【案例分析】总部基地实践案例(国外)-商务花园

总部基地案例研究总部基地的开发模式总部基地商务花园CBDBusinessParkBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构对BusinessPark的认识我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。BusinessPark演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区•Businesspark目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。案例剖析英国StockleyPark案例背景总部基地案例剖析英国伦敦郊区StockleyPark大型企业园区:原址前身是一垃圾倾倒场，经过改造，现已成为欧洲最成功的大型企业园区之一。从1985年开始分三期规划建设，园区一共包括27栋独栋建筑，形成一定规模。CityoflondonHeathrowAirportStockleyParkStockleyPark位于伦敦西侧的WestDrayton市,距伦敦主城25公里，距西斯罗机场4公里。园区通过西侧的StockleyRd和东侧的DawleyRd与外围路网相接。南侧还有两个火车站可以很快到达。英国StockleyPark园区规划总部基地案例剖析StockleyPark总面积125.7公顷，其中包括18洞高尔夫球场在内的体育休憩绿地65公顷，商务花园区域60.7公顷。商务公园根据建设时序分为三期，目前建成两期，三期正在建设中。三期建设以混合项目为主，其中包括一个450间客房的酒店建筑。高尔夫球场及公园一期二期三期英国StockleyPark园区理念总部基地案例剖析优美的园区环境品质优异的建筑能放松身心的配套服务便捷的对外交通联系英国StockleyPark对外交通联系总部基地案例剖析道路轨道巴士机场英国StockleyPark环境设计总部基地案例剖析•垃圾场改造项目：400万垃圾的清理+生物净化技术•植物的种植：1993年已达到14万棵树木•历史的延续：园内有一个17世纪由约翰·班纳特先生建设的花园得到保留并成为景点•大联盟运河提供的独特景观•湖泊的作用：开敞景观节点+排水蓄水•建筑与环境的关系：每栋建筑都有独到的观景面，同时又成为风景的一部分。英国StockleyPark建筑设计总部基地案例剖析•园区建园伊始就有明确的定位:针对国际大型企业总部或其分支机构，并将范围缩小至高科技企业。并采用了多功能混合开发的方式。这种规划理念直接影响了它的建筑设计。•园区内的独栋建筑都出自国际著名建筑事务所，其中包括Foster+Partners事务所。为保持优美的园区环境，只设计2-3层的独栋办公楼。•尽管有众多建筑大师参与，但大部分建筑均保持在核心筒和平面上的一致，外立面也尽量减少装饰，以控制造价。这也保证了空间适用于更多的客户需求。英国StockleyPark建筑设计总部基地案例剖析•单体建筑基底面积一般在3000平米左右，以2-3层为主•建筑内部核心筒布置简练，办公空间自由开敞，便于布置。英国StockleyPark配套服务总部基地案例剖析在名为TheArena（角斗场）的园区会所内设有•健身池和咖啡馆•酒吧•三明治吧•美发沙龙•咖啡店•商务中心•酒吧•干洗店Stockley公园设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫球会所“忙碌的蜜蜂”托儿所提供全日制儿童保育英国StockleyParkStockleyPineGolf总部基地案例剖析Stockleypark设有有自己的18个高尔夫球场和高尔夫球会所，建设的非常成功，并成为高尔夫球赛季的重要举办场所。会所设有一个阳台餐厅，成为一个著名的举办婚姻和庆典的场所。英国StockleyPark运营管理总部基地案例剖析Stockleypark的物业管理是由斯托克利公园物业管理有限公司（SPEML）为代表的各类园区管理委员会。Stockleypark的运作资金通来自地产租金，各项费用的预算由SPEML批准。SPEML专业物业管理提供的服务包括：•硬质和软环境美化•维护道路，行人路和湖泊•安全性•M＆E维护•网站招商维护标牌，停车场布局，结构变化和广告都需要SPEML的批准。外聘核数师通过关键绩效指标监察服务水平。监测结果每季度都向租户及公园管理委员会公布。合同定期招标以确保维持高标准和最值实现。SPEML改善经营滚动计划以应对不断变化的市场需求。公园管理委员会批准这些计划的目的是以加强现有设施的公园。SPEML与关键法定机构保持战略合作关系，包括中央国家机关，地方当局和紧急服务，以便更广泛与当地社会联系，追求更有利益的合作。园区入驻企业总部园区的成功因素一、复合功能的开发策略、灵活的建筑空间设计，满足各种客户的要求二、得天独厚的区位条件：与西斯罗机场仅有4公里，并有多种便利的交通方式到达园区三、提供一流的通讯设备，满足高科技企业的要求四、多元化的商业娱乐设施，并规划设置核心商业中心，提供从健身、餐饮到商务会客等服务五、重视环境规划并以自身建设的高尔夫球场成为园区的特色总部基地案例剖析英国StockleyPark案例总结商务花园吸引的客户类型入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦以主流企业为主要业务对象的服务企业企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业……高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。商务花园的特征与产生条件产业结构的变化城市结构的变化办公需求的多元化商务花园生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。商务花园的特征通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断地向商务花园的形式发生转变。商务花园与CBD的关系是一种互补关系商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。4.企业对自身形象展示的需要很高。客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。