惠东鞋材市场营销策划报告

鞋业四大产业集群产品广东鞋业基地（惠州）女鞋浙江鞋业基地（温州、台州）男鞋西部鞋业基地（成都、重庆）混合型福建泉洲、晋江运动鞋中国鞋业呈现产业集群式发展状态●四大产业群集2005年中国制鞋业总量占世界的一半中国制鞋产量,90其他国家总产量,90,,中国制鞋产量其他国家总产量2005年中国制鞋产量90亿双中国制鞋业保持快速、稳定发展出口（亿双）平均单价（美元）金额（亿美元）2006年782.82182007年（上半年）442.7120出口额逐年递增2006年中国成为世界最大的鞋类生产和出口国鞋业发展概况表一:宏观经济增长加速07年惠东经济增长态势(亿元)第一产业,6.66增长2.4%第二产业,17.77增长15.6%第三产业,10.37增长15.2%05101520表二:惠东2006年鞋类产值4.855.25.45.65.866.22005年2006年140150160170180190惠东产鞋量（亿双）产值（亿双）产值(亿元)惠东女鞋占全区年产量广东省女鞋总量全国女鞋生产总量90%33%15%惠东女鞋产业特色鲜明目前：惠东鞋材经营呈现小、散、乱的状态35︰1在鞋类的35个中国驰名商标中，广东仅有1个未来：惠东制鞋业将实施“人才、品牌、市场”的三大战略，打造具有国际影响力的本土品牌。惠东企业广州晋江福建进货地建立新的市场满足本地需求鞋业发展概况1、整体情况：如图所示，鞋材为该地区的主要产业，并且黄埠在商户数量和市场占有量方面均高于吉隆。吉隆、黄埠产业分布图鞋材80%其他20%两镇商户情况黄埠(外销为主),1500吉隆(内销为主),12000500100015002000商户数鞋业市场调研鞋业市场调研☆本案3、租金状况：目前市场上采取的是家庭作坊式商铺，20平方米—30平方米铺面年租金2万—3万元不等，100平方米厂房租金每年10万元左右，租期均为2年—3年，所有租金一次缴清。在产业升级和房地产价格走高的双重影响下，租金呈明显上升的趋势。鞋业市场调研商户年龄段30—45岁65%30岁以下15%45岁以上20%商户来源黄埠、吉隆广州温州其他0123454、商户情况：如下图，商户主要集中在30岁—45岁年龄段，以黄埠、吉隆本地居多，有少数来自广州、浙江温州等地。5、订单情况：大部分商户在本地有自己的工厂，其成品鞋以出口为主，鞋材类靠本地厂家消化。一般OEM与订单生产各占一半，布料类200码—300码才有订，鞋扣类几十元都有订。黄埠先订货、后付款的情况比较普遍，导致欠账很多；吉隆则主要是钱货两清。鞋业市场调研5、访谈商户需求统计（30个样本）在黄埠、吉隆两镇随机抽取代表性商户进行问卷式调查，关于他们对30多平方米铺位所能接受的租金上限，需要的商铺配套等问题的统计结果如下：上限租金的接受人数5万—6万3万—4万4万—5万05101520接受者访谈商户的配套要求2730262017151805101520253035仓库消防安全金融餐饮铺面开间物流休闲鞋业市场调研项目名称美誉鞋材广场位置黄埠中心主干线（海滨大道）总占地面积0.338万平方米总建筑面积1.98万平方米商铺业种分布1—3楼为鞋材商铺，4、5楼为写字楼与仓库，6楼餐厅、多功能会所，7、8楼为多功能商务房、会所。铺面面积十几平方米至二三十平方米不等租金1楼：200元/㎡，2楼：120元/㎡，3楼：80元/㎡进场费2万元/间左右，根据面积大小稍有不同管理费：156元/月租期两年、三年、五年不等，根据商户的具体情况，其所享有的折扣也不同，目前一般第一年七折、第二年八折、第三年九折，以后会根据市场及经营情况调整客户来源主要是广州及本地人，也有少量温州或者深圳的商户。