不动产登记讲义

LOGO不动产登记河南省国土资源厅河南省不动产登记局高岚课程内容第一部分不动产登记制度第二部分不动产登记流程不动产登记制度第一部分不动产登记制度不动产登记制度一、不动产统一登记制度建设的依据和要求不动产登记制度（一）依据《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记制度（二）要求国务院要求：由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。不动产登记制度省政府要求，各地要将房屋登记、林地登记、土地登记等职责,整合由国土资源管理部门承担;行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。要分清登记和审批职责边界,将申请、受理、审核、登记、发证、存档等不动产登记职责,统一、完整地整合到国土资源管理部门;《条例》规定的不动产登记,由国土资源管理部门统一办理,确保不动产登记职责和登记权利的完整性。在各级政府的主导下,各有关部门按照职责分工,相互配合,加强协作,从方便群众办事、提供产权服务的角度出发,做好不动产统一登记制度建设的各项工作,建立申请方便、内容清晰、程序简洁、结果规范的不动产统一登记制度。不动产登记制度二、不动产登记的规定不动产登记制度《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号），2015年3月1日实施。《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号），2016年1月1日实施。《不动产登记操作指南》（国土资源部）《河南省不动产登记细则》（省政府正在制定）不动产登记制度三、不动产不动产登记制度《物权法》所称的物，包括不动产和动产（第二条第二款）。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。土地是最核心的不动产类型。不动产登记制度房屋土地因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物海洋与土地未分离的土地生成物对矿藏和资源的认知、采掘、利用而产生的权利，如探矿权、采矿权等不动产不动产登记制度《不动产登记暂行条例》规定的不动产本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记制度《不动产登记暂行条例》将不动产分为两类：基础不动产：土地和海域地上定着物：房屋和林木不动产登记制度四、不动产的特性不动产登记制度（一）自然特性：不动产作为自然物的特性有：1.不可移动性：2.个别性：3.耐久性：4.有限性：不动产登记制度（二）社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。1.价值量大：2.用途多样性：3.相互影响性：4.权益受限性：5.难以变现性：不动产登记制度五、不动产登记不动产登记制度（一）登记的含义根据《现代汉语词典》的解释：登：刊登或者记载。记：记录、记载。登记：把相关事项写在特备的表册上以备查考。（二）不动产登记就是把不动产的相关事项写在特备的表册上以备查考。不动产登记制度（三）不动产登记的定义《不动产登记暂行条例》第二条规定：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。将土地、房屋、林木统一作为不动产进行登记，从“物”的角度不再区分为三类。不再有“土地登记”、“房屋登记”、“林木林权登记”，只有“不动产登记”。不动产登记制度登记主体：不动产登记机构；登记依据：依照法律规定；登记内容：不动产权利归属和其他法定事项；登记形式：记载于不动产登记簿。登记行为：定义将不动产登记界定为“行为”，但该行为是“法律行为”还是“行政行为”或者是其他行为，定义未作规定。不动产登记制度六、不动产登记的权利不动产登记制度《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记包括的不动产权利如下：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记制度1.我省的不动产登记不包含第（七）项海域使用权。2.按照《物权法》的权利体系，登记的不动产所有权有三种：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；登记时，集体土地所有权不填写权利性质。不动产登记制度3.按照《物权法》规定的权利体系，登记的用益物权有五种（包含海域使用权）：（1）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）抵押权；4.登记的其他权利一种：法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记制度5.建设用地使用权的分类（1）按照土地所有性质，建设用地使用权分为:①集体建设用地使用权②国有建设用地使用权（2）按照取得方式，集体建设用地使用权的权利性质分为：①批准拨用。②入股。③联营。不动产登记制度（3）按照取得方式，国有建设用地使用权的权利性质分为：①划拨。②出让。③作价出资（入股）。④授权经营。⑤租赁。五种权利性质的关系五种权利性质是并行的关系，互不统属，不存在“谁相当于谁”的关系。不动产登记制度（4）《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”此处的“建设用地使用权”仅指“国有建设用地使用权”。地表设定。以二维平面空间为准，对地表上和地表下没有限制。常用设定方式。地上设定。以二维平面空间为准，平面与地表距离应明确，需相互保护地下设定。以三维空间为准，最高点与地表的距离应明确，需相互保护。