成本精细化管理要点

才略才略————专业房地产管理顾问专业房地产管理顾问CALIBManagement1房地产开发成本精细化管理20112011年年11月月2727日日CALIBManagement内容目录内容目录nn第一章第一章对房地产成本管理的基本认识对房地产成本管理的基本认识nn第二章第二章如何开展成本目标管理如何开展成本目标管理nn第三章第三章建造成本的全过程控制要点建造成本的全过程控制要点nn第四章第四章如何构建企业成本管理体系如何构建企业成本管理体系CALIBManagement第一章：对房地产成本管理的基本认识第一章：对房地产成本管理的基本认识3本章要点1.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的几个基本理念3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演变过程5.房地产成本构成及对比分析CALIBManagement•房地产成本行业特征1.房地产成本管理的行业特征¢产品单件性、地域性强¢开发周期长，涵盖设计、制造和销售等环节¢资源整合量大，专业协作要求高¢行业不成熟，处于转型阶段•房地产开发的行业特征¢数额大，构成复杂¢影响因素多、变化大CALIBManagement•房地产成本管理的行业特征1.房地产成本管理的行业特征•共性：合理确定+有效控制•特性：•全方位的成本管理，•渗透到全过程的业务和管理•需要全员的参与；CALIBManagement①经营理念62.2.房地产成本管理的四个基本理念房地产成本管理的四个基本理念CALIBManagement②产品理念72.2.房地产成本管理的四个基本理念房地产成本管理的四个基本理念CALIBManagement③市场理念82.2.房地产成本管理的四个基本理念房地产成本管理的四个基本理念CALIBManagement④专业理念92.2.房地产成本管理的四个基本理念房地产成本管理的四个基本理念CALIBManagement成本管理理念的落实：成本管理理念的落实：无效成本管理无效成本管理§§无效成本的定义无效成本的定义§§产生原因分类产生原因分类§§统计与分析方法统计与分析方法§§管理责任分解与落实管理责任分解与落实§§消除无效成本的措施消除无效成本的措施10CALIBManagement113.3.房地产成本管理中的几个关系处理房地产成本管理中的几个关系处理成本与品质、速度的冲突成本确定与变化的矛盾CALIBManagement123.3.房地产成本管理中的几个关系处理房地产成本管理中的几个关系处理与各业务管理的渗透关系与造价管理的关系CALIBManagement4.4.房地产成本管理的演变过程房地产成本管理的演变过程管理难度加大，管理难度加大，统筹协调统筹协调要求高要求高成本管理水平产品价值提升型型型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确13CALIBManagement14土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用5.房地产成本的组成及对比分析CALIBManagement序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计15对比分析：项目开发建设投资15CALIBManagement序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计16对比分析：建筑安装工程费用项目组成16CALIBManagement科目设置不同包含内容不同17对比分析：不同各企业的成本科目设置CALIBManagement18对比分析：企业内部的成本科目统一与对接统一标准科目统一的分摊方式对接几个口径CALIBManagement第二章第二章房地产项目成本目标管理房地产项目成本目标管理19本章目的：本章要点1.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施CALIBManagement1.1.成本目标及目标管理的意义成本目标及目标管理的意义降低成本？20u实行目标管理的根本意义：u设定成本目标的作用–设置成本控制上限？CALIBManagement2.2.成本目标的内涵与外延成本目标的内涵与外延•成本目标的内涵：•成本目标的范围：21CALIBManagement3.3.成本目标的制定成本目标的制定22•目标制定的时间•目标制定的方法•目标制定的要求•成本目标的评审与确定•案例分享：成本目标全套表格CALIBManagement231.1.编制说明、填表说明编制说明、填表说明2.2.项目概况－－规划指标项目概况－－规划指标3.3.建造标准建造标准4.4.各单体成本测算－－建安各单体成本测算－－建安5.5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境环境6.6.跨期分摊跨期分摊7.7.成本汇总表成本汇总表8.8.销售收入、回款销售收入、回款9.9.税费－－财务费、所得税、增值税税费－－财务费、所得税、增值税10.10.利润测算－－利润及收益率利润测算－－利润及收益率11.11.现金流量表现金流量表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表23CALIBManagement4.4.成本目标的五种分解方式及作用成本目标的五种分解方式及作用24pp按合约计划分解按合约计划分解pp按成本科目分解按成本科目分解pp按管理责任分解按管理责任分解pp按财务核算模型分解按财务核算模型分解pp按现金流出时间分解按现金流出时间分解CALIBManagement25动态成本=动态成本概念成本发生：5.5.成本动态的跟踪与监控成本动态的跟踪与监控动态成本的概念与构成分析：动态成本如何得出？