成本管理知识

成本管理知识绿城房产建设管理有限公司成本管理中心二○一一年十一月一、成本管理知识简介二、全过程成本管理体系三、成本管理信息化系统介绍1目录一、成本管理知识简介二、全过程成本管理体系三、成本管理信息化系统介绍2（二）项目的成本构成一、成本管理知识简介（一）成本管理的目的（四）成本管理的参与者（三）成本管理的阶段3成本管理的目的？通过前置管理和内控，对成本的发生有较强的事前、事中、事后控制能力。各类成本管理工作力求透明，规范，杜绝暗箱操作，促进公司相应环节的健康、规范、有序运作。保证成本的合理支出，获得最有效的收益，保持企业的长期竞争优势。4传统的成本管理绿城的成本管理绿城的成本管理与传统的成本管理理念的区别？5（二）项目的成本构成一、成本管理知识简介（一）成本管理的目的（四）成本管理的参与者（三）成本管理的阶段6土地成本税费成本项目开发全成本期间费用成本（财务、管理和营销费用）工程成本前期成本789根据售价推算成本模型：根据售价推算成本一、成本管理知识简介（三）成本管理的阶段（一）成本管理的目的（四）成本管理的参与者（二）项目的成本构成10产品的用途和功能的实现过程成本的全过程管理项目建设过程的特点工程造价的特点11决策概念阶段确定设计阶段形成实施阶段交付竣工阶段产品的用途和功能的实现12项目建设过程的特点一次性设计的单一性位置的固定性不可逆性生产的单件性生产工人的流动性13工程造价的特点大额性任何一项建设工程，不仅实体形态庞大，且造价高昂。单个性建设工程造价具有不可复制的特点。动态性在建设过程中，工程变更、人工单价、材料供应、行业规定、国家政策都有可能出现大的波动，而且开发过程中还有很多不可预见的因素，这种变化必然会影响工程造价的变动，直到竣工决算后才能最终确定工程造价。14成本管理工作须贯穿始终，进行全过程管理。要在项目开发的各个阶段进行计价，逐步深化、逐步细化、循序渐进。建设工程周期长，规模大，造价高，不能一次性确定可靠的价格。1516一、工程成本管理知识简介（四）成本管理的参与者（一）成本管理的目的（二）项目的成本构成（三）成本管理的阶段17首先我们应该清醒地认识到，工程成本管理人员有工程造价的专业知识，但并不代表依靠自己的能力就可以管好成本。在工程施工开发过程中，所有参与产品开发过程的部门和员工都是成本管理的主体，都有责任提高成本意识，都需要进行成本管理。18一、成本管理知识简介二、全过程成本管理体系三、成本管理信息化系统介绍19•成本策划•目标成本•合约规划Plan策划•限额设计•工程招标•过程管理Do执行•总结经验•数据积累•责任考核•成本对标•预警强控•无效成本Check检查Act改进PDCA闭环管理20成本策划即在项目拓展阶段或方案设计阶段，以《标准成本策划书》为基础，根据产品类型及特点选用对应的《分级分类成本参考指标表》，对影响项目成本的主要指标进行优化的过程。项目成本策划，为限额设计、采购、项目管理、财务费用支出、前期费用管理等工作提供相应的成本优化方向，进而明确各层级、各部门的成本控制任务及责任，形成分工负责、有机协调的项目成本管理控制体系，提高成本管理水平，保证项目经营目标的实现。211、成本策划参考标准文件：《项目成本策划工作指引》（GCS45003-2011）；《标准成本策划书》（GCS45003-模1-2011）。22项目成本策划工作指引标准成本策划书23成本策划并不是策划怎样省钱，而是与各专业部门讨论如何有效花钱的过程。例如：项目的配套设施、会所等，表面看是花钱的，但从公司经营和投资角度上看看，这些成本的投入，提高了产品品质，支撑了售价的提高。所以，一个项目要不要建造会所，会所的面积、功能、投资等，都是要经过仔细论证的，成本策划也就是各项成本投入的论证过程。24成本策划完成后，与营销部门进行对接，将增加成本投入的部分作为重要卖点对客户进行展示。