绵阳芙蓉汉城可行性分析研究报告

绵阳芙蓉汉城可行性研究报告1目录目录……………………………………………………………………………..1绵阳芙蓉汉城研究背景…………………………………………………..…2可行性研究报告概述………………………………………………………..3第一章项目背景…………………………………………….………..…8第二章市场定位及可行性分析…………………..…………………20第三章规划设计方案及可行性分析…………………………….…24第四章工程建设方案及可行性分析……………………………….27第五章成本控制方案及可行性分析……………………………….29第六章营销组织方案及可行性分析………………………………34第七章财务投资方案及可行性分析……………………………….40第八章开发机构方案及可行性分析……………………………….45第九章项目开发效益…………………………………………………51第十章项目风险识别及规避措施……………………….…………53第十一章可行性研究结论………………………………………………57附件：一、《绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告》二、《绵阳市商品房地产市场研究报告》三、《绵阳市人民政府关于“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈备忘》四、《绵阳市经合办关于“绵阳芙蓉汉城”等项目有关问题的请示》五、《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》六、《项目周边关系图》七、《绵阳市政府城市建设规划图（1997年——2010年）》八、《绵阳市城区图》（绵阳旅游指南版）绵阳芙蓉汉城可行性研究报告2研究背景为了实现置信实业战略扩展，置信实业多次对走向二级城市开发进行了探索，先后考察过眉山、广安、资阳、绵阳等省内二级城市，几经反复接触，逐步把第一个扩展目标锁定在“绵阳芙蓉汉城”项目上，经过与当地政府的多次接触、谈判和近十次全面系统的调查研究，我们与绵阳市政府这一合作伙伴达成了一定的共识，并在《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》的基础上作了初步的规划设计，至此本项目运作思路基本清晰。在正式的决策前我们在前期调研和规划设计的基础上对绵阳芙蓉汉城的可行性进行了全面系统的研究分析，内容包括①、市场定位及可行性分析，②、规划设计方案及可行性分析，③、工程建设方案及可行性分析，④、成本控制方案及可行性分析，⑤、营销组织方案及可行性分析，⑥、财务投资方案及可行性分析，⑦、开发机构方案及可行性分析，⑧、项目开发效益分析，⑨、项目风险识别及规避措施等。本报告中涉及到的各类方案和运作思路，分别由宏信公司相关部门撰写，策划部统稿，合力完成了本研究报告——《绵阳芙蓉汉城可行性研究报告》。绵阳芙蓉汉城可行性研究报告3报告概述一、项目背景1、总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余亩已经拆迁完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。2、土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在36万元/亩；代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在60——80万元/亩之间。3、周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。4、紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。5、本项目由黄学玖市长亲自负责。6、根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主；建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8—2.5；绿地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。7、土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。二、绵阳商品房地产简况1、2001年商品房总的上市量:面积83万平方米；总销售面积：68万平方米，其中中高档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。绵阳2002年1-5月房屋成交面积与其年同期相比增长134%。2002年销售价格表：物业类型多层高层营业办公用房平均售价（元/㎡）1219.181921.595561.812、商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。3、绵阳城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内绵阳市商品房市场需求情况——有7%的家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求有14580套；其中有13%的消费者（1365户）准备购买中高档商品房（单价1800元/平米以上，总价20万元以上），加外来购房群体需求有1950套。三、项目定位1、住宅：面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意绵阳芙蓉汉城可行性研究报告4识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，4——7层公寓，总建筑面积16.5万平米。2、商业：面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街、2—3层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积5.5万平米。四、市场状况1、市场容量——调查显示，在1950户2年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为710户。2、芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析——芙蓉汉城项目所提供的产品至少在心理单价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位需求等8个方面与消费者需求能较好的重合。五、运作思路1、规划设计①、从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房、公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为4个住宅区、3个商业区、3个广场；住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。②、主要经济技术指标：总建筑面积：241000m2，其中：住宅165000m2；商业用房55000m2；会所6000m2；地下车库15000m2；总户数：1050户；容积率：1.22；绿化及道路、水渠覆盖系数63%；停车位970个；建筑结构住宅为4—7层砖混结构，主力户型120——160平方米。2、开发工期开发时间：2003年1月——2005年12月，共三年，分四期开发，首期预计开发50亩，开发面积：住宅：约40000m2；商业用房：15000m2；广场：6000m2。