成本逼近法-3

第七章成本逼近法重点：1.成本逼近法的特点及其适用范围2.成本逼近法估价程序与方法难点：1.土地取得费、投资利息的计算，2.土地开发程度的确定成本逼近法定义成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。一般房地产估价中，亦称原价法、承包商法、合同法或加法。一、成本逼近法的基本原理成本逼近法与收益还原法是从两个不同的角度对房地产价格进行评估。成本逼近法—基于房地产的生产费用—生产费用价值论收益还原法—基于房地产所生产的效益价值—效益价值论二、成本逼近法的基本公式基本思路土地价格构成基本公式把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。同时，根据国家对土地的所有权应在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，求得土地价格。基本思路土地价格构成成本逼近法计算土地价格的公式：土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地租的资本化+土地开发投资现值）+利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租的资本化）(一)土地取得费土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。两种情况国家征用农村集体土地而支付给农村集体经济组织的费用城镇国有土地的土地取得费：按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋等建筑物的补偿费及拆迁安置补助费。(二)土地开发费（包括相应的开发利润和利息）目前较一致的观点是：土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产，而且城市的配套设施和市政服务的费用也应算入土地开发总成本。(三)土地增值收益及土地开发投资现值1.“生地”（开发前的土地）中的“增值地租”：由国家行使土地所有权并允许改变土地用途而带来土地增值收益2.“熟地”（已进行基础设施配套开发和土地平整，形成了建设用地的土地）中的“增值收益”：由改变土地性能而带来改良后土地地租的增加额除了上述的真正地租的增值外，还有土地开发投资的折旧和利息。对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土地价格回收。基本公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益Pc=(C1+C2+C3)×(1+r1+r2)式中：Pc——成本价格；C3——税费；C1——土地取得费；r1——资金利息率；C2——土地开发费；r2——资金利润率；P=Pc×(1+r3)式中：P——土地价格；r3——土地增值收益率P=(C1+C2+C3)×(1+r1+r2)×(1+r3)综合公式：三、成本逼近法估价的程序与方法（一）计算土地取得费（二）计算土地开发费（三）税费的计算（四）计算投资利息（五）计算投资利润（六）土地增值收益的确定（七）计算、修正和确定估价结果（一）计算土地取得费新建工业项目需通过征地或拆迁的手段获得土地。征地费用的各项标准《土地管理法》有明确规定：1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；2.征用耕地的安置补偿费按需要安置的农业人口数计算。每一个人需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年年均产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前3年平均产值的30倍。3.被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准及应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。4.对于占用耕地的，应计算耕地开垦费耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。（二）计算土地开发费基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费取得土地后的开发费用1.基础设施配套费“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通热，平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，不能立即上工业项目，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。2.公共事业建设配套费与项目大小、用地规模有关，各地视实际情况而定。3.小区开发配套费同公共事业建设配套费相似，根据各地用地情况确定合理的项目标准。（三）税费的计算税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。在土地取得和开发过程中，主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等（耕地占用税只对占用耕地征收，新菜田开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收），部分省、市、自治区还规定收取教育附加费、南水北调费等。（四）计算投资利息投资利息就是要考虑资金的时间价值。如果将资金存入银行，经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。资金经过一段时间的周转产生了增值，这一增值就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款需向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也应计入成本。投资利息＝（土地取得费+土地开发费+税费）×投资利息率利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发周期超过一年，应计算复利（五）计算投资利润投资目的是为了获取相应的利润，对土地投资当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑以下三方面因素适当确定：一是开发土地的利用类型；二是开发周期的长短；三是开发土地所处地区的政治经济环境。投资利润的计算公式：投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率（投资利润率）（六）土地增值收益的确定一般情况下，政府出让土地除收回成本外，还要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。根据成本逼近法的计算公式，前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”占总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。计算公式：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率＝成本价格×土地增值收益率（七）计算、修正和确定估价结果计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估的目的，进行个别因素修正、使用年期修正、开发程度修正等。1.根据待估宗地区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。2.求取有限年期的土地使用权价格时，进行年期修正。修正过程式中：K—年期修正系数；r—土地还原率；n—土地使用权年期。是否要进行年期修正要具体分析：①当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；②当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行年期修正。③当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。年期修正公式为：K=1-1/(1+r)n3.如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或开发区）的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，考虑小区的土地利用率和可出让土地的比率可出让的土地平均地价计算公式如下：=土地总平均地价×总土地面积可出让的土地面积可出让土地的平均地价4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此，对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。四、成本逼近法的应用(一）成本逼近法的特点及适用范围（1）成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用于建设区域已开发的土地估价；（2）成本逼近法一般仅适用于地产市场狭小，缺乏交易事例，无法采用其他方法进行估价的土地；（3）成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地多不适应；（4）对于某些有特殊用途的土地，一般既无收益又很少有比较案例，比如别墅、公园、学校以及公益设施等用地的土地估价，可以采用成本逼近法。（5）成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其估价结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的局限性；（6）成本逼近法虽有缺陷和局限性，但可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。（二）成本逼近法的作用不仅可以用于房地产估价，还可以作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要依据，同时也是估算土地成本价格的一种途径。（三）应用时注意的问题1.土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。2.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，评估过程中应先根据规定标准计算。3.成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。利用成本逼近法评估的土地价格是分析企业在开发和取得土地过程中成本支出的很好的依据，而且企业并不是为了土地买卖交易，只是为了核定土地资产和进行账务处理，可以直接应用其评估结果，但如果直接用其作为市场交易的成交价格，则必须要慎重，要尽量进行充分的市场分析，甚至要采用市场比较法或其他方法的评估结果，进行校核和验证。案例1某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。解：（1）计算土地取得费土地取得费按开发区的平均征地费计算土地取得费=5万/亩=75元/m2（2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2（3）计算投资利息例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计息期为1.5年；另外60％在第二年投入，计息期为0.5年。因此投资利息为：投资利息=75×[（1＋10％）2－1]＋200×40％×[（1＋10％）1.5－1]＋200×60％×[（1＋10％）0.5－1]=33.91元/m2（4）计算投资利润投资利润=（75＋200）×20％=55元/m2（5）计算土地增值收益土地增值收益＝（75＋200＋33.91＋55）×20％＝72.28元/m2（6）计算土地价格单位面积土地价格=75＋200＋33.91＋55＋72.78=436.69元/m2总地价=436.69×10000=436.69万元某开发区土地总面积为5km2，现已完成“七通一平”的开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区现拟建一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。案例2（1）计算土地取得费土地取得费按开发区的平均征地费计算土地取得费=5万元/亩=75元/m2（2）计算土地开发费土