例如：我们的很多产品采用了全干挂石材的外立面、层高为3.2米、玻璃采用low-E，这些都是提高品质、增加成本的部分，但是客户一般都不关注这些项目，不能发现我们的产品同竞争对手的区别，这也就是需要营销部门重点展示、介绍的部分，也是我们产品的价值所在。项目目标成本：以项目规划指标和建造标准为依据，根据成本策划情况，结合市场价格行情以及对未来风险的预估确定的，经过努力所要实现的成本指标，是指导项目设计、采购、营造、销售等各作业过程成本支出的管理文件。合约规划：将项目目标成本分解为具体的合同，并明确职责分工，以指导项目采购、招标等工作的开展，并便于以合同为单元开展动态成本跟踪。通过对覆盖项目开发周期内所有工作内容的合约规划，可以避免合同的缺项漏项，减少项目建设期间临时调整合同范围的风险，减少变更、签证和补充合同的发生频率，优化项目管理控制。252、目标成本与合约规划参考标准文件：《项目目标成本测算指引》；《项目合约规划编制指引》。26目标成本测算表标准合约规划27以联合大厦办公室装修工程为例，来看合约规划的作用：联合大厦装修工程成本根据项目成本策划确定的各项技术、经济指标，通过开展限额设计、成本对标，加强设计阶段的成本控制，在设计阶段进行成本优化，从设计源头对成本进行有效控制。283、设计阶段成本管理项目拓展项目策划方案设计招标采购销售交付建安成本项目周期100%70%-80%20-30%成本形成曲线成本发生曲线设计阶段已经形成项目成本的70%-80%，是成本管理的关键阶段扩初及施工图设计工程施工29建设项目招标是指招标人在发包工程项目前，按照公布的招标条件，公开或邀请投标人在接受招标要求的前提下前来投标，以便择优选定中标人的一种交易行为。工程施工招标阶段是择优选择施工单位、有效控制工程成本的重要阶段。一次成功的招标既可以使得我们从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工单位，又可以使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，为工程成本控制打下良好的基础。304、招标管理招标流程：招标方式选择成立招标工作小组市场调查供方考察评价编制招标计划编制招标文件确定入围单位招标文件发放、踏勘、答疑开标、评标、询标招标管理确定中标单位审批3132时间项目公司成立后，首次工程招标前。招标管理4.1成立招标工作小组怎么做正式下文成立招标工作小组，并报公司产品中心成本管理中心备案。招标工作小组由委托方代表、项目公司领导、相关部门负责人及专业人员组成。项目公司总经理或其授权代表为招标工作小组组长，具体负责招标阶段的领导和实施工作。谁来做项目公司。33时间每季度首月10日前编制当季的招标工作计划，经项目公司总经理或其授权委托人确认后，报公司产品中心成本管理中心备案。招标管理4.2编制招标计划怎么做谁来做项目公司工程管理部。招标计划编制案例34招标管理4.3市场调查谁来做项目公司工程管理部、成本管理部。时间招标前。怎么做市场调查内容。市场调查是招标阶段必不可少的环节，市场调查主要包括以下相关市场信息的调查。•承包单位分布、实力、政府关系等施工单位情况•政府招标流程（备案）•公开招标要求招标政策要求•钢筋、商品砼、砌体、砂石等价格及供应情况建筑材料情况•劳动力价格水平、素质工作时间等建筑用工情况•费率、利润水平等当地计价规定•合约主要条款，如当地付款方式，其他特殊要求类似项目情况35招标管理4.3市场调查36怎么做谁来做项目公司工程管理部、成本管理部。。招标方式选择案例招标管理4.4招标方式选择时间招标文件编制前。37时间招标文件发出前。招标管理4.5确定入围单位怎么做（1）经公司产品中心评审通过，列入合格供方名录的单位（含绿城房地产集团合格供方名录），可以直接入围，参与投标。（2）新报名单位，由项目公司工程管理部组织供方考察，进行资格预审，报公司产品中心通过后方可参与投标。公开招标的项目，应符合当地政府的相关规定。谁来做项目公司工程管理部。投标单位的确定是招标阶段及整个项目建设成功的重要前提条件之一。