2019年3月遵义恒大城二期项目定位报告

遵义恒大城二期项目定位报告2019年3月Part.1项目概况项目经济指标项目基本信息项目位置行政区遵义市汇川区地段汇川大道中段占地面积代建城市道路用地面积136308㎡规划用地面积664986㎡小计801294㎡容积率2.12地块三地块二地块一地块四1.整体区位分析紧邻汇川广珠商圈商务居住繁华区域1.地处北部汇川，行政上隶属汇川区政府，距离市行政中心约5分钟，距离老城区15分钟，在广珠商圈未开发前，与老城区关系较弱；2.遵义边际如重庆、湘西等地进入遵义的咽喉门户要道，依托遵义市十二五规划，享有汇川区副中心优势；汇川区红岗区新浦新区广珠商圈省际交通枢纽2.周边交通分析未来交通通达性好，可快速抵达新老城区中心现状：可快速抵达汇川各个区域，与绥阳汽贸城达成30分钟经济圈及人民路环线转换到老城区，10分钟生活圈优势突出；未来：汇川大道纵向贯穿项目，与未来开通的嘉陵江路组成交通主动脉；本案1.当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的社区配套；2.未来航中迁校与遵义V谷高新科技中心的建设将对项目的整体氛围有促进作用。3.通过便捷的交通可以享受当前广珠商圈成熟商业配套；3.周边配套分析周边配套较少，但靠近广珠商圈商业配套遵义V谷广珠商圈新航中汇川区市政部门4.基地条件分析地形以平地为主，容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强的中高端产品遵义恒大城二期大二期用地综合容积率为2.12；项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高差较小；项目建筑密度≥30%，建筑密度适中。适宜开发低容中高端住宅产品项目概况总结遵义恒大城项目拥有自身的园林景观及品牌资源，项目所在区位汇川片区，是城北新区的重点建设区域，周边配套及基础设施逐步完善；交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升。Part.2市场研究分析10《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2019〕2号）为遵义经济的发展提供了前所未有的机遇。政策环境分析《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》（国发〔2019〕2号）明确提出以遵义、铜仁为节点城市，以黔北、黔东北为腹地，积极构建连结成渝经济区和黔中经济区的经济走廊。加快遵义城镇基础设施建设，完善遵义城市道路体系，增加路网密度，大力发展公共交通，安全有序地建设轨道交通。《贵州省城镇体系规划(2019-2030)》发布，遵义市将作为贵州省两个大型都市区之一进行打造，推进区域经济持续快速发展《遵义市城市总体规划(2019-2030)》发布，项目所在遵义县纳入城市规划区范围，与汇川、红花岗一并列入遵义中心城区发展范围城市地位分析遵义市在贵州省地级市域中多项重要经济指标位居第二，发展潜力较大遵义市多项重要经济指标在省内排名第2，仅仅落后省会贵阳市；拥有贵州省第二的经济发展活力。随着《贵州2019-2030城镇体系发展规划》中将贵阳与遵义划为仅有的两个都市区，遵义的发展将获得更大的支持备注:数据来自遵义市统计局遵义市经济持续快速发展，产业结构逐步调整；从经济指标分析、房地产市场正处于高速发展期。经济环境分析12宏观经济增长与房地产发展关系人均生产总值增长与房地产发展关系备注:数据来自遵义市统计局遵义市人口数量自2019年以来持续稳定增长，外来人口增多，流动频率加大，房地产发展“人口”基础良好遵义市国土面积30762平方公里，占贵州省总面积的17.46%，2019年户籍人口771万，常住612万，城镇人口238万。遵义作为贵州规划的两大都市区之一，常住人口吸引力及流动人口吸引力在中远期建设都将得到显著提升经济环境分析13备注:数据来自遵义市统计局人均可支配收入稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识有待进一步挖掘经济环境分析14备注:数据来自遵义市统计局土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈年份土地购置面积（万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格（万元/亩）折合（元/平方米）201971—32.07481201973.313811137.77567201946.122712843.79657201991.18373461.28919200958.163815043.73656201934.3—80.1312022019142.28———2019119.8———2019366.4584512106.415952019~2019年遵义市土地成交情况总览遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2019年，土地价格为32.07万元/亩，至2019年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。随着遵义两大副城区——城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域.土地市场分析15备注:数据来自遵义市统计局16遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。整体市场分析遵义房地产市场总体容量较小，截止2019年11月，全年共计去化105万方，全年月均去化量较为均衡，无明显的淡旺季之分；遵义整体成交均价呈现波动上涨趋势，截止12月成交均价4203元/㎡。