养生养老社区的开发理念

退休社区的开发理念----北京东方太阳城开发案例分析目录一、退休社区的基本开发理念二、退休社区的规划设计经验三、退休社区的营销策划方案四、退休社区医疗服务体系建设五、退休社区物业管理服务特色六、对中国老年住宅市场发展的认识一，退休社区的基本开发理念1、退休社区开发理念的产生2、退休社区的基本开发理念一，退休社区的基本开发理念1，退休社区开发理念的产生（1）、境外投资考察的偶然发现（2）、美国对退休社区的定位（3）、美国退休社区的典型案例1、退休社区开发理念的产生（1）境外投资考察的偶然发现1998年时，公司准备在美国投资房地产，在美国亚利桑那洲考察地产项目时，偶然中接触到了一个老年公寓的开发项目，由于我们对此项目的概念很陌生，所以没有进行投资。但因此我们初步解了退休社区这个理念，一方面被退休社区优美的环境所吸引，另一方面对美国老年人有这样的生活方式感到惊呀，从而对美国退休社区这种专业化房地产产品产生了浓厚的兴趣。美国亚利桑那洲Grand太阳城是我们第一次见到的退休社区那优美的环境和精致的房屋给我们留下了十分难忘的印象一，退休社区的基本开发理念1、退休社区开发理念的产生（2）美国对退休社区的定位美国老年住宅主要有二大类型：退休社区(adultcommunity)和老年公寓（seniorshousing）。从房地产经营角度区分就是：老年公寓一般是出租型物业，退休社区一般是出售型物业。退休社区主要是为健康老人提供居住的社区，在美国退休社区大多为私人投资并进行商业化运作，入住或购房者须满足一定的年龄限制，比如：要求55岁以下年龄的人不能居住，退休社区所居住老人的子女在退休社区居住1年内不能超过30日等，据统计，1999年美国大约有2106个退休社区。退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。一，退休社区的基本开发理念（3）美国退休社区的典型案例作为全球第七大的房地产公司，DelWebb是“SunCity”的发起者，是纽约交易所上市公司，年营业额8-11亿美元，是美国最大的建设健康型退休社区的开发商，在美国南方主要8个州均有开发项目，到1999年时总计开发住房单位约75000万个.是美国是大的房地产公司帕尔迪（PulteHomes）的子公司。2001年7月，帕尔迪公司和老年住宅开发商DelWebb合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。2005年PHM实现销售收入为146.95亿美元，总资产130.48亿美元，2006年销售41487套住宅。DELWEBB公司在全美各州所开发的退休社区位置一览一，退休社区的基本开发理念（3）美国退休社区的典型案例位于珞杉矶东南一百英里外的沙漠棕榈太阳城退休社区，有4985个住房单位，36洞高尔夫球场，其中一个18洞为PGA标准一，退休社区的基本开发理念位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区（3）美国退休社区的典型案例一，退休社区的基本开发理念（3）美国退休社区的典型案例位于美国佛罗里达州坦帕市的太阳城中心(suncitycenter)退休社区是我们在美国考察次数最多的社区，它是目前美国最大的退休社区之一，占地10平方公里，总居住人口约1.7万人，由6个大型组团社区围绕着126个洞的高尔夫球组成，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者2，退休社区的基本开发理念（1）、用退休社区去改变旧的养老观念（2）、用退休社区去培育新的养老模式（3）、用退休社区引导老年产业的发展（4）、退休社区是房地产经济新增长点一，退休社区的基本开发理念2，退休社区的基本开发理念•不同于福利性的敬老院—不是民政部门通过社会集资捐助或政府投资建设的纯救济型敬老院•不同于护理性的托老所—不仅是为缺乏自理能力或无人照顾的老人所提供的纯服务型托老所•不同于康复性的养老院—不单是为那些治疗疾病或定期疗养的老人所建造的纯医疗型养老院（1）、用退休社区改变旧的养老观念退休社区---一，退休社区的基本开发理念2，退休社区的基本开发理念（2）、用退休社区去培育新的养老模式退休社区---是一种居家养老的新型模式—独立的单元化家庭生活，不同于传统的家庭养老方式是一种社会养老的发展模式—居住环境社区化、配套设施多样化、家庭服务社会化是一种商业养老的经营模式—以商业化投资方式运作老年公寓的建设,形成良性循环一，退休社区的基本开发理念2，退休社区的基本开发理念（3）、用退休社区引导老年产业的发展退休社区---•提供交通、家政、餐饮、代办、保健、医疗、理财、邮政、储蓄、看护等服务内容，引领社区化便捷化的退休生活。•提倡体育、旅游、休闲、娱乐、学习、务农、自娱劳作、自我管理、时间储蓄等生活方式，引领相互交流、积极消费的退休生活。•用退休社区去搭建老年产业基地的雏形，可以充分挖掘并诱导老年人在购房、保健、医疗、娱乐、旅游、再教育等方面的巨大消费潜力，推动老年产业的发展。位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区内高尔夫球会所一，退休社区的基本开发理念2、退休社区的基本开发理念（4）、退休社区是房地产经济新增长点地产市场风险潮起潮落，专业产品开发势在必行。通过开发东方太阳城这个系列化、专业化的退休社区产品，引导中国改革开放之后富裕起来的一代退休人群(即上世纪50-60年代出生的群体）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社区产品的潜在市场转变为现实市场。