投标入围单位的审批流程与招标文件审批流程相同，故二者可以同步走流程审批，以适当减少流程审批时间。在选择投标入围单位时，需注意对未合作过的投标单位必须按规程考察合格后进入供方名单；投标入围单位数量需满足工程竞标要求，形成有效地竞争环境；同时对于已经是合格供方的单位及项目经理也应严格考察其投标意愿及同期承接能力。38招标管理4.5确定入围单位39怎么做谁来做项目公司工程管理部编制，成本管理部审核商务条款。招标管理4.6招标文件编制时间根据招标计划。招标文件编制40时间根据招标计划。招标管理4.7招标文件发放、踏勘、答疑怎么做（1）向合格的投标单位发（售）招标文件、设计图纸及技术资料等，办理签收手续。应在投标单位缴纳投标保证金后才能发放招标资料，以项目公司财务管理部开具的投标保证金收款收据为准。（2）组织各投标单位错时进行现场踏勘工作。（3）收集各投标单位的书面提问，并组织招标工作小组以及设计等有关单位或人员进行答疑，编写答疑文件，经相关部门及单位会签后发至各投标单位。谁来做项目公司工程管理部组织。41时间根据招标计划。招标管理4.8开标、评标、询标怎么做（1）组织招标工作小组按照招标文件确定的时间及地点开标并作记录。（2）招标工作小组根据招标文件要求进行标书评定和分析，并作好记录。（3）组织招标工作小组根据评标情况拟写询标内容。项目公司工程管理部组织招标工作小组对中标候选单位以会谈方式进行询标，形成询标纪要，经双方签字后作为投标书的正式组成部分。谁来做项目公司工程管理部组织、成本管理部参与。‹为强化招标工作的严肃性，保证投标的公平性。对不响应招标文件实质要求的投标书要直接废除。‹为提高投标单位对投标报价的重视程度，对报价高估冒算严重偏离实际（5000万元以上工程，最高标报价超出次高标报价1%的；5000万元及以内工程，最高标报价超出次高标报价2%的）的最高标取消询标资格，直接淘汰。属不同档次的材料设备工程除外。42招标管理4.9确定中标单位谁来做项目公司招标工作小组。时间根据招标计划。怎么做项目公司工程管理部组织招标工作小组召开决标会议并编写决标报告，按程序报批后确定中标单位。决标报告应包含以下附件：开标记录、询标纪要、拟中标单位商务报价、项目公司内部审批单。经产品中心审核的决标报告，报委托方确认后实施。43招标管理4.10审批谁来做项目公司工程管理部报批。时间根据招标计划。怎么做‹根据审批权限。¾所有员工必须加强职业操守，规范工作行为。将《绿城员工职务行为准则》作为招标文件及施工合同的重要组成部分，作为公司和投标单位须共同遵守的相互承诺；鼓励对各种不良行为进行举报，公司在调查核实的基础上将对举报人/单位给予表彰和奖励，对行贿单位/人员按招标文件或合同中规定的予以处罚。¾每标段入围投标单位数量应不少于3家，造价1000万以上工程则不少于4家。每家均要有足够的管理能力、技术能力和劳动力完成发包的工作内容。对于长期开发的项目，投标入围单位中至少有1家无本项目的施工经历，以便形成有效竞争。44招标管理招标工作执行原则¾为了有效避免发生串标现象，应特别注意招标过程中的保密工作。通知各投标单位在不同时间领取招标文件等资料，并分开办理签收手续；各投标单位的现场踏勘时间也应予以错开。¾可根据工程具体情况，在招标文件中对开标形式（明标或暗标）进行约定，如费率招标宜采取暗标形式。¾投资额在100万元以上的工程（含分包工程），原则上禁止不经招标而直接确定施工单位。严禁将工程肢解后发包。45招标管理招标工作执行原则¾投标保证金的金额，按拟投标工程暂估价的2%且不高于80万元、不低于5万元的原则确定。¾内部邀请招标确定中标单位后，如按当地政策规定进行外部招标流程的，外部招标文件须按流程报批，项目公司成本管理部须对外部中标价进行合理控制。¾景观工程须在施工图深度和质量满足招标需要的前提下采用工程量清单招标。¾精装修、幕墙、门窗工程原则上采用工程量清单方式招标。仅有少量样板房精装修项目，可结合框架协议的标准及当前市场行情确定计价标准。46招标管理招标工作执行原则案例：4