不动产登记制度按照权利性质、设定方式，国有建设用地使用权的种类如下：划拨国有建设用地使用权（地表）划拨国有建设用地使用权（地下）划拨国有建设用地使用权（地上）出让国有建设用地使用权（地表）出让国有建设用地使用权（地下）出让国有建设用地使用权（地上）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地表）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地下）作价出资（入股）国有建设用地使用权（地上）授权经营国有建设用地使用权（地表）授权经营国有建设用地使用权（地下）授权经营国有建设用地使用权（地上）租赁国有建设用地使用权（地表）租赁国有建设用地使用权（地下）租赁国有建设用地使用权（地上）共计15种不动产登记制度（5）地役权简介地役权定义。是指为方便自己不动产使用或者提高自己不动产的使用效率，而使用别人不动产，形成的权利。地役权设立。应根据《物权法》第一百五十七条规定“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”的规定设立，即地役权依照合同设立。不动产登记制度设立地役权的目的。《物权法》第一百五十六条规定“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权登记。《物权法》第一百五十八条规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此，地役权不采取登记生效，而采取登记对抗。不动产登记制度（6）抵押权简介①抵押权按照债务形式分为一般抵押权和最高额抵押权：一般抵押权。《物权法》第一百七十九条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”不动产登记制度最高额抵押权。《物权法》第二百零三条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。不动产登记制度②一般抵押权和最高额抵押权区别主要是担保的债权债务类型不同。一般抵押权担保的债务为“债务”，可以认为是债权数额和债务时间确定的单笔债务；最高额抵押权担保的债务为“一定期间内将要连续发生的债权”，可以认为是债权最高限额和债务时间确定，但实际债权数额不确定的多笔债务，存在连续变化的现象。不动产登记制度（7）建设用地使用权、房屋所有权与抵押权、地役权的关系①抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所有权行使的一种形式，是处分权能的体现。②抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所有权派生出的权利。不动产登记制度七、不动产登记的类型不动产登记制度《不动产登记暂行条例》适用的登记类型为：（一）首次登记（二）变更登记（三）转移登记（四）注销登记（五）更正登记（六）异议登记（七）预告登记（八）查封登记不动产登记制度（一）首次登记：是指不动产权利第一次登记。主要是指对从未登记过的不动产，第一次进行的不动产权利归属和其他法定事项的登记。通过登记，首次设定的不动产权利生效。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。不动产登记制度（二）变更登记：主要是指已登记的不动产权利归属和其他法定事项中，不动产权利归属未变更，但其他法定事项的内容发生变更而进行的登记。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》未对变更登记的定义进行规定。仅要求有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：不动产登记制度1.权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；主要是指已登记的权利人因更换名称、更换身份证明类型、更换身份证明号码进行的登记2.不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；主要是指已登记的不动产事项或者内容发生变化进行的登记，也可以是已登记的不动产的自然状况发生变化进行的登记。不动产登记制度3.不动产权利期限、来源等状况发生变化的；主要是指已登记的不动产权利内容发生变化进行的登记，包括权利期限和权利性质的改变。如出让土地的年限发生改变；划拨国有建设用地使用权补办出让手续；企业改制划拨国有建设用地使用权处置等。4.同一权利人分割或者合并不动产的；主要是指不改变权利人的前提下，对宗地或者不动产登记单元进行的分割或者合并。不动产登记制度5.抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；6.最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；主要是指已登记的抵押权发生变化进行的变更登记，包括：（1）债权范围和数额发生变化；（2）债务履行期限（抵押期限）发生变化；（3）担保范围发生变化；（4）债权确定期间发生变化；（5）抵押权顺位发生变化等。不动产登记制度7.地役权的利用目的、方法等发生变化的；主要是指已登记的地役权取得原因和方式发生变化。如通行改为通水、无偿利用改为给予一定补偿等。8.共有性质发生变更的；主要是指已登记的共有权利，共有人未改变，共有方式发生变化，如共同共有经协商改为按份共有、按份共有经协商改变共有份额等。9.法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。不动产登记制度（三）转移登记主要是指已登记的不动产权利归属和其他法定事项中，不动产权利归属发生变更以及其他法定事项同时发生变更而进行的登记。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》未对转移登记的定义进行规定。仅要求因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：不动产登记制度1.买卖、互换、赠与不动产的；主要是指不动产转让引起的不动产权利发生转移进行的登记，这也是最基本的、数量最多的转移登记。通过登记，不动产受让人的权利生效，权利也由“甲”转移给“乙”。对于建设用地使用权的转移，需要注意：划拨国有建