关于购买深圳瑞思大厦1301号办公楼项目的可行性研究报告

1/6骅威科技股份有限公司关于购买深圳瑞思大厦1301号办公楼项目的可行性研究报告二○一二年八月十七日2/6目录一、项目概况..................................................3二、项目实施背景..............................................3三、项目实施的必要性..........................................4四、项目投资方案及进度安排....................................4五、项目的效用分析............................................5六、项目风险分析及对策........................................5七、报告结论..................................................63/6骅威科技股份有限公司关于购买瑞思大厦1301号办公楼项目的可行性研究报告（第三稿）一、项目概况为适应骅威科技股份有限公司（以下简称“公司”）未来业务发展需要，推动公司整体战略顺利实施，改善公司整体运营环境和外部形象，吸引更多优秀的人才，公司经慎重研究，拟认购位于深圳市罗湖区新秀路新秀村瑞思大厦1301号办公楼，承担动漫创意、产品研发、营销管理中心、产品展示等职能，具体内容如下：1、项目名称：购买深圳瑞思大厦1301号办公楼项目2、交易对方：深圳京广发展有限公司3、项目地址：深圳市罗湖区新秀路新秀村瑞思大厦4、项目规模：面积1641.73平方米（注：面积最终按《房地产权证》为准）5、项目投资估算：预计总投资额约为人民币4,438.77万元，包括购房款、相关税费、后期装修费用及办公费用。6、目前状态：可随时交付；用地性质：商业、办公、公寓；使用年限：1994年10月-2044年10月，共50年；7、项目后期规划：公司将建立动漫创意、产品研发和营销管理中心，充分利用深圳人才优势，吸引优秀人才，加大研发投入，加强对外合作交流，提高公司盈利能力。二、项目实施背景瑞思大厦是深圳市罗湖区知名的甲级办公大楼，位于深南东路、沿河北路、新秀路的交汇处，交通便利，距罗湖口岸约3公里，目前已进驻茁壮网络、东方海外、广田集团、丹马士、工商银行、香港建设等知名品牌企业。为推动公司加快发展，改善公司整体运营环境和外部形象，吸引优秀人才，4/6公司拟认购深圳瑞思大厦1301号办公楼，建立动漫创意、产品研发和营销管理中心。三、项目实施的必要性1、响应、顺应国家文化产业发展的政策和趋势，加快公司战略转型的步伐。十七届六中全会对文化产业发展提出明确要求，文化产业发展面临重大历史机遇发展期。公司主要致力于动漫影片的创作、推广和相关衍生产品的设计、开发、生产和销售，致力于各类玩具产品的设计、开发、生产和销售。本次购买办公楼建立公司动漫创意、产品研发和营销管理中心，充分考虑公司未来业务发展和加快公司转型升级步伐的需要。2、有利于改善整体运营环境，吸引优秀人才。优秀人才与技术创新是公司的重要资源，随着公司规模不断扩大、对动漫创意的发展、产品创新和国内营销人才需求的紧迫性愈来愈突显重要，在经济发达、人才汇聚的深圳建立动漫创意、产品研发和营销管理中心，能更好的聚集优秀人才，优化公司人才资源结构，推动业务发展，提高盈利水平。随着公司人才的不断引进，深圳办公人数逐渐增多，现有在深圳市西乡租赁的办公场地已不能满足需要，而且场地是由旧厂房改造过来，周边环境较差，若继续以租赁方式取得较好办公场地则物业成本显著增加，另一方面则不利于企业长期发展。因此本项目既能解决现有深圳办公场地问题，又能规避房屋租金不断提升的风险，具有较强的经济实用性。3、利于与国外客户交往，提升公司外部形象。国外客户来公司洽谈业务，往往要经香港飞到广东揭阳潮汕机场，再转车到汕头市澄海区，众多客户多次建议公司应在深圳设立办公场所，利于双方沟通交往，提高合作效率，降低时间成本，同时良好的办公场所有利于提升公司形象。四、项目投资方案及进度安排(一)投资估算经过详细测算，项目总投资为4,438.77万元，具体单项测算如下表：序号项目小计(元)备注1购房价格39,381,81923988元/平方米2契税1,181,455税率3%3印花税19,691税率0.5‰4贴花5转移登记费805/6土地交易费4,926其他税费24,7025后期装修费用1,805,9031100元/平方米6预备费用1,969,091购房价格5%合计44,387,672(二)资金来源本项目共需资金约4,438.77万元，在经股东大会审议批准后，将原“生产基地建设”项目募集资金4,438.77万元变更用于本项目。(三)项目进度安排1、本次交易经股东大会审议批准后，公司将与深圳京广发展有限公司签订正式《一手房现售合同》；2、该房屋预计可于2012年10月交付给公司，2013年1月完成相关装修事项，2013年2月正式投入使用；五、项目的效用分析1、购房预计年折旧额根据企业会计准则及公司会计政策，净残值率为5%，折旧年限为31年8个月，共380个月，预计本项目完成后每月产生的折旧为11.1万元。预计每月折旧额=总投资额×（1-残值率）÷使用月份=44,387,672×（1-5%）÷380=110969.18元2、租房预计年租金目前深圳市内罗湖、福田、南山甲级写字楼场地月租金在100-180元/㎡，瑞思国际大厦月平均租金价格为120元/㎡，若租用与本项目建筑面积相同的办公场地，每月需要承担租金19.7万元。预计每月租金=建筑面积×月租金价格=1641.73×120=197007.6元因此，本项目有利于减少公司未来办公场地租金的持续支出，同时，有利于提升公司深圳地区业务开展的稳定性，提升公司对外形象。六、项目风险分析及对策公司认为本项目具有良好的经济效益和可行性，同时也关注到该项目存在的如下风险：1、新增折旧费用影响公司利润的风险预计新办公楼每月产生的折旧费用为11.1万元，将会对公司净利润造成一定影响。但新增的折旧费用占净利润比重较小，其造成的影响程度相应也较小。6/62、由于近期国家对房地产市场的宏观调控，新购买的房产可能存在贬值的风险。公司将尽早使用所购买的办公楼投入使用，提高资产使用效率，加快获取投资回报。七、报告结论1、本项目是基于公司未来经营和发展的需要作出的审慎决策，符合公司战略规划，有利于提高公司动漫创意能力、研发能力，提升公司整体运作效率和公司企业形象。2、本项目位于深圳市区，有利于吸引优秀动漫创意、研发和营销管理人才。3、本项目的实施能够增强公司未来的盈利能力，有利于公司全体股东的利益。结论：该项目的实施具有可行性。