3、成本控制①、砖混住宅单位成本为：1544元/m2；商业用房成本为：3483元/m2。②、总投资成本为：4.986亿元，其中可销售房产成本4.463亿元，非销售房产绵阳芙蓉汉城可行性研究报告5成本0.523亿元。4、营销策划①、品牌策略——充分利用置信·宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优势，塑造绵阳房地产界第一品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。②、大营销策略——走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府、文化局、富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。③、实现“体验式营销”，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱乐活动。④、价格策略——住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润；整个项目价格采取低开高走手法，第一期作为市场测试，住宅均价定在1800元/平米左右，商铺均价定在5500元/平米左右（一楼均价：8000元/平米，二楼均价3000元/平米）；第二期和第三期逐步攀升；总体来看住宅均价定在2000元/平米左右，商铺均价定在6000元/平米左右；5、资金运营①、启动资金筹划：2002年8月——2002年12月第一部分：由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款3000万元，期限一年，从2002年8月-2003年8月（一期开盘）第二部分：2002年12月取得第一块国土使用证75亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款2000万元。第三部分(预备)：金沙一、二期的销售回款，在2002年底预计可沉淀约3000万元（4.5亿元*6.7%）②、开盘前的资金筹划：2003年1月——2003年8月预计在2003年6月前支付完全部的土地款267亩*36万元=9612万元。在2003年1-8月期间要支付约4000万元的土地款和2000万元的前期项目启动资金。③、资金回笼计划2003年预售收入1.12亿元；2004年预售收入2.06亿元绵阳芙蓉汉城可行性研究报告62005年预售收入1.385亿元；2006年预售收入1.1亿元6、开发机构①、不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立“芙蓉汉城项目部”负责此项目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会、董事会、总经理领导和管理②、项目部设总负责人一名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门：技术部、工程预算部、工程管理部、销售部、策划部、财务部、企业管理部；各职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门的指导、监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。③、项目初期，所有项目职能部门主管、财务会计、出纳、行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。六、项目SWOT分析1、品牌优势、政策优势、地段优势、环境优势、文化优势、旅游优势、资源整合优势、经营整合优势。2、社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。3、绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。4、中高档住宅市场需求总量偏低，“宅基地”政策对中高端客户存在分流。七、风险测试（一）风险评估1、本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否一如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。2、市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。3、商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。4、成本控制是否成功、合理是本项目第四大风险。5、人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。绵阳芙蓉汉城可行性研究报告7（二）、价格风险测试1、售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。2、砖混结构住宅销售均价每提高1%，可增加利润17.9%。而框架的定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到1733元/平方米。3、铺面的单价敏感度分析：铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利润对总的利润的贡献率达到了94.3%。八、项目开发效应（一）、社会效益1、促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆——富乐山——芙蓉汉城旅游产业带的发展。2、本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中国置信”作出贡献。3、本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。（二）、经济效益1、可销售房产收益：5.955亿元2、可销售房产成本：4.463亿元3、可销售房产利润：1.492亿元4、可销售房产利润率：1.492÷5.955=25%5、固定资产成本：0.523亿元6、项目总现金利润：0.969亿元7、项目总利润率：0.969÷5.955=16.2%九、结论1、在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。2、住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎3、商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。4、联合政府、媒体进行引导开发特色餐饮、旅游类商业形态。绵阳芙蓉汉城可行性研究报告8第一章项目背景第一节项目开发微观环境一、历史沿革1、风格确定——毗邻东汉的“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆，故提出了开发“汉城街”的开发设想。并成立了专门的“越王楼、芙蓉汉城开发建设办公室”，制订了《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与10多家企业商谈，但方案都不甚理想。2、介入时机——2002年5月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市“经合办”邀请我公司应标。3、政府态度——2002年6月28日、7月9日及8月1日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市