配套24小时防盗监控系统，中央空调，客货梯，餐厅，休闲会所招商时间从开始到完成共3个月鞋业市场调研项目名称花都狮岭国际皮革皮具城位置机场高速与广清高速交汇处总占地面积500000平方米总建筑面积530000平方米开发节奏及主要经营业种共分5期开发，其中首、二期建面设有商铺900多间，主要经营皮革五金、原材料；三期广州皮具数码城建筑面积110000平方米，内设商铺1300多间，经营皮具成品批发零售；第四期广州（香港）大南街皮革五金精品城建筑面积95000平方米，设有商铺500多间，主要经营皮革五金精品及机械设备；第五期建筑面积200000平方米，主要经营皮革、五金等原辅材料。铺面面积100多至200平方米左右，共三层，首层商铺，第二层仓库，三层办公或者居住铺面面积100多平方米至200平方米左右，共三层，首层商铺，第二层仓库，三层办公或者居住销售价格1、2、3、4期均已售罄，第五期于06年5月份开始销售；价格为5000元—6000元/平方米配套24小时智能防盗系统，2间农业银行，1间中档餐厅，便利店，车站（每20分钟即有班车发往深圳罗湖商贸城与广州三元里区域的皮革商贸城等）鞋业市场调研项目名称惠东银基鞋材市场位置平山镇广汕公路旁总占地面积80000平方米总建筑面积100000平方米开发节奏及主要经营业种分两期开发，目前招商的项目为一期，共有商铺400多间，主要经营鞋材鞋料类；二期项目被市政路隔开，正在进行地块平整工作铺面面积100多至350平米左右，共三层半，首层商铺，第二、三层为仓库，顶层办公或者居住销售价格实行一铺一价（每栋商铺的双门面铺位和其并排相临的铺位合并捆绑销售），一铺一价，销售价格为680000元—800000元/栋，目前只进行会员资格的认领，成为会员须付款50000元，以后可抵首期，同时享受9.9折优惠付款方式1、一次性付款，优惠1%2、首付购铺款的50%，余款50%由银行提供不超过10年期的按揭贷款配套物流公司，在建的酒店，广东发展银行，100多个泊车位鞋业市场调研项目名称广州环球国际商贸中心步云天地鞋材精品（三期）位置广州市站西路28号总占地面积未知总建筑面积50000平方米开发节奏及主要经营业种共分三期开发，其中一、二期已经售罄现在销售的为第三期，地下一层，地上七层，负一层至五层均为与鞋材商铺，6、7层为鞋材写字楼铺面面积十几平方米至二三十平方米不等租金-1/F：进场费9800元，780元/㎡/月1/F：进场费28800元，980元/㎡/月2/F：进场费18800元，880元/㎡/月3/F：进场费9800元，680元/㎡/月4/F：进场费7800元，480元/㎡/月5/F：进场费6800元，430元/㎡/月租金按每年5%增长，合同一次性签定6年管理费：18元/㎡/月付款方式1、一次性付款，优惠1%2、首付购铺款的60%，享受9.8折优惠配套24小时保安巡逻，农业银行、工商银行、招商银行等自动存取款机，三楼一间高档餐厅，两部扶手电梯，两部垂直观光电梯鞋业市场调研商业形态：均以鞋材鞋料类为主，作为主要原材料的皮革、鞋料等分布在临街主入口处，而鞋扣、鞋钉等辅助性材料则分布在离主干道较远的地段开发节奏：均采取分期开发的策略，等前期项目成熟以后再进行后期项目的招商，以此来提高项目吸引力，实现品牌与利润的最大化销售价格：随铺位、地区的不同价格差异较大指导思想：注重项目品牌塑造，不希望有炒卖商铺的情况营销手段：通过行业商会宣传，业内朋友或者熟人推广，向附近的商户发放宣传册，在行业书刊上登广告等市场小结各种档次的餐饮市场内近3000人，加上每天到来采购的人群，餐饮是一个庞大的需求。因应各类人群消费能力的不同，我们设置不同档次的餐饮：档次描述商家举例饭堂适合普通员工，5元起，10元以下每顿标准，干净、快捷，弥补市场真空嘉旺快餐、丽华快餐、全顺得、都乐门…大众化餐饮适合对餐饮有较高要求，消费力较强人士真功夫、永和大王、面点王…西餐、茶馆适合商务谈判、休闲放松、好友畅聚等老树咖啡、名典咖啡…为什么不设大型酒楼？大型酒楼对建筑的要求较高，租赁面积一般在2000㎡以上，且只租不购。不利于开发商资金快速回收。且市场已设置西餐厅作为商务洽谈场所。