大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)

1大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设实施方案按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神，市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议，通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路（银钩路至濂泉路）等配套设施，使该区域环境得到改善，加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，改善城市环境和面貌。一、项目概况该项目位于大河坎江南西路延伸段以北，汉江河与濂水河围合区域。规划总用地约475亩，各类房屋152栋，总拆迁面积约35028平方米。其中：村（居）民约75户，占地约21亩,拆迁面积约23128平方米；企事业单位8家，占地面积约45亩，拆迁面积约11900平方米。二、项目规划实施的主要内容1、城市道路：建设江南西路(银钩路至濂泉路段)，道路长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米（约60亩）。2、河堤：长约1.3KM，宽20M，面积约2万平方米（约35亩），项目规划用地范围内河堤全段。3、濂水公园及老年公寓：总建设用地约380亩。其中濂水公园占地约260亩，老年公寓建设用地约120亩。4、拆迁企事业单位8家，拆迁安置村（居）民约75户，拆迁2建筑面积35028平方米。三、投资概算项目成本主要是土地征用储备费，拆迁补偿安置费，道路及公园建设费，河堤建设费。估算总投资21875万元。1、土地征用储备费：9000万元项目需征用国有土地约45亩，征用储备集体土地约430亩。国有土地按区域评估计价：27万元/亩（由国土局提供）；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩，老年公寓用地21.26万元/亩：（1）国有土地征用费：1458万元A.道路、公园及公寓占用国有土地：（约45亩)45亩×27万元/亩=1215万元B.附着物补偿：243万元（2）集体土地征用费：7542万元A.道路、公园及河堤占用集体土地：（约310亩)310亩×16.26万元/亩=5041万元B.建设用地（老年公寓项目用地）征用储备费：(约120亩)120亩×21.26万元/亩=2551万元2、拆迁补偿安置费：4234万元（1）拆迁费补偿费：3327万元（总拆迁面积35028平方米）A.房屋补偿费35028×870元/平方米=3047万元（含附属物补偿费）B.搬迁过渡安置费35028×80元/平方米=280万元3（2）安置区建设费：907万元（75户拆迁安置需用地约25亩）A.集体土地使用费25亩×16.26万元=407万元B.基础设施建设费设施及土建工程按20万元/亩计25亩×20万元/亩=500万元3、江南西路道路工程建设费：2642万元（后附概算清单）建设江南西路（银钩路至濂泉路）全段，长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米。建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程，概算工程总投资约2642万元（其中工程直接费2391万元，勘察、设计等其它费251万元）。4、河堤建设费：1770万元5、公园建设费：4229万元（1）土方工程：910万元（回填26万M3）17.33万平方米×1.5=26万立方米26万立方米×35元/立方米=910万元（耕植土）（2）公园建设费：3119万元，按综合单价180元/平方米17.33万平方米×180元/平方米=3119万元（3）其它费：200万元6、项目总成本：21875万元。四、项目融资方案老年公寓总用地约120亩，按每亩100万元/亩挂牌出让，合计融资约12000万元，项目缺口资金约为9875万元。五、建议4江南西路、濂水公园及堤防属城市基础设施建设，该项目的建成将使城市综合环境大为改善，促进“一江两岸”的建设和发展。但项目缺口资金较大，尽管市政府召开了专题会议研究，确定的老年公寓项目建设配套费、统筹费全额返还县政府用于该项目的配套建设，但按照市政府汉政办发[2006]90号、汉政办发[2007]20号文件规定，老年公寓此类项目属社会公益项目，均可申请减免配套费、统筹费。故该会议确定内容虽有如无，对资金缺口根本无法解决。现结合项目实际情况，提出以下建议：建议一：项目缺口资金较大，若县财政暂无力配套，建议暂缓实施该项目。建议二：①将需要配套建设的江南西路（约1KM）打入濂水公园以南片区开发建设之中，可减少项目投资2642万元；②河堤建设（约1.3KM）列入水利部江河治理项目实施，可减少项目投资1770万元；③其余260亩公园征地、拆迁、安置及建设等全部计入120亩土地开发之中，可不考虑建设老年公寓项目，这样可按低容积率的开发形式建设14万平方米的商品住宅，可顶抵配套费约865万元，统筹费约670万元。以上三项可减少和顶抵费用总数为5947万元，使项目缺口资金降到3928万元。使该区域开发建设用地价格为132.7万元/亩，然后公开招商，愿意投资者进行打包实施。二〇一〇年六月八日