大平层豪宅研究

E-HOUSECHINA易居中国1专题研究——平层大宅平层大宅E-HOUSECHINA易居中国2专题研究——平层大宅引言平层大宅介绍定义特点相对别墅的优势平层大宅发展西方平层大宅发展中国平层大宅的引入中国平层大宅的发展武汉平层大宅市场武汉人均住房面积增加武汉大宅市场的转变武汉平层大宅市场发展平层大宅产品及营销建议平层大宅产品策略建议平层大宅营销策略建议E-HOUSECHINA易居中国3专题研究——平层大宅中国商人2010年初以3320万美元天价拍得，这是曼哈顿住宅单位今年的最高售价，豪宅位于特朗普国际酒店大厦，面积610平方米，楼高6.7米，可纵览曼哈顿中央公园的景色。天玺成为香港最高的住宅，面积由88-242平方米。一套大户型公寓的叫价高达54万元/平方米。汤臣一品在新政发布后创下30万元/平方米的纪录。曼哈顿香港上海一引言E-HOUSECHINA易居中国4专题研究——平层大宅上海汤臣一品北京御园广州星河湾海怡半岛随着2009年中国豪宅市场数据的不断刷新，一个新的豪宅产品——平层大宅开始风起云涌，成为传统别墅的华丽转变杭州九树E-HOUSECHINA易居中国5专题研究——平层大宅二平层大宅介绍平层大宅定义平层大宅特点平层大宅相对别墅的优势E-HOUSECHINA易居中国6专题研究——平层大宅平层大宅定义——三个标准•平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。面积体量方面•平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走中高端路线。户型品质方面•平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。区域环境方面目前市场对平层大宅没有个准确的定义，以下市场上定义的平层豪宅有三个标准可供参考E-HOUSECHINA易居中国7专题研究——平层大宅平层大宅特点——外部稀缺资源占有平层大宅属于资源性的豪华定位，其所处地段必定是城市核心区或景观资源等稀缺资源的占有城市核心区资源的占有稀缺景观资源的占有御园三山五园一学府史上罕见皇家园林集群环绕中华第一学府比邻汤臣一品陆家嘴·尖前面是一个历史的风景后面是一个国家的经济E-HOUSECHINA易居中国8专题研究——平层大宅平层大宅特点——内部顶级配套平层大宅作为别墅产品的华丽转变，其本身就是一个高端产品，因此，其内部配套也绝对高档以下为“汤臣一品”的顶级装修配套标准E-HOUSECHINA易居中国9专题研究——平层大宅平层大宅相对于别墅的优势——五大优势户型分布都市生活配套物业管理社交人脉景观视野三四层的联排空间相对狭窄，还能与邻居隔窗相望；大平层为单层空间布局，没有了上下楼梯的烦恼，感观开阔舒适。别墅带来的交通问题以及生活的便利性使得很多人望而却步；而平常大宅回归市中心，能兼顾小孩上学的问题、美容健身娱乐问题。大平层和别墅如果共享一块绿化水景，别墅由于最高3层，其景观效果必然不如大平层。相比敞开式格局的郊区别墅，平层大宅居住安全性更高。其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心。平层大宅较大的空间，可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合，兼其地理位置便利，对于私密会客和小众宴请较别墅更适合；这无形的上流社会生活社交圈层是别墅无法企及的核心优势平层大宅相对于别墅的优势日渐突出E-HOUSECHINA易居中国10平层大宅作为后起之秀凭借其自身的特点在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等方面有着别墅无法比拟的优势专题研究——平层大宅那么平层大宅在世界尤其是在中国发展情况到底怎么样E-HOUSECHINA易居中国11专题研究——平层大宅三平层大宅发展西方平层大宅发展中国平层大宅的引入中国平层大宅的发展E-HOUSECHINA易居中国12专题研究——平层大宅西方平层大宅的发展平层大宅起源于西方且流行已久起源据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点起源巴黎20、30年代2002年中国引入欧美流行已久，美国最为流行2005年中国开山之作09-10年中国风行12345678910当时在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。E-HOUSECHINA易居中国13专题研究——平层大宅中国平层大宅的引入“九树”——中国平层大宅的开山之作引入九树平层大宅概念大概在2002年进入内地，萌发初期引发市场关注较大，而2005年九树作为杭州首个平层大宅项目，可以看为中国平层大宅的开山之作。项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400㎡，整个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/㎡。当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫·奇普菲尔德进行设计，在杭州市场引进了平层大宅概念。推出后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。E-HOUSECHINA易居中国14专题研究——平层大宅中国平层大宅的发展上海——中国平层大宅的崛起之都发展汤臣一品汤臣一品是中国平层大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开创者，被人称为——中国最贵的楼盘汤臣一品占地2多万方，总建筑面积达11.5万方。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠，金茂大厦，环球金融中心并肩而立。汤臣一品对外公开的是A、B、C三栋A栋为一层一户，360度全览上海，单套面积约为597平方米。B栋与C栋为一层两户，单套面积约为434平方米。