成都国际儿童中心项目可行性研究报告

成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告成都国际儿童中心项目可行研究报告成都万鼎隆投资管理中心成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第1页共67页第一章项目总论一、项目概况第二章项目区位分析一、项目区域二、区域交通三、区域配套第三章项目市场分析一、房地产市场背景分析二、成都房地产市场运行状况三、成都商住用地市场运行状况第四章项目设计一、住宅规划理念二、户型设计三、景观规划四、道路交通第五章项目营销推广一、项目周边环境分析二、项目定价三、项目营销推广第六章项目SWOT分析与定位一、SWOT分析二、市场定位第七章项目开发进度和计划一、项目开发周期二、建设进度计划三、销售回款。。。。。。。第八章项目财务评价一、项目预计总投资二、可售面积和销售收入三、项目预计损益表四、敏感性分析。。。。第九章项目风险分析一、政策与环境风险二、市场风险三、成本风险第十章项目综合评述成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第2页共67页第一章项目总论一、项目概况(一)项目名称成都国际儿童中心(二)项目区位“成都国际儿童中心”项目位于成都市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩。本项目位于双流县万安镇东林村、河边村。万安镇区位优势明显，交通便捷。距成都人南延伸线末端仅3.5公里，距市区仅16公里，距双流国际机场仅16公里。麓山大道高等级公路自西向东横贯全镇，镇内生态资源丰富。全镇拥有6个20－300亩的天然水库，东部的韩婆岭地区和南部的天马地区拥有成都市近郊独一无二的生态森林6000余亩，形成一道天然绿色屏障，可谓山水相依、秀美怡人，被媒体誉为“绿色的水库，天然的氧吧”。万安镇独具的区位、交通、生态优势和良好投资环境，给万安镇的发展带来了生机。万华麓山国际社区等大型项目已落户万安，西南空管局、迪康药业、大连海昌等一批有实力、发展潜力巨大的企业项目正在紧锣密鼓的运筹之中。如今的万安已成为各大商家投资的热土，休闲度假的胜地。按照双流县委、县政府提出的全力打造“麓山大道国际社区走廊”构想，不久的将来，中国的“比华利山”将在此显现。万安镇地处双流县东部浅丘地带，具有成都罕见的台地地形优势。全镇幅员面积31.14平方公里，辖5个行政村，3个社区，总人成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第3页共67页口约2.3万人，（其中：城镇居民553人，已征地失地农民6083人，党员742人）。东部与白沙镇相连，西面紧依成都市城市次中心华阳镇，南部与我县兴隆镇接壤，北侧与我县新兴镇相临，属非城非乡的远部郊区。近年来，在历届镇党委政府的不懈努力下，万安现已成为国际国内知名商家投资、休闲、居住的首选之地。万安镇基础设施日趋完善。借助天时地利，借助改革开放的东风，通过多年努力，全镇基础设施已初具规模，综合经济实力不断增强。各项基础设施配套完善，完成了岷江自来水万安加压站、天然气配气站、中石化万安加油站等基础配套；先后投入两千余万元，新建了万安供电所、万安卫生院、万安小学，改建了中学综合楼，场镇面貌日新月异，实施并完成了万安场镇城市排污管网建设，集中修建占地600余亩城南坡安置小区，目前第一期、二期和续建和三期已全部安置入住，共安置拆迁户1424户，5161人，居民安居乐业。2008年，在县委、县政府正确的领导和县级有关部门大力支持下，万安镇立足实际，认真实践“”重要思想，坚持以“四位一体”科学发展为统揽，积极统筹推进城乡一体化进程，致力于“打造人居福地、构建和谐万安”的奋斗目标，积极争创失地农民充分就业样板镇和农民向城镇集中样板镇，镇党委团结和带领全镇人民抢抓机遇，开拓进取，扎实工作，完成了年初确定的各项目标任务。2008年全镇完成工商税收20300万元，固定资产投资完成46000万元，工业投资完成5350万元，全口径工业增加值完成3720万元，招商引资总到位资金完成42790万元，农民人均纯收入达7050元。成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第4页共67页(三)项目规划经济指标情况净用地面积：126.69亩（其中商业用地64.61亩，二类居住用地62.08亩），代征道路面具：27.72亩（不参与各项指标计算）；代征道路绿地面积：6.81亩（不参加各项指标计算）；用地性质：商业（幼儿园、写字楼、卖场）用地强度：容积率：4.0建筑密度：≤50%用地性质：二类住宅用地强度：容积率：3.0建筑密度：≤30%二、项目宗地现状项目地块位于成都市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩，道路规划完善。成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第5页共67页（四）项目规划经济指标情况成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第6页共67页第二章项目区位分析一、项目区域1、双流概况(1)双流拥有悠久的历史文化，是开发最早的古县邑之一，始建于公元前316年，古称广都，与古蜀国的成都、新都并称“三都”。因境内有锦江、江安河交汇而过，至隋朝时改称“双流”。(2)双流县位于成都平原腹地，年平均温度16.2摄氏度。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例为1：1：1。县境河流属岷江水系，有金马河、江安河等河流总长186公里。双流拥有得天独厚的自然条件，冬无严寒，夏无酷暑，一年四季气候宜人。