备注:数据来自楼盘网市场月报17遵义市楼盘高层供应量大，主要依靠城南新区及新蒲楼盘的低价策略去化，该细分市场竞争压力大整体市场分析从供应量上看，遵义市场高层产品供应量极大，主要去化集中在城南保利及新蒲新开发项目。该区域项目高层产品总价低，去化量大；在当前市场环境下，高层产品若无法实现差异化，无法保证去化速度及利润实现。遵义市在售主要高层项目情况行政区域项目名称总建面(万㎡)容积率月去化情况(套)面积区间(㎡)均价(元/㎡)去化率(%)汇川区常青藤国际花园754.213120-150750030%恒大城1483.83082-159510025%城南新区翰华国际花园8041650-13033009%保利未来城市600425068-140380020%新蒲实地蔷薇国际一期352.5开盘876套40-195320035%中建幸福城2002.4开盘130081~1433000首期95%备注:数据来自市场调研实地蔷薇国际基本概况项目概况：实地•蔷薇国际位于新浦新区新浦大道中段，项目一期占地面积1083亩，建筑面积25万㎡。项目名称实地·蔷薇国际项目地址新浦新区新浦大道中段开发商遵义实地房地产开发有限公司占地面积1083亩建筑面积25万㎡容积率2.79绿化率30%物业类型高层、商业交房标准毛坯交房时间2019年12月前区域规划实地蔷薇国际规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万。项目区位实地蔷薇国际项目区位：项目位于新浦新区新浦大道中段，距离本案直线距离约12千米，驾车时间约40分钟。至遵义市丁字口：约11.3公里，车程30分钟左右至遵义市老城：约12.5公里，城，车程40分钟左右本案实地蔷薇国际项目交通（遵义至铜仁段）途径于此，302公交路线到达距项目约50米处公交站点，交通便利，但班次太少。公交路线起始站途径主要站点项目下站点备注302红花岗站丁字口、中华南路、合纵路、动物园、新浦大道新浦站步行50米至项目实地蔷薇国际项目配套周边配套：项目所处区域新蒲新区，属于遵义市未来行政中心，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间。教育：遵义四中、遵义十二中、文化小学、大学城，其中遵义四中是省级示范高中，大学城由遵义市各本科、专科学校组成。休闲：新蒲湿地公园医疗：新蒲医院商业：国际会展中心、五星酒店、甲级写字楼、商务公寓金融：工商银行、贵州银行、农行等文化小学遵义医学院附属医院大学城科技馆遵义四中实地蔷薇国际项目规划项目规划：项目规划以高层住宅、商业为主，规划一期总户数1673户，2019年12月1日在第一次开盘，开盘销售2.8亿元。高层住宅区商业区1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#实地蔷薇国际建筑风格建筑风格：现代简约风格。实地蔷薇国际推货情况项目一期共12栋高层住宅，规划总户数1673户。面积区间49㎡—194㎡；第一次开盘于2019年12月1日，推出楼栋为5#、6#、7#、8#、9#住宅，共456套住宅；剩余1217套住宅未推售。5#：1个单元，33层，2梯4户，共132套住宅；6-9#：1个单元，33层，2梯5户，共660套住宅1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#实地蔷薇国际近期动态项目名称户型面积区间销售情况优惠政策价格开盘时间实地•蔷薇国际三室两厅98-118㎡2月销售58套全款97折3500元/㎡2019年12月1日两室两厅79-83㎡2月销售63套实地蔷薇国际户型比较蔷薇国际118㎡三房两厅遵义恒大城111㎡三房两厅入户门开在中庭位置，造成干湿分区不明，客厅空间变小。干湿分明，入户即是厨房，客厅饭厅连为一体，空间更大。实地蔷薇国际项目总结项目概况：该项目位于新蒲新区新蒲大道与播州大道交界处，距离本案直线距离12公里，与本案相比，该项目处于新区，相关配套设施和基础建设都还只处在规划期，具体完成时间还有长远。而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成。行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展。且本案自身项目配套较为齐全，生活、休闲、娱乐、运动、教育等一应俱全。价格分析：高层普住，均价3500元/㎡。产品分析：在售均为79-194㎡之间两房、三房、四房，户型设计不合理，客厅空间狭小，整体感觉拥挤，干湿不分明。推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力。项目规划：物业住宅类型为高层住宅，容积率高，绿化率低；本案为欧陆风格的围合式建筑，整体感官非常享受，且低容积率，高绿化率。本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅。配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸。价格措施：实地•蔷薇国际高层住宅均价3500元/㎡，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格比之更低。应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间。所以购买恒大绝对是正确的置业选择。打击性说辞实地蔷薇国际基本概况中建幸福城项目概况：中建建幸福城位于新蒲新区四号路、六号路，新龙大道沿线，总规划面积980亩，总建筑面积近200万平方米项目名称中建幸福城项目地址新蒲新区新龙大道沿线开发商遵义中建地产有限公司占地面积980亩建筑面积200万㎡容积率2.4绿化率36%物业类型洋房、高层交房标准毛坯交房时间2019年10月区域规划中建幸福城规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综