X年北京市国际财经中心商业部分策划报告51P

September19目录一、区域市场研究二、项目特性分析三、项目功能定位四、项目业态布局规划五、租金收益测算六、商业运营管理建议一、区域市场定位商业业态分析商业客户分析商业市场总结September19区域市场商业业态分析金融街中关村中央政务区本项目周边的科研院所：1.中国科学院2.地质工程勘察院3.地质环境监测总站4.矿泉水勘察检测中心5.核工业第二研究设计院6.核工业计算机应用研究所7.核科学技术情报研究所8.中国核工业研究所9.中华全国供销合作总社北京商业机械研究所10.北京外语研究社11.精雕机电系统研究中心12.中国老年书画研究会13.国防科学技术工业委员会成果办公室14.中国高科技产业化研究会15.北京德易生物化学研究所16.北京自动化系统工程研究设计院17.地质部地质研究所18.地质矿产部矿床地质研究所September19区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街本项目周边五公里范围内市级政府机关为：北京市地方税务局北京市国家税务局北京市财政局北京市政府采购办公室北京市水源三厂北京市政工程局September19区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街项目周边的主要国家部委机关：建设部：财政部国家发改委中央电视台北京电视台中华人民共和国审计署国家测绘局国家气象局国家外汇管理局国家航天局国家工商局国家外国专家局国家信息中心September19区域市场业态分布西三环调研区域内主要商业业态分布金融保险业13%电信邮政2%零售批发类商业21%文化教育设施4%公园1%餐饮27%娱乐8%旅行社1%宾馆酒店4%美容服务业4%出租类办公物业3%其他2%单位6%医药设施4%餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有企业为主要消费群体。批发百货行业集中在公主坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍性。写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。September19主要业态分析区域内餐饮业态类型比较中餐,65%西餐,6%快餐,29%餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大；西餐厅主要集中在写字楼中作为商务配套服务；快餐集中在社区以及写字楼裙房。September19区域市场商业业态分析区域内现有的娱乐业（餐饮业不计）茶吧24%冷饮8%酒吧16%歌舞KTV20%健身8%俱乐部8%电影16%茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为临街铺面，此类业态可承受租金较高，存在进入写字楼的可能。俱乐部、会所、健身类业态则主要分布在写字楼内，地上地下皆有可能。September19兵器大厦华融大厦航天局大厦赛迪大厦核二院中咨大厦北科大厦城乡大厦新兴宾馆军队权力机构大型国企金融保险外汇管理局建设部财政部钓鱼台武警总队海军空军区域市场客户分析September19现状区域市场客户分析学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合拥有530多家知名企业和机构汇集全国60％金融资产世界500强企业中有50多家入住京西September19区域内客群区域市场客户分析区域从业人员逾150万人其中：政务工作人员40万人科研人员38万人金融从业人员13万人区域市场客户分析September19周边稳定消费群体保障日常高端消费本案容纳办公人员：8000人中国外文大厦人员：8000人商业固定人流约16000人次首师大固定人流：约3万人次西三环固定人流：约35万-50万人次西三环固定车流：约25万-30万辆次周边固定居住人口：约30万人次区域市场客户分析September19周边消费特点强劲的集团性消费易达性和易识别性高收入企业和稳定收入人群聚集紧邻院校时尚消费特色明显高品质商业物业缺少区域市场客户分析September19区域市场总结餐饮类在区域内商业业态的比重较大。根据调研显示，大部分餐饮类经营状况良好，特别是中大型高档餐饮，消费群体以国企、军队、政府机构为主，显示出较强的集团消费能力；高端娱乐业经营良好，但数量较少。区域内的低端娱乐业如茶吧、酒吧等多处临街位置；高端娱乐业相对较少，多处于商用物业内；高端娱乐业营业状况明显好于低端；批发零售商业以中低端为主。如城乡、翠微、华联、万通、天成；少数中高端，如双安、当代等；各大商场内均分布超市，另有利科隆、京科隆、家乐福等大型超市；各档次、不同类型的商业经营状况均好，显示出区域较强的个人消费力。二、项目特性分析项目位置项目经济技术指标项目可达性分析项目可视性分析业态可行性分析项目SWOT分析September19项目地块位置项目紧临紫竹桥、花园桥，这两大交通枢纽起到盘活整个城市交通的作用。另有北洼路、西直门外大街、车公庄大街、阜外大街等横向连接线贯穿城市东西，不管去金融街、中关村、长安街或者东部的中央商务区、国际机场，都十分便利。本案September19项目经济技术指标CBRE世邦魏理仕物业顾问北京正华致远房地产投资有限公司发展商30%绿地率60米建筑控制高度2005年12月——2007年12月；开竣工时间商业建筑面积约3.14万平方米，写字楼约4.36万平方米商业和写字楼面积约10余万平方米；总建筑面积地上15层，地下4层；建筑层数地下1层至地上4层商业、5层以上写字楼，地下2至4层车库规划用地性质许李严建筑师有限公司中天王董国际工程设计顾问有限公司设计单位北京市第五建筑工程有限公司建设单位海淀区西三环北路89号地理位置项目名称国际财经中心September19项目可达性分析本项目扼守西三环交通要道，可以由西三环、西直门外大街、车公庄西路、阜外大街、西长安街等达到二环沿线以及金融街等商务区。项目具有良好的可达性。西三环西直门外大街车公庄西路+车公庄大街阜成路+阜外大街西长安街西长安街金融街西直门西二环沿线甘家口中关村白颐路沿线本案September19可视性分析本案外文大厦国际文化交流中心项目在西三环，紧邻三环路，位于外文大厦和国际文化交流中心之间，高度达到60M，是西三环沿线最高的地标性建筑之一，在三环路具有明显的昭示性，可视性优良。