(3)双流距成都市区10公里，户籍人口93万，幅员面积1067平方公里，辖21个镇，4个街道。(4)双流已经连续7年跻身全国“百强县”行列，2007年全县成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第7页共67页生产总值增长17.2%，县域经济基本竞争力排全国第37位，居西部第一，中小城市综合实力排名全国第47位；双流机场已发展成了“双流国际航空港”。(5)双流的东升、华阳、航空港三大版块已全部纳入成都市第二圈层的城市发展中，华阳以房产开发、教育科研为主，建设成为新的都市区；航空港依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。2、天府新区天府新区主体为成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区及龙泉湖、三岔湖和龙泉山，主要覆盖成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处。天府新区总体定位为以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。为支撑这一定位，天府新区将具备内陆开放门户、高技术产业基地、高端制造业基地、西部高端服务业中心和国家自主创新中心等五大核心功能。在幅员面积1578平方公里的土地上，未来将聚集约600万人口，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，并秉承“产城一体”的规划理念，再造一个“产业成都”。二、区域交通(一)天府大道成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第8页共67页天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、双流3个区（县），是成都市的一条重要交通干道。北起于与人民南路四段、火车南站东路、火车南站西路交汇的路口上方的立交桥，南止于与府河路、华龙路平交的路口，全长13.5公里，双向十二车道（含辅道），道路宽86米，中央分车带宽8.5米，各机非隔离带各9.5米，路侧绿化带宽10米。天府大道北段、中段于2001年建成通车。(二)地铁一号线成都地铁1号线一期工程北起升仙湖站，南止世纪城站，全长成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第9页共67页18.5km，设有17个站（升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城），平均时速36km，最高时速80km，2010年9月27日正式投入运营。成都地铁1号线二期工程全长5.42km，设有5个站（科技园、锦江、华阳北、华阳、广都北），二期工程为一期工程的南延线，起于世纪城站，止于广都北站，全长5.4公里，均为地下线，共设5座车站。工程于2011年12月28日动工，将于2015年底前建成投运。成都地铁1号线三期工程南段全长14.27km，设有9个站；北段全长3.15km，设有2个站；支线段全长1.2km，设有1个站。（三）红星路南延线红星路南延线总长6.3公里，从绕城高速一直向南，到达最新规划成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第10页共67页的天府新区“中和组团”，接通新川创新科技园，是连接成都市主城区和天府新区核心区的重要快速通道。2013年建成通车，设计时速60公里，自此市民向南就多了一条快速通道，建成后可将出城时间缩短至少20分钟以上。该工程沿线主要路口均考虑采用下穿隧道的形式穿越。道路横断面采用双向六车道加非机动车道及人行道组成。该项目最长的下穿隧道在红星路南延线中和场镇段，近1.5公里，整个道路设计时速为60公里，7分钟就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。按照建设步伐，红星路南延线将于2013年正式建成通车，自此市民向南就多了一条快速通道。三、区域配套1、商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第11页共67页广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货。2、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园。3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院。4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校第三章项目市场分析一、房地产市场背景分析(一)宏观经济金融背景1.GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第12页共67页图1-1-1：2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图2.房地产开发投资增长率震荡上涨2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年3月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告第13页共67页图1-1-2：2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图3.自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公