05年11万/㎡06年13万/㎡09年18万/㎡10年12月30万/㎡E-HOUSECHINA易居中国15专题研究——平层大宅中国平层大宅的发展上海——中国平层大宅的崛起之都中粮海景壹号“上海三大滨江豪宅”之一，1999年拿地到2009年正式出售，66席一个月内一售而空，售价达11万/㎡为其楼板价25倍。发展中粮海景壹号位于陆家嘴核心，与汤臣一品地段相差无几。占地2.4万方，总建筑面积12万方，由5栋超高层江景公寓围合而成。308㎡340㎡中粮海景壹号赶上2009年“豪宅热潮”，纯大宅产品赢得市场的认同，达成其火爆销售。E-HOUSECHINA易居中国16专题研究——平层大宅中国平层大宅的发展上海——中国平层大宅的崛起之都浦东星河湾浦东星河湾同样是上海平层大宅的代表作之一2009年8月8日项目创下了6小时卖出40亿元的销售奇迹发展浦东星河湾一期由8栋10—15层的小高层组成，户型面积为220~600平方米的平层大宅。浦东星河湾的热销，再次表明上海平层大宅市场已经进入热销时代。海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。E-HOUSECHINA易居中国17专题研究——平层大宅上海的平层大宅市场已经进入热销时代E-HOUSECHINA易居中国18专题研究——平层大宅四武汉平层大宅市场武汉人均住房面积增加武汉大宅市场的转变武汉平层大宅市场E-HOUSECHINA易居中国19专题研究——平层大宅武汉人均居住面积增加人均住房面积增加是大户型产品存在之根基•2009年武汉人均住房建筑面积超过30平方米，达到住房小康水平。武汉市人们居住环境在20年间发生了巨大的变化：人们从简陋的私房搬入多层新公房，渐渐的又出现大大改善生活居住空间的高层和小高层公寓，直至体现居住品质的城市别墅和高层大宅的涌现。可以说，随着人均居住面积的提高、生活居住环境的提升，是大户型产品存在之根基•按《武汉市2006-2020年城市规划》，2020年人均住房建筑面积将达到35平方米。E-HOUSECHINA易居中国20专题研究——平层大宅武汉大宅市场演变平层大宅——后别墅时代的阶段性到来一味求大追求功能：双卫、独立书房、玄关等的出现向别墅开启：错层、复式、跃式结构风行挖掘平层价值：主卧独立生活系统出现武汉市大宅市场的演变06-07年市场无平层大宅概念08-09年平层大宅市场探索10年平层大宅市场第一次火爆11年—平层大宅标杆出现，产品集中推出19952000200520082006武汉市平层大宅市场发展世茂锦绣长江金都汉宫复地东湖国际万达公馆武汉天地武汉市目前具有一定的大宅市场，但其平层大宅产品还处于起步阶段。人们居住生活品质的提高，对生活方式功能空间的追求也愈加强烈，催生着武汉市大宅产品的阶段性更新换代。平层大宅——后别墅时代也必定阶段性到来E-HOUSECHINA易居中国21专题研究——平层大宅武汉平层大宅市场世茂锦绣长江占地面积：572286平方米总建筑面积：1650000平方米容积率：2.97绿化率40%开盘时间（一期）：2006年10月目前销售均价：12000元/平米建筑形态：高层、超高层项目地址：武汉市汉阳区滨江大道188号开发商：武汉市世茂锦绣长江房地产开发有限公司项目特点：世茂锦绣长江项目总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，武汉三镇之中，怀抱2公里超长江岸线。世茂锦绣长江从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区的建设形成互劢，更促进了武汉三镇的均衡发展。新武汉世中心世茂滨江生活OSCARE-HOUSECHINA易居中国22专题研究——平层大宅武汉平层大宅市场世茂锦绣长江项目中有不少200多平米的四房、五房平层大宅，但项目对其定位是“高端、豪宅、世茂滨江生活OSCAR”未把平层大宅作为一大卖点可见当时平层06、07年平层大宅已经出现在市面上，但武汉市场并没有平层大宅这个概念。06、07年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起231㎡四房237㎡五房E-HOUSECHINA易居中国23专题研究——平层大宅武汉平层大宅市场金都汉宫占地面积：106560平方米总建筑面积：300000平方米容积率：2.18绿化率：45%开盘时间：2006年11月目前销售均价：17000元/平米建筑形态：高层、小高层项目地址：武昌区临江大道66号开収商：武汉浙金都房地产有限公司项目特点：地处武汉市一环线内，面临开阔的长江，临江线近400米，东西长约300米。90%的户数拥有一线江景。大尺度、低密度的绝版空间，只有1/10的土地面积用来建房子，五万平米的中心园林，相当于8个标准足球场大小。武汉豪宅标杆E-HOUSECHINA易居中国24专题研究——平层大宅武汉平层大宅市场金都汉宫06年一期、08年二期中大户型占绝大多数，但都带有少量120-170㎡中型户型，是对武汉平层大宅市场的探索。金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注10年三期项目定位为全部的大户型，250-360平方米的平层大宅，体现了项目对于平层大宅市场的信心。对平层大宅市场的探索对平层大宅市场的肯定探索发现E-HOUSECHINA易居中国25专题研究——平层大宅武汉平层大宅市场复地东湖国际占地面积：530000平方米总建筑面积：1060000平方米容积率：2.29绿化率：35%开盘时间：2008-11-30目前销售均价：17000元/平米建筑形态：别墅、花园洋房、高层、超高层项目地址：武昌中北路147号开収商：武汉复地房地产开发有限公司项目特点：复地东湖国际用地是当年以35.02亿成交的“地王”，规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。项目同时毗临省店中心及中南、徐东等成熟商圈，将打造成为城市中央顶级综合体。内环线上的璀璨明珠E-HOUSECHINA易居中国26专题研究——平层大宅2010年10月15复地·东湖国际发布天际系skyhouse，据了解，复地·东湖国际天际系skyhouse最高售价达