房地产开发成本控制管理研究(1)

城市建设2009年总第42期CONSTRUCTION得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。签证过程公司应予以把关，避免有关人员与其他相关单位事后作假，造成管理上的浪费。3.3抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重用“人才”，做到真正的“以人为本、人尽其才”。尽管企业具有不同的、相当不错的管理模式，但由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看，人才的竞争，才真正是企业“生死存亡”的竞争。另外，要做好建设项目后评估工作。为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后在项目管理与工程造价控制中做得更好。4.结束语工程项目的管理与造价的控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。长期以来习惯于把项目管理与成本控制放在建设实施阶段，其实投资控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。通过本人所从事房地产的经历，来剖析房地产业在猎取地皮、楼盘定位设计、工程管理、成本控制的重要性，房地产公司只有经过”外练拳脚、内练硬功”才能成为真正专业公司，才是长久之计，立身之本，才能在复杂环境中和激烈市场竞争中立于不败之地。粗制滥造、搞关系、炒概念必像股票一样，到时只有割肉。健康的、持久的发展才是“硬道理”。一、引言近10年以来，房地产业取得了飞速发展，己成为我国发展最快的行业之一。房地产开发成本很大程度上决定着住宅价格的高低，影响着我国居民的购房能力，制约着我国房地产市场的发展，同时也极大地影响了房地产开发企业的竞争能力和经济效益。房地产开发企业要在当下激烈的市场竞争中求得生存和发展，除了寻求包括房地产信托和房地产基金在内的多元融资途径拓宽资金来源外，还得从内部着手，通过提高企业管理水平，提升自身实力，来改变目前处处被动的局面。企业追求利润的途径有两种，提高产品价格或是降低产品的成本。就房地产开发企业而言，相同地理环境下同类档次的房地产价格基本维持在某一价格水平附近，大幅提升产品售价非常困难，尤其是在目前这种大环境下，提价销售已基无可能。因此房地产开发企业必须把注意力集中到内部管理上来，通过增强成本意识，降低产品成本来取得竞争优势。然而，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性。成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：要么由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲．要么成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失。从而导致成本管理偏离了方向。二、房地产项目开发成本构成分析房地产开发项目一般要经历：土地获取、规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收、产品销售等几个阶段，一般都采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了项目开发成本和费用主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费用七部份内容。（1）土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。（2）前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。（7）期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。其中销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。管理费用是指企业行政管理房地产开发成本控制管理研究宋明重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司摘要：房地产开发企业要在当下激烈的市场竞争中求得生存和发展，成本管理是房地产企业的重要内容。本文分析了房地产成本控制的背景和内容，分析了房地产开发成本的构成，并对成本控制体系的建立进行了探讨。关键字：房地产，项目，成本管理，开发成本管理观察95城市建设2009年总第42期CONSTRUCTION随着全球经济一体化的发展，供应链管理成为理论界和企业界关注的热点，然而大多数的研究和实践仅仅局限于缩短产品研发周期、降低物流成本、开发新的利润源等传统供应链管理领域，而轻视了供应链与环境和生态的互动影响。自上世纪90年代以来，绿色理念逐渐深入人心，并在经济活动中发挥着越来越重要的影响。各国政府和组织纷纷出台保护环境的政策法规，企业界也投入了大量的人力、财力，旨在保护环境、减少商业活动对环境和生态的影响，实现可持续发展。医药行业由于其行业的特殊性，绿色战略应贯穿供应链管理始终。我国医药行业要在激烈的竞争中立于不败之地，实现可持续发展，就必须实施绿色供应链管理。一、绿色供应链管理的基本内涵绿色供应链理论从本质上讲是把绿色理念融入到供应链管理的全过程当中，是在实施传统供应链管理的基础上，强调环境与经济的协调发展。它源于传统供应链，又高于传统供应链，一方面它将“环境意识”融入整个供应链中，以实现绿色设计、绿色制造、绿色物流、绿色营销、绿色消费、绿色回收；另一方面它又是一种在供应链管理中医药行业绿色供应链管理刍议李俊重庆教育学院生命科学与化学系重庆400067摘要：20世纪90年代以来，绿色供应链管理的理念在理论界和商业实践中得到不断发展和完善，本文在阐述绿色供应链管理内涵的基础上，立足我国医药行业实际，分析企业实施绿色供应链管理的必要性及存在的问题，提出构建绿色供应链管理的模式及相应措施。关键词：医药行业；绿色供应链管理；内涵；内容；模式；措施部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他支出。期间费用不计入开发产品成本，而是直接体现为当期损益。三、对房地产开发项目实行全过程成本控制的具体部署美国成本工程师协会前主席威斯内(R.E.westney)在《90年代项目管理发展趋势》一文中首次提出了项目全面成本管理的思想。项目全面成本管理最根本的一点在于其全面性，即它不但包括了项目全生命周期和项目全过程成本管理的思想和方法，同时它还包括了项目全要素、项目全团队和项目全风险成本管理等新的管理思想和方法。对房地产开发项目进行全过程控制主要包括以下几个方面：（1）确定项目品质及预期利润目标分析成本控制目标确定凡事预则立，不预则废。所以在房地产项目成本控制中首要就是确定项目品质及预期利润目标分析成本控制目标确定。要确定预期项目利润首先有成本预测，成本预测是成本计划的基础，加强成本控制，首先就是要抓住成本预测。其次要确定预期项目利润分析还要进行成本分析，对房地产企业进行事前、事中、事后分析，在分析过程中通过对各类相关数据进行分析和比较，来判断企业的成本预算。（2）设计阶段成本控制房地产开发项目的设计阶段对开发成本的全过程控制起着十分重要的作用，是房地产开发企业根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。同时，对工程成本控制具有十分重要的意义。通过设计阶段的设计预算、施工图概算两个步骤来进行成本目标控制。进而根据批准的可行性研究报告、投资估算和平力量设计承包合同进行初步设计。房地产项目开发者初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算，概算一经批准，即为开发建设项目成本控制的最高限额。根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。其次房地产项目开发者还应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。设计阶段的成本控制是一个有机的整体，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成房地产开发项目成本控制系统。（3）招投标过程控制：进行设计招标，推行限额设计，是房地产开发者控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义。（4）现场施工成本控制环结：施工阶段是资金投入的最大阶段，加强施工成本控制，主要就是防止发生“三超”现象，“三超”的超额必须由房地产开发商的赢利来弥补，如果控制失衡，会使房地产项目经营亏本。房地产工程设计中最让人头痛的事就是“三超”。现场施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。房地产项目工程师控制造价的有效方法是施工阶段全过程中促使施工方采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，督促其按照施工组织设计实施，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。因此，施工阶段对工程造价控制起着重要作用。在房地产现场施工阶段进行投资控制的基本原理是把计划投资控制的目标值，在现场施工过程中定期地进行投资实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保证投资目标的实现。四、结束语我国的商品房价格偏高，已成为共识。要降低商品房价格，顺应国家调控的意图，同时还要提高企业的市场竞争力，关键要降低房地产开发项目的成本。本文详细分析了房地产开发项目的成本费用构成，本文认为成本管理是需要一个组织建立相应的成本管理体系才能有效的控制开发成本。参考文献：[1]赵文利。如何加强房地产开发企业成本管理。冶金财会，2009年第1期。[2]戚安邦。项目管理学，天津：南开大学出版社，2003年。[3]万寿义。成本管理研究。大连：东北财经大学出版社，2007年。[4]喻颖正，章伟杰，林旭东。现代房地产全程操作实战解码。广州：暨南大学出版社，2000年。[5]Grenadier,S.R.,ThePer