规划建议餐饮产品会展区在集中商业的四层设置产品展示区，可采用多种形式取得收益:1、举办每年一度的全国鞋材展览会，达到经济与声誉双赢，扩大惠东鞋材市场的影响力。2、租赁形式给予进驻商家办展;3、联合政府举办大型活动，扩大市场对项目的认可。4、租赁予与鞋类产品相关行业协会举办各种会议。5、相关行业协会举办活动场所。规划建议产品会展区阿里巴巴实体店“阿里巴巴”是全球知名的B2B网站，是国内客户寻找买/卖家的重要途径。目前“阿里巴巴”在珠三角已经建立了四个办事处，但均没有实现与客户的直接接触，部分客户由于在网络上如何准确、迅速寻找买家不熟悉，还未能及时掌握这一新经济环境下的国际贸易工具。我司提出的“阿里巴巴”实体店，并不是一个简单概念，而是一个最及时了解市场与客户需求的场所。益处：提升惠东市场与国内、国际市场的融合，让更多的同业了解惠东鞋材，大幅增加惠东鞋材交易量，大大增强项目影响力。案例：中山市已有602家企业通过阿里巴巴寻找自己的海内外买家和在网上寻找卖家，网站交易量已达到公司总成交额的30%以上。规划建议阿里巴巴实体店活力健体BAR综观吉隆、黄埠两镇，没有健康、正规的休闲健身场所，而现代生意人注重健康。在商户访谈中大部分商户强烈建议配套休闲健身会，设置乒乓球馆、健身馆等。物流快捷、安全的物流服务是现代企业的需求，特别对于大型专业市场，是必不可少的配套。规划建议物流与健身长短途汽车站作为一个大型商贸批发市场，便捷的交通非常重要。但从项目目前情况来看，暂时无法设置大型车站，建议与交通部门合作，设置长短途汽车中途上落客点。商务中心项目所设立的商务中心，除传统商务中心的功能外，还增设医疗站、临时秘书、翻译、网络支持、工商税务支持、法律支持等。规划建议车站与商务中心要成为华南地区鞋材市场的领军代表，必须在软硬件设施上全面超越对手，给予进驻商户切实的、在其它地方享受不到的好处。对于本项目，要令本地3000户、外地无数商户确信项目即将成为华南地区鞋材最主要的集散地，他们的生意会越来越红火，商铺价值将稳定增长，就需要研究商户心理，我们用数字的形象记忆，提出打造1-6-8工程：1一家领军华南，面向全球的大型鞋材市场规划建议1-6-8工程6六大软件系统，接轨世界政府政策强力支持互动实用型网站，信息交流平台统一全国宣传，争抢全球份额财富俱乐部，走共同富裕道路专业物业管理，贴心安全服务行业协会资源，尽在鞋材城规划建议1-6-8工程8八大硬件配套，傲视群雄政府相关部门现场办公处全国第一“阿里巴巴”实体店华南首席鞋材会展中心数家品牌餐饮强势进驻全方位商务中心引进长短途汽车，交通无忧24小时监控系统大型休闲健身会所规划建议1-6-8工程168报板优势（STRENGTH）•周边已形成强大的产业支持，项目为产业升级之作•左右逢缘的区位优势•良好规划设计，商铺面积适中•规模优势•两大百强企业的品牌优势劣势（WEAKNESS）•周边商业氛围缺乏，初期需下大力气培育市场•项目体量庞大，造成销售压力•项目周边配套不足，需由项目自身弥补机会（OPPORTUNITY）•惠东鞋业市场的良好成长性•是两镇第一个大型鞋材市场•现有各自为政的市场亟需一个良好平台，实现产业升级威胁（THREAT）•周边同类市场的竞争•惠东独特的人文习惯带来的隐形威胁项目分析SWOT分析提升项目地位、进入无竞争市场利用项目位处鞋材中心腹地优势，打造华南领军鞋材市场用交通、推广手法，变“左右为难”为“左右逢缘”项目自身配套完善，凸显霸主雄风在“三州一都”的竞争中，惠州是先行者，却仍处游兵散勇状态，要迎头赶上，就要产业升级，就需要一个更高更强平台。项目分析项目解构项目市场价值分析租铺不如买铺，特别是已经成熟的商铺，风险更小。两镇经营户中租铺比例在50%以上，现租金已到急剧攀升阶段，且一次性要交1-3年租金，这些，都会驱动租户变为买家。我司上海城项目报广，实实在在的计算打动买家：项目分析市场价值客户群定位第一圈层两镇鞋材经营者70%第二圈层珠三角经营者20%第三圈层两州一都经营者10%90%10%用家投资者地域划