房地产项目可行性研究报告最终

XXXXXXXX房地产开发可行性分析报告XXXX置业有限公司二零一三年十一月第一部分第一章宏观市场分析一、政策影响及发展趋势（一）、发展现状经过近两年的政策调控，尤其是2010年下半年至今，全国房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动受到了一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。尽管当前房地产市场的发展势头有所趋缓，但从总体上看，中国房地产市场发展仍较为健康。主要衡量因素如下：中国房地产市场仍然是一个新兴投资市场。1998年，中国正式取消福利分房制度，发展至今，中国房地产市场的真正发展也不过12年，而却在这12年中走过了很多国家花费50年甚至上百年才走完的房地产发展之路。同时，也因为中国房地产市场的发展时间很短，在其发展过程也体现了很多“不成熟”：投资和购买行为不够理性，政府也仍然在适应和调整自身角色的过程中。房地产投资回报可观且稳定。在过去的10年中，在各种投资标的中，地产投资表现突出。年平均复合回报率也超过10%，大大超过银行存款利率。更重要的是，地产投资非常稳定——其年度化投资波动率仅为股市投资的20%左右。中国房地产市场的周期与宏观经济周期相符。与很多发达国家相似，中国的房地产周期与宏观经济周期有着紧密的关系，这不仅表明中国房地产市场的高速发展有着强劲的基本面支撑，也意味着在中国经济长期走势仍然看好的情况下，中国的房地产市场仍然有着相当的潜力。供求基本平衡。从中国房地产市场供求关系来看，在过去的10年中，房地产销售和投资同步上升。因此，目前的房价上升并非因为供应或者需求缺口造成。由于全球性金融危机，在2007年2008年，中国房地产市场累积了相当数量的存量房，但由于2009年市场将库存基本消化完毕，目前的市场供求关系相对平衡。从市场表现看，中国的房地产开发商也已经在把握市场供给和需求关系上显得较为成熟。平均房价仍然较低。尽管中国一线城市的房价在过去数年上涨迅速，但中国的整体房价并不显得“过高”，中国的平均房价仅为泰国的70%和印度的25%。这也表明，如果中国的人均收入能够保持增长，中国的房价仍有上升的空间。中国家庭杠杆率保持在相当低的水平。房地产已经成为中国家庭财富中的重要组成部分。专业机构调查显示，中国家庭的房地产资产约为股票资产的五倍左右。同时，中国家庭的房地产资产仅为家庭储蓄的1.5倍左右，中国家庭的负债率并不高。从抵押贷款的数量中，也能够得出相同的结论，抵押贷款的存量也仅仅为家庭储蓄的20%左右。中国的抵押贷款利率是浮动的，首付必须20%以上(很多银行要求30%以上。同时，由于中国也没有抵押贷款保险，因此买方无法降低首付），同时对二套房的贷款要求则更严格，因此，中国的商业银行的抵押贷款有着相当的“风险缓冲”。城镇化是中国房地产市场发展的根本动力。中国目前的城镇化率约为45%左右，这与发达国家70%以上的水平相比，仍有相当的空间，而我们预期到2025年，中国的城镇化水平将接近60%，这意味着约有3.5亿人涌进城市，这将是从1990年开始新增城镇人口（1.03亿人）的三倍左右。在这一过程中，房地产市场仍有相当的发展潜力。这些发展潜力意味着这些新“城市人”有着强大的购房需求。（二）、运行趋势根据以上这些因素不难看出，未来中国房地产市场的发展将呈现稳定健康的“小步快跑”发展趋势：房地产整体价格仍将持续上涨。近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。因此中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。西部地区将是投资的主要区域。随着国家发展战略重心的调整，政策倾向西部、资金流向西部的发展势头将越来越明显，西部地区将保持较快投资增速，在全国房地产开发投资中的比重将快速提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓西部一、二线城市市场，并逐渐向西部整体区域延伸，从而带动整个西部房地产市场的发展。二、经济环境分析（一）、关中―天水经济区发展规划的出台实施2009年6月25日，国务院新闻办举行发布会，正式发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛部分县和甘肃省天水所辖行政区域，面积７．９８万平方公里。国家发展改革委西部开发司副司长李应明说，国家支持关中―天水经济区发展的最大一个政策是支持西安统筹科技资源改革。同时，国家支持西安研究设立陆港型的综合保税区，这对西部地区建设重要的现代物流中心、扩大对外开放非常重要。此外，《规划》确定了一批重大建设项目，并出台了财政、税收、土地、环保等方面的政策措施来保证《规划》实施。（二）、西安—咸阳一体化发展新区的规划实施2011年6月13日陕西省政府通过国务院新闻办召开新闻发布会，发布了《西咸新区总体规划（2010年—2020年）》，规划控制范围882平方公里。陕西省省长赵正永介绍说，西咸新区采用“核心区+组团”的发展模式，利用西安和咸阳两市作为核心区，加周围五个组团的模式，构建一个新的大西安。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城，使西咸新区成为中国未来城市建设的典范。第二章微观市场分析一、城市发展规划简析西安规划在2020年将建设成为800平方公里、1000万人口以上的国际化大都市。人均GDP达到10000美元以上。