合富辉煌-2013年长沙别墅市场分析

2013年长沙别墅市场概况湖南合富辉煌房地产顾问有限公司2014年3月PART2宏观政策PART4市场价格PART5客户分析PART6两会解读PART3供求关系目录PART1基本情况PART7市场总结及预判►别墅楼盘集中分布在二环线外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南等方向对主城区形成包围之势。►别墅集中于五大板块，望城市府、麓南含浦、星沙金鹰和南城板块、北城板块，凭借良好的板块素质，成为别墅区的集中板块。►市场上纯独栋别墅项目非常少；多以别墅+其他产品的项目占据市场的主导地位。►在售项目48个，集中于望城板块和麓南含浦板块，待售项目3个，筹建项目8个，集中在北城板块.在售别墅项目待售别墅项目筹建别墅项目美洲故事龙湖湘风原著金地三千府万业巴厘岛橘郡绿城青竹湖岳麓山公馆湘江壹号奥莱小镇提亚纳湾金地亚爵士名邸水映加州聚融水溪上山水英伦麓山别墅汀湘十里熙庭原著悦禧国际山庄关山壹品盈峰翠邸龙湾国际社区观龙湖御邦昆仑和府格兰小镇麓迪亚溪谷悦湖山北纬28º云顶梅溪湖振业城梅溪湖壹号藏珑金茂梅溪湖南山苏迪亚诺山水湾威尼斯城保利阆峰云墅归心苑金色溪泉湾晟通专家村国会山官邸国建天馥水溪上果墅比华利山长房央墅源麓麓南含浦板块望城市府板块北城板块星沙金鹰板块麓谷长宁板块长沙总部基地别墅分布概况佳兆业8号南城板块卢浮原著1.板块素质交通：目前主要以芙蓉路、湘江北路为交通要道。配套：目前处于较快发展的阶段，配套有待改善。景观：青竹湖、新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞刀河景观资源、高尔夫球场等2.代表楼盘及板块产品特征代表楼盘：绿城·青竹园、湘江一号、水映加州、堤亚纳湾、万业巴厘岛、幸福考拉产品特征：板块内别墅销售以独栋为主，双拼为辅、联排次之。独栋主力户型面积320～560；双拼主力户型面积260～390，联排别墅主力户型面积220～380。3.板块主力客源分析开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体，其中私企老板最多。4.板块发展北城板块幅员辽阔，是长沙市山水资源最为丰富的区域，早年由于交通滞后，加之发展引擎不足，降低了房产发展价值的期望值，成为了长沙市房地产发展的价值洼地。直至2005年，随着湘江大道北延与地铁规划的出台，以及一级物流园的最终确定，区域房地产才开始热身起跳。目前北城板块成为楼盘的聚集地带，涌现出一系列的高档楼盘，以及苏托垸湿地的规划，使得该板块的房地产市场得以较快的发展。板块内自然资源较为丰富，聚集了长沙市别墅的中高端产品，近年来由于市府招商引资的加强，别墅楼盘逐渐增加，区内竞争有所加大。北城板块概况市场基本情况PART2宏观政策PART4市场价格PART5客户分析PART6两会解读PART3供求关系目录PART1基本情况PART7市场总结及预判•2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。•2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。后“限墅令”时代，低容积率别墅稀缺，市场价值高涨。PART2宏观政策PART4市场价格PART5客户分析PART6两会解读PART3供求关系目录PART1基本情况PART7市场总结及预判2013年别墅市场反弹，经济型别墅受到中高端消费者的追捧。2013年长沙市内六区别墅供需两旺：供应量51万㎡，成交量42万㎡；较2012年分别上涨95%和40%1.2012年长沙市内六区别墅市场供不应求：供应量仅26万㎡，成交30万㎡；2.受2012年别墅市场供不应求刺激，2013年别墅市场供应量激增，以龙湖湘风原著为代表的低总价经济型别墅为市场注入新鲜活力，受到中高端消费者的追捧。0510152025芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00供应量成交量供求比就别墅区域市场影响力而言，开福区不及望城区和岳麓区，在对市中心客户的竞夺上处于区域劣势地位。区域供应量成交量供求比芙蓉区1.223.510.35开福区10.256.551.56天心区3.330.388.76望城区22.1317.121.29雨花区3.924.440.88岳麓区10.2210.121.01合计51.0742.121.211.望城区和岳麓区两区别墅供应量占市场份额63%，成交量占市场份额65%，供求比0.84，供需关系较为理想，一定程度上呈现出供不应求的局面；2.开福区别墅供应量占市场份额20%，成交量占市场份额16%，供求比1.56，存在滞销局面。一位市中心的客户在购置别墅时很可能优先考虑岳麓区和望城区，因为这两个区所占超过60%的市场份额无形中使其成为“别墅”的代名词，开福区别墅楼盘要获得市中心客户的关注，需要在楼盘品质上有强有力的支撑，方能突破区域壁垒，赢得市场。2013年长沙市内六区别墅供求量051015202530芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区0.001.002.003.004.005.006.002014年为长沙别墅市场的去存货年，开福区在未来两年内别墅市场将持续供过于求的局面，区域市场竞争激烈。1.长沙市内六区2013年年末别墅总存量72万㎡，结合2013年的市场成交量预测存量去化周期为1.71年，2014年别墅市场的主要任务仍是去化存货。2.望城区、岳麓区、开福区为市场存量的三大区域，三区存量合计58.69万㎡，占市场总存量的81%；结合三区2013年的去货量预测存量去化周期，开福区的去化周期最长，达2.32年，开福区别墅市场在未来两年内将持续供过于求的局面。