展概况.....................................5四、南宁市城市总体规划（2008-2020）.................................7五、南宁未来五年发展前景...............................................10六、南宁市良庆区经济环境分析...........................................11第二章南宁市房地产发展概况..............................................19一、近年来南宁市房地产发展概况.........................................19二、2010年南宁地产市场研究..........................................46三、2009—2010年南宁市土地市场总汇..................................78四、南宁市房地产总结分析.............................................85五、房地产政策研究...................................................86六、项目所在区域（良庆区）分析研究..................................92第三章南宁市客群研究.....................................................98一、研究资料收集方式...................................................98二、需求特征...........................................................98三、调查原则..........................................................116四、客户群特征分析....................................................117五、总结..............................................................139五象新区“外滩6街”项目定位策划方案2目录第五章本项目定位分析与阐述...........................................139一、项目定位总述....................................................139二、项目定位分析细论................................................146三、主题诉求.........................................................164四、形象传播.........................................................164第六章项目规划设计建议.................................................166一、项目概况..........................................................166二、整体规划设计建议................................................170第七章项目整合开发策略..................................................208一、项目指标.........................................................208二、预计销售额.......................................................208三、项目成本.........................................................208四、开发策略原则....................................................209五、开发体量.........................................................210六、开发周期.........................................................211七、开发计划.........................................................213八、销售时机.........................................................213五象新区“外滩6街”项目定位策划方案3第一章南宁市经济环境分析一、南宁市概况南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。南宁作为“中国—东盟博览会”的永久举办地，其地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同时具有“两近两沿”的特点：“两近”：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。“两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。综述：南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。五象新区“外滩6街”项目定位策划方案4二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造“中国水城”、完善交通基础设施、产业园区的建设，同时加大投资和项目建设工作力度，进一步强化服务意识，切实改善发展环境，1-4月固定资产投资保持良好发展势头。（一）、前四个月固定资产投资运行总体情况1-4月全市全社会固定资产投资完成262.15亿元，同比增长39.76%。其中城建投资完成26.69亿元，同比增长27.76%。从投资构成看，基本建设投资完成116.74亿元，比去年同期增长53.8%；更新改造投资完成42.71亿元，比去年同期增长27.3%.（二）、1-4月固定资产投资主要特点1.投资增速呈平稳增长态势1-4月全市全社会固定资产投资增幅为39.76%,四月份全市投资累计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资呈现平稳增长态势。2.四大行业共同推动投资经济增长南宁四大重点行业制造业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完成投资122.68亿元，占全市投资总额比重为46.74%，拉动全市投资增长21.48个百分点，对全市的贡献率为53.83%。3.重点项目进度推进较快今年以来，继续加大项目推进力度，全市100个重点项目中，有59个项目已开工，共完成投资28.58亿元。重点投资项目的顺利推进为投资的快速增长提供了有力保障。4.房地产开发投资保持快速增长1-4月，房地产开发投资完成74.72亿元，同比增长43.8%，较去年同期提高43.07个百分点。其中住宅完成投资54.47亿元，同比增长64.65%，占全市房地产开发投资的72.9%；商品房屋建筑施工面积2331.83万平方米，同比增长五象新区“外滩6街”项目定位策划方案523.99%。其中，住宅施工面积1761.36万平方米，同比增长25.22%。全市商品房新开工面积377.03万平方米，同比增长198.02%，其中，住宅新开工311.61万平方米，同比增长213.87%。三、南宁市2010年上半年经济发展概况（一）、上半年全市主要经济指标完成情况----生产总值（GDP）801.8亿元，同比增长14.1%，其中第三产业增加值469.09亿元，同比增长15.5%。第三产业对GDP贡献率为58.5%。----财政收入151.27亿元，同比增长44.22%，增速比一季度快18.91个百分点，比上年同期快31.44个百分点。----全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度快9.04个百分点，比上年同期回落7.75个百分点。----社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%。增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。----城镇居民可支配收入9276元，同比增长10.5%。增速比一季度高0.23个百分点，比上年同期回落4.41个百分点。（二）、上半年全市经济运行的主要特点1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长上半年，一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势，尤其是第三产业有力支撑全市经济加快发展。三产业增速提高0.5个百分点，对经济增长的贡献率达65.5%，拉动经济增长9.3个百分点。2、“三驾马车”齐发力，内需外需动力在增强1)固定资产投资保持高速增长五象新区“外滩6街”项目定位策划方案6今年以来，固定资产投资增速逐月加快。上半年，全市共完成全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度高6.39个百分点，上半年全市固定资产结构进一步趋向合理，主要特点有：2）消费市场活跃，发展加快今年以来，全市消费品市场繁荣活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的“稳压器”作用。上半年，全市实现社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%，增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。A.城市消费仍是全市消费增长的主力B.汽车、家居类商品销售持续旺销C.各行业平稳协调发展态势五象新区“外滩6街”项目定位策划方案73）对外经济保持增长，出口增速逐月减缓四、南宁市城市总体规划（2008-2020）近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破原《规划》建设范围。另一方面，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加快建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不断深化，使南宁面临着更大的发展机遇。为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城镇群发展中的核心作用，更加有效的指导南宁城市发展建设，根据国家建设部《关于同意修编南宁市城市总体规划的批复》，新《南宁市城市总体规划（2008-2020）》完美呈现。(一)、城市性质南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽。五象新区“外滩6街”项目定位策划方案8（二）、城市主要职能1、广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。2、区域性国际城市：面向中国与东盟合作的区域性国际城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。3、西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。4、广西北部湾经济区中心城市：承担区域现代服务中心与