September19商业业态可行性分析百货业态：本项目层高、柱距、核载、面积等均满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，本项目所在位置和周边商业环境不适合百货业的发展。September19商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向超市6m8m-9m3000-20000500-800居住人口密集超市业态：本项目层高及面积未能满足大卖场等业态开店条件，但是作为小型的精品超市，本项目可以满足其需求。考虑到本项目的高端定位以及未来入住的高端客户的因素，项目可以规划3000--4000平米左右的精品超市作为配套。September19商业业态可行性分析品牌折扣店：本项目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就项目档次和综合经济效益评定，品牌折扣店不是本项目最佳选择。September19商业业态可行性分析高档餐饮业：本项目满足餐饮业开店物业条件，并且项目已经布置上下水、排烟系统、燃气管道的布点，高档餐饮具有形象好，聚客能力强，吸引人气等特点，可以作为本项目最佳选择之一。金钱豹September19商业业态可行性分析多选择写字楼集中的商务区，作为商务配套。健身娱乐业：本项目基本可以满足健身娱乐业开店条件，高端健身项目可以吸引高端消费群体，并且提升项目档次、丰富项目服务功能，可以作为本项目选择业态之一。September19商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向精品店/汽车展厅5m8m-9m200--800500-800形象好、人流量大，偏好高档写字楼或酒店首层精品店/汽车展厅：本项目完全满足精品店以及汽车展厅条件，此类业态通过商品的陈列、灯光以及商业气氛的营造，具有良好的形象展示效果，提高项目档次和商业氛围。September19项目SWOT分析优势分析：S1交通优势：地处西三环，扼守交通要道，通过城市主干道可迅速抵达二环及长安街，具有得天独厚的交通优势。S2综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能城市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享不同业态而带来的人流、客流。S3位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商圈环绕中，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大商圈所带来的商机。September19项目SWOT分析劣势分析：W1商业氛围淡薄：项目地处西三环，周边多为行政、办公、高校区域，没有处于商业圈中，项目周边商业氛围淡薄是本项目劣势之一；W2产权销售的影响：项目首层部分商铺已经销售，分散产权将影响到项目整体的业态规划、品牌控制以及项目整体形象；W3建筑结构不合理：项目建筑设计不合理，造成店铺留有经营死角，部分店铺不得不采用上下连体、相邻店铺合并等方式，不合理的设计影响本项目的日后经营；W4外立面广告位：项目外立面完全设计玻璃幕墙，在实际应用中玻璃幕墙无法安装商业广告位，不能完全突出项目的商业氛围和形象。September19项目SWOT分析机会分析：O1商圈发展机会：金融街商圈、中关村商圈、公主坟商圈的发展将带动本区域的商业发展，为本项目的繁荣提供了前提条件；O2消费客群机会：项目周边具有大量的金融企业、大型国企以及中央直属机关，存在数量众多的高收入、高消费的客群，为本项目的发展奠定了基础。September19项目SWOT分析威胁分析：T1政策威胁：国家宏观调控对房地产行业发展的政策威胁；T2竞争项目威胁：周边其它新建项目（如国海广场等）均有较大体量的商业面积，在未来经营中会与本项目形成竞争关系。三、项目功能定位项目整体定位项目形象定位项目功能定位September19项目整体定位国际财经中心西三环顶级消费场所财经人士主流社交圈September19项目形象定位西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈September19项目定位诠释区域内唯一高端商务交流中心，以高档特色餐饮为主，商务配套为辅，满足区域内商务、政务、社交等群体品味经典、消费臻贵、雕琢情趣、犒赏生活、享受尊崇的顶级社交会所，即京西商务人士的聚集核心、商务首选的往来之地。September19项目功能定位商业规划餐饮类：高档中餐、各国风味餐、西餐、茶餐、茶艺金融类：银行、证券展厅：高档汽车、时尚用品展示娱乐：KTV、演艺吧精品店：礼品、数码、图片、眼镜、图书配套服务：超市、洗衣、鲜花、咖啡厅、旅行社票务中心、健身中心、美容和美发四、项目业态布局规划负一层商业规划一层商业规划二层商业规划三、四层商业规划September19负一层商业规划B1经营种类：精品超市、休闲健身、商务配套服务美食阁精品超市配套服务配套服务September19负一层商业规划September19一层商业规划F1经营种类：名品店、金融机构、通讯营业厅、特色店银行银行特色店特色店营业厅银行阳光中庭（时尚展示区）September19一层商业规划September19二层商业规划F2经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧特色店银行特色店特色店特色店September19二层商业规划September19三、四层商业规划F3、F4经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所September19三、四层商业规划五、项目租金收益预测项目基础数据确定项目年租金预测项目租金流量表September19项目基础数据确定根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各楼层租金如下：楼层面积（平米）楼层平均租金（元/天/平米）负一层8299.403一层7359.649二层2708.705三层6539.214四层6539.213注：1、此租金为目前市场状况下保守估计，真实租金视商户品质、租期、承租面积而定。2、此租金为楼层平均租金，以建筑面积为标准，不含物业管理费。September19项目年租金预测楼层面积（平米）租金（元/天/平米）年租金（万元）负一层8299.403