将打造成国际一流旅游目的地、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国家重要的科技研发中心、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地；逐步建设成为富有东方历史人文特色的国际化大都市、国家中心城市之一、世界文化之都，展望未来10年西安将迎来快速发展时期。西安南门广场华府西城港湾所处区域位于西（安）咸（阳）经济一体化的核心区域，规划等级较高，是未来西安发展的重点区域，区域整体处于沣渭新区、高新区、土门商圈、汉长安城遗址公园的的合围之中，是西安九宫格局、棋盘路网、一城多心的空间布局及九大城市功能板块中不可缺少的一部分。区域内的汉城路、枣园路、大庆路、阿房北路等主要交通线组成便捷的交通网络、西二环、西三环、地铁1号线及规划中的地铁5号线快速链接城市其它核心功能区。尤其地铁一号线的开通将带动区域迎来前所未有的发展机遇。二、区域的功能定位及发展规划沣渭新区是西(安)咸(阳)新区的重要组成部分，是陕西省委省政府、西安市委市政府落实国家《关中－天水经济区发展规划》，建设大西安、带动大关中、引领大西北，打造全国内陆型经济开放开发战略高地的重要承载区，也是西安国际化大都市建设的重要城市功能新区。项目所处区位南邻西高新、东接新土门商圈及大兴新区、北望汉长安城遗址公园，西隔西三环与沣渭新区连为一体，整体区位居于西咸一体化的核心区域。是西安未来国际化大都市发展的引领区、高尚住宅聚集区和新型都市商务中心。随着周边四大板块的深度开发、建设，项目的区位优势和生态景观优势将得到更好的体现。三、区域房地产市场发展趋势及预测随着沣渭新区及区域相关配套的进一步完善，地铁一号线的不久即将开通，以及西安城中村改造力度的逐年加大，预计未来几年区域市场将呈现出以下特点：1、随着新土门商圈、沣渭新区建设的快速推进，相关配套的升级，本区域预计将以其相对低的均价迎来区域外购房客户的关注，将成为本市房产开发的热点区域。2、随着区域内路网、绿化等基础设施以及区域人居环境的改善、地铁线路的开通，将使本区域迎来快速发展期，房价将稳步上升。3、品牌开发商的进驻将提升区域的整体形象及项目品质，引发区域外人群更广泛的关注，将带来产品供应和购买客群升级。4、本区域未来几年将迎来城中村改造和商品房市场的激烈竞争格局。在区域供应量暂时供大于求的市场格局下，若想形成明显竞争优势，各项目都将不断提升项目内在品质。5、中低端市场产品供应主力将以70-90平的功能性中小户型为主，中高端项目将以90-150平左右的升级改善性户型为主。四、近期西安市场走向及政策（一）、近期政策走向1、2011年3月1日西安“限购令”出台，以2月25日为界限：A、西安本地户籍以家庭为单位限购两套，二套房贷最低首付60%（认房不认贷）。B、外地户籍限购一套（需在西安缴纳社保或有一年以上的纳税凭证）。C、房价涨幅参考居民收入指数涨幅控制在15%之内。（二）、近期市场趋势1、西安限购令出台2个多月，市场销量一直是处于一种低迷的态势，投资和投机性住房需求得到遏制。2、2011年4月份，西安住宅平均价格7215元/平米，环比上涨0.63%。涨幅在“中国百城房价排行榜”上升至第30名。3、“五一”期间西安市商品房共成交638套，较去年增加了159套，成交面积与去年同比增加32.99%。其中普通住宅共成交528套。4、2011年5月1日起，商品房销售实行一房一价的报批备案制度。5、以上数据说明限购政策的消化期过后，市场刚性需求依然旺盛，部分刚需己开始出手，市场出现初步回暖的走势，但能否回到限购政策之前的量能还需进一步观察。6、基于CPI不断走高的通胀预期，投资类客群将目光投向了不受限购政策影响的商业地产，导至近期西安商业地场销售出现显著上升，说明在投资渠道有限的环境下，楼市仍是资金的主要流向。（三）、对后市影响分析1、西安市场的刚性自住需求仍然是推动市场发展的主要因素，限购对自住性刚需影响有限。在预期市场整体向好的大背景下，经过3-5个月的市场自身调整和政策消化，将继续呈向上发展态势。2、受限购政策影响、很大一部分刚需更倾向于一步到位买三居，但资金状况又不充裕，因此实用性和功能性强的小三居将受到更多客户的关注。3、在周边省市以及陕西经济整体快速发展、一线城市“挤出效应”不断扩散的大背景下，西安凭借其自身科、教、文、卫等优势资源，在全国二线城市中的价值“洼地”效应将充分显现。第二章项目分析第一部分华府西城港湾一、项目简介华府西城港湾项目为西安市莲湖区曹家堡村城中村改造项目，位于大庆路西段南北两侧，南起远东公司，北至金家堡村；东起杨家围墙村，西至西安三印厂子弟学校。综合改造用地205.5亩，规划净用地97800平方米（146.7亩）。二、项目规划规划净用地97800㎡总规划面积61.72万㎡地上建筑面积53.19万㎡地下建筑面积8.53万㎡其中安置住宅面积约8万㎡安置商业面积2万㎡开发住宅面积37.85万㎡开发商业面积5.34万㎡容积率5.44绿地率29.8%建筑密度28.1%规划车位2660个项目规划及效果展示三、项目分析1、项目用地情况项目开发地块处在西安未来规划的沣渭新区边缘，目前区域商品化开发率比较低，处在城市发展的价值低洼带。2、交通条件项目通达性极佳，紧邻的是已经扩宽改造完成的大庆路西段，向北可达枣园路，向东为汉城南路。有10余条公交线路通达城市各方。特别是地铁1号线和规划中的5号线均距离不远，为项目后期发展奠定基础。3、周边配套及环境超市购物：华润万家（桃园路）、团结南路爱家、土门爱家、汉城路医药超市等餐饮休闲：西南酒家、苏浙会馆、罗胖大酒楼、小六汤包、小苏塘坝鱼、唐汗隆肥牛涮锅、大清花饺子馆等医院：西安市第五医院、西电医院、军工第三医院、莲湖区第二医院等银行：工商银行、建设银行、西安市商业银行、农业银行公园：丰庆公园、劳动