减少房地产市场的非专业化的、周期性的开发风险。一，退休社区的基本开发理念北京目前最大的退休社区----东方太阳城南大门（4）、退休社区是房地产经济新增长点根据美国2008年对老年公寓开发商的统计：排名前50名的老年公寓开发商有四分之一是上市公司，排名前10名的开发商有7个是上市公司，前50名开发商中有46%的为私人盈利性投资的企业，有30%为政府主办的的非盈利企业，其余则是带有一定政府补贴性质的经营企业。排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司开发商中有58%的为私人盈利性企业，有30%为政府参与和补贴性的非盈利企业。14年来美国老年公寓开发商前10强和前25强的业务增长图2，退休社区的基本开发理念一，退休社区的基本开发理念（4）、退休社区是房地产经济新增长点美国的老年地产成为朝阳产业已发展20多年大多数美国人退休后将自己的房子卖掉，住进老人公寓。用卖房的钱支付公寓所需。美国的老年地产作为一个特有的行业发展已近40年，从上世纪80年代以来成为朝阳产业，90年代进入高速发展时期，美国二战结束后经历人口出生高峰期，这个时期的人口目前已全部进入退休年龄，所以进入21世纪以来，美国老年住宅产业发展进入成熟期。1996年，美国老年公寓这个市场价值860亿美元，到2030年，将达到4900亿美元。美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现有超过28000个老年公寓遍及全国。这个市场已吸引许多大企业的目光，如君悦酒店集团已在美国的16个地区建立了3300个老年公寓，价值5亿美元美国老年住宅产业的投资由政府、福利团体和个人共同组成，有盈利和非盈利两种形式共存，但产业的主体还是私人投资，单从这一点上看，与欧州大部分发达国家以政府福利为主导的老年住宅产业模式相比，美国的老年住宅产业格局更合理，更有生命力，更值得中国借签。2、退休社区的基本开发理念一，退休社区的基本开发理念二，退休社区的规划设计经验1、老年住宅的规划经验2、老年住宅的设计经验3、环保设计和利用经验1、老年住宅的规划经验退休社区---开发单个项目成规模，配套设施齐备但规模适度，配套设施建设面积占到住宅建设面积比例合理，公共活动空间较大并相对集中自住型公寓---开发项目布局较分散，规模适度，档次分开护理型公寓---开发项目布局较分散，规模较小，靠近医院东方太阳城的社区中心会所二，退休社区的规划设计经验2、老年住宅的设计经验（1）在空间布局上：消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下稳，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如：连廊公寓的空间设计）二，退休社区的规划设计经验2、老年住宅的设计经验（2）在通行能力上：多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连二，退休社区的规划设计经验2、老年住宅的设计经验（3）在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。二，退休社区的规划设计经验2、老年住宅的设计经验（4）从视觉能力上：适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。二，退休社区的规划设计经验3、环保设计和利用经验（1）水处理系统东方太阳城全部生活污水经处理后排入人工湖，雨水亦排入人工湖，人工湖水再用来浇灌景观绿地，以景观湖为核心，以截流截污、循环生态修复，自然净化、生物技术等生态工程进行综合设计，实现景观湖水质保障，雨污水资源利用，排洪防涝和优美的景观效果等多重目标，平均每年可利用雨水资源达70多万吨二，退休社区的规划设计经验3、环保设计和利用经验--（2）水源热泵和地源热泵系统东方太阳城项目67万建筑平米的公建和所有住宅居家单元，全部选用水源热泵、地员热泵系统集中供暖、制冷的最新型环保设备。二，退休社区的规划设计经验三，退休社区的营销策划方案1、出售房屋2、出租房屋3、出售会员证4、旧房置换5、房屋居住置换6、交押金居住三，退休社区的营销策划方案1、出售房屋通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同特点：出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。2、出租房屋可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。三，退休社区的营销策划方案3、出售会员证通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。4、旧房置换旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。三，退休社区的营销策划方案5、房屋居住置换通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。6、交押金居住客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。四，退休社区医疗服务体系建设1、基本医疗服务2、特色医疗服务3、增值医疗服务一、基本医疗服务