CALIBManagement统计合同结算价统计合同签约价统计变更签证费合同结算变更预估待签合同成本目标各项动态成本的反馈机制各项动态成本的反馈机制非合同性成本费用：合同性成本费用：26已支付费用统计待支付费用统计CALIBManagement案例：成本月报的编制内容与模板成本数据统计指标管理情况27CALIBManagementp控制产品标准，落实到设计、选型与合约中p技术经济相结合的手段开展各项业务，实现提升经济性p文件审批环节考虑与与目标偏差，保证目标实现p实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化p偏差调整与内部平衡，保证总目标p过程与结果的全面考核286.6.保障目标实现的手段与措施保障目标实现的手段与措施CALIBManagement第三章第三章房地产开发全过程成本控制要点房地产开发全过程成本控制要点29本章要点1.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理CALIBManagementpp成本控制的重点对象成本控制的重点对象pp成本控制的重点阶段成本控制的重点阶段pp前期与后期不同的控制方式前期与后期不同的控制方式pp成本控制的责任划分成本控制的责任划分1.成本控制的重点与原则概述CALIBManagement2.2.立项阶段的成本控制立项阶段的成本控制¢¢主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价经济性评价¢¢控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；定估算基础；¢¢控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准确定；政府垄断情况，地区产品标准¢¢工作文件：工作文件：《《调研报告调研报告》》，，《《新项目发展成本估算新项目发展成本估算》》《《可行性研究报告可行性研究报告》》CALIBManagement3.3.策划阶段成本控制策划阶段成本控制pp主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划pp控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品pp控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊型，层高及总高，停车方式，特殊要求要求pp工作工作文件：文件：《《策划定位报告策划定位报告》》《《项目发展成本测算项目发展成本测算》》《《项目发展计划项目发展计划》》CALIBManagement4.4.设计阶段成本控制设计阶段成本控制－－方案设计－－方案设计¢¢主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；划）；¢¢控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标相应成本目标¢¢控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求形式，特殊设备和功能要求¢¢工作文件：工作文件：《《设计任务书设计任务书》》及及《《限额设计指引限额设计指引》》《《成本目标成本目标》》《《出图计划出图计划》》CALIBManagement4.4.设计阶段成本控制设计阶段成本控制－－扩初设计－－扩初设计pp主要工作：材料设备选型主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划，编制部品控制计划pp控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高占有率较高pp控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料pppp工作文件：工作文件：《《材料设备选用意见材料设备选用意见》》、、《《部品控制计部品控制计划划》》CALIBManagement4.4.设计阶段成本控制设计阶段成本控制－－施工图设计－－施工图设计pp主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审第一次图纸会审pp控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；分析深度；pp控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；用量指标；错漏碰缺；pp工作文件：工作文件：《《限额设计合同条件限额设计合同条件》《》《图纸会审纪要图纸会审纪要》》《《施工图预算施工图预算》》及及《《成本目标调整报告成本目标调整报告》》CALIBManagement5.5.发包阶段成本控制发包阶段成本控制－－前期准备－－前期准备pp主要工作：供应商考察，确定招标组织和计划，准主要工作：供应商考察，确定招标组织和计划，准备招标文件及相关资料备招标文件及相关资料pp控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供应商；控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供应商；图纸和招标文件基本完备图纸和招标文件基本完备图纸完善图纸完善pp控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容范范围规定围规定明确明确pp工作文件：工作文件：《《合约规划合约规划》》，，《《考察报告及投标资格考察报告及投标资格审批审批》《》《招标文件招标文件》》CALIBManagement5.5.发包阶段成本控制