开福区别墅项目不仅在争取区域外客户时面临来自望城区和岳麓区强有力的竞争，同时在区域内由于供应充足，内部竞争也相当激烈，可谓是内外交困！2013年长沙市内六区别墅供求量区域2013年年末存量(万㎡)2013年成交量(万㎡)去化周期(年)芙蓉区5.573.511.59开福区15.206.552.32天心区2.150.385.66望城区26.8317.121.57雨花区5.684.441.28岳麓区16.6610.121.65合计72.0942.121.71各类型别墅存量分析联排套数占比为64%，未来呈放大之势。2013年联排别墅成交1148套，成交面积26.87万方。独栋别墅2013年成交178套，成交面积7.46万方。双拼别墅2013年成交195套，成交面积7.58万方。400平米以上独栋存量大且去化周期长达41个月，从供求比来讲风险极大。2013年独栋产品以500㎡面积段库存最大，为12.95万方，197套，其去化周期达42.2个月，去化周期长；从去化周期来看，200-400平方米去化周期相对较快，400平方米以上面积段去化速度慢。独栋存量300㎡以下双拼存量小且快销，350㎡以上双拼存量大且慢销。从存量来看，350-400㎡双拼存量最大，400㎡以上次之，350㎡以下存量较小；从库存套数和去化周期的综合曲线来看，300㎡以下属于快销面积段，300㎡以上属于慢销面积段。双拼存量300㎡——双拼快销与慢销的分水岭联排存量250㎡以下较为畅销，250㎡以上相对滞销。从存量来看，300-350㎡面积段存量最大；从库存套数和去化周期曲线综合来看，500㎡以上面积段去化最慢，其次是250-300㎡面积段，或与双拼存在竞争。滞销相对滞销PART2宏观政策PART4市场价格PART5客户分析PART6两会解读PART3供求关系目录PART1基本情况PART7市场总结及预判2013年长沙市别墅的年均价格增长高于商品房住宅，低于商业用房，投资价值介于两者之间。02000400060008000100001200014000普通住宅别墅商业用房0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2012年均价2013年均价年均增长率物业类型普通住宅别墅商业用房2012年均价(元/㎡)604710393107532013年均价(元/㎡)64501140112049年均增长率%6.66%9.7%12.05%2012-2013年长沙市商品房价格走势2013年长沙市内六区别墅市场整体成交均价11401元/㎡，环比上涨9.7%；2013年长沙市内六区商品房住宅成交均价6450元/㎡，环比上涨6.66%；非住宅成交均价12049元/㎡，环比上涨12.05%。2013年开福区别墅价格整体高出其它主要别墅区域，在吸引区域外客户时难以建立价格优势，在争取区域内客户则可以通过相对低价促销来拉拢客户。16361131061041492441055012638020004000600080001000012000140001600018000芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区2013年长沙市内六区别墅价格区域芙蓉区开福区天心区望城区雨花区雨花区均价16361131061041492441033012638开福区2013年别墅均价13106元/㎡，仅次于芙蓉区，列居第二，略高出岳麓区3.6%，高出望城区41.8%，高出雨花区24.2%。2013年别墅成交主力面积区间在200-250，300-400平米，主力总价介于150-300万区间及500万以上，主力单价集中在10000-14000区间。成交区段分析市场小结PART2宏观政策PART4市场价格PART5客户分析PART6两会解读PART3供求关系目录PART1基本情况PART7市场总结及预判别墅置业客户年龄多集中40岁以上，属于事业有成的城市中产阶级和富人阶级。5-3-2的客户比例：长沙本土客户约5成，其次为省内地州市客户约3成，省外客户近2成。6成以上别墅客户具备本科学历，为高知阶层。私营业主是别墅置业的主力客户群体。在有意向购买别墅的客户中60%以上客户能承受总价150万以上的别墅。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4，本次取6.4计算客户能承受的房价。能购买总价150万以上的别墅（62%）能购买总价200万以上的别墅（45%）能购买总价300万以上的别墅（26%）别墅客户对地段的要求较高，希望在靠近市中心区域购置别墅，享受“离尘不离城”的生活。别墅客户倾向于异域风情，青睐北欧风格。改善生活质量和投资保值是别墅客户最主要置业动机。过半数别墅客户要求兼具良好的生态环境和完善的配套，上述两大因素是驱动客户莅临售楼现场的主要原因。客户分析别墅客户小结1.客户结构特征：别墅置业客户年龄多集中40岁以上；6成以上具备本科学历，以私营业主为主；6成以上客户能承受总价150万以上的别墅；属于事业有成、高知、高富的城市中产阶级和富人阶级。2.客户来源区域：5-3-2的客户比例：长沙本土客户约5成，其次为省内地州市客户约3成，省外客户近2成。3.客户购买能力：在有意向购买别墅的客户中60%以上客户。4.客户置业动机：改善生活质量和投资保值是别墅客户最主要置业动机。5.客户置业敏感点：过半数别墅客户要求兼具良好的生态环境和完善的配套，上述两大因素是驱动客户莅临售楼现场的主要原因；别墅客户对地段的要求较高，希望在靠近市中心区域购置别墅，享受“离尘不离城”的生活；别墅客户倾向于异域风情，青睐北欧风格。PART2宏观政策PART4市场价格