LEE1财富较实用台家大厦写字楼产品规划建议-48

台家大厦产品建议报告思路原方案分析产品定位建议办公酒店式公寓裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议产品组合建议写字楼酒店商业原方案产品组合示意原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.原方案情况产品组合楼层分布总面积标准层面积层高写字楼西5-25层约2.5万㎡1225㎡3.8㎡酒店东5-20层约2万㎡1210㎡3.6㎡裙楼商业1-5层约2.4万㎡5266㎡一层5.4㎡其它4.2㎡地下室-1--3层约3万㎡10368㎡3.4-3.6㎡注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包房，中间是大宴会厅原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓高档次办公商住综合体相城CBD核心区通过对市场的把握，对产品重新定位为办公酒店式公寓商业在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议产品组合示意产品组合楼层分布总面积标准层面积层高写字楼5-25层约2.5万㎡1225㎡3.8酒店式公寓5-28层约2.4万㎡1000㎡3.2裙楼商业1-4层约2万㎡5000㎡一层5.4其它4.2地下室-1--3层约3万㎡10368㎡3.4-3.6一、写字楼定位及规划建议在售项目总量体（㎡）所在楼层位置主力面积(㎡）开盘时间推出量（户）去化情况中翔创世纪28660（共262户）6-31层93（252户）680（10户）07.726235%南亚大厦10800（共36）4-12层200（18户）400（18户）07.73630%凯翔国际广场13500（共270户）凯越座5-11层40-6507.527090%——区域在售写字楼量体及销售情况评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规模对产品去化也有很大的影响。在售写字楼产品情况中翔创世纪标准层（6-26层）——标准层平面图南亚大厦标准层（4-12层）评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无法分割。楼盘名称主力面积㎡进深㎡层高m楼高m容积率得房率共享空间中翔创世纪93（252户）680（10户）约103.631层，126米高5.0465%大厅共享南亚大厦200（18户）400（18户）15、183.912层2.570%没有凯翔国际大厦40-659329层和34层577%2000㎡大厅——户型情况——产品配套情况楼盘名称电梯门厅空调车位中翔创世纪五部三菱电梯挑高二层、8米层高体式中央空调未定南亚大厦三部三菱电梯4.9米层高大金分户计量中央空调地上：150地下：200凯翔国际五部电梯5米高酒店式门厅吸顶空调共876——产品外立面表现南亚大厦凯翔国际广场中翔创世纪大厦评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规模较小，在形象表现上稍显逊色。中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理和物业形象都不是很上档次。南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。——在售写字楼评价本项目写字楼市场定位国际5A智能化甲级写字楼相城CBD核心区市场定位描述科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高写字楼约2.5万㎡99.99米5-25层1225㎡3.8写字楼规划建议办公办公标准层平面修改建议修改建议说明北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．户型面积（㎡）户数（户）备注大200两户增大朝南户型的面积，有利于提高售价和实现迅速去化中125四户规划部分中等户型满足不同要求小80四户其余规划为较小面积户型，有利去化户型面积建议大户型中等户型小户型•轻钢龙骨吊顶•高级乳胶漆内墙涂料•走廊地面采用大理石面砖•中央分户计量空调•OTIS高速升降电梯内部配套装修建议现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。（部分写字楼外立面参考）外立面风格建议二、酒店式公寓定位及规划建议——区域内酒店式公寓体量及销售情况酒店式公寓名称总量体㎡所在楼盘位置主力面积㎡产品特点开盘时间推出量户去化情况凯翔国际大厦50000（共921户）凯越座11-29层利兹座5-34层66198精装修公寓07.5第一批488户，第二批433户第一批去化完成，第二批48%国际服装城/4-10层40四星级标准04.12约12000㎡，已推350户86%凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩余量集中在200㎡的大户型。在售酒店式公寓产品情况楼盘名称主力面积㎡面宽m进深m层高m容积率得房率凯翔国际大厦6619849复式5.2577%国际服装城4058-931.575%——酒店式公寓产品户型情况——主力户型图（凯翔）评价：凯翔国际大厦酒店式公寓平层已经售完，在售的为复式公寓，层高为5.2米，内部空间还是显得压抑，销售较好主要有以下原因：今天上半年市场高涨形成的购房压力、相城区出现公寓特别是小面积公寓供应断层、另外项目的买赠活动也吸引部分消费者。（蓝色为赠送面积）。复式85-95㎡，面宽4米，进深9米复式65-75㎡，面宽4米，进深8米——产品配套及装修情况楼盘名称电梯装修标准空调车位凯翔国际五部电梯小户型800元/㎡大户型1000元/㎡复式三部美的空调共876国际服装城四部电梯四星级标准中央空调未定——产品外立面表现评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。凯翔国际广场国际服装城酒店式公寓相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会有较大的需求空间。凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定位的，购买人群80%为投资客。——酒店式公寓市场评价酒店公寓市场定位精装修酒店式公寓，可商可住的一站式复合居所相城CBD核心区酒店式公寓产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高酒店式公寓约2.4万㎡98米5-28层1000㎡3.2酒店式公寓规划建议（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。配套用房大户型中等户型小户型户型面积（㎡）户数（户）备注大125-1302户两边规划较大户型，利用景观资源中85-908户南面中间规划中等户型小40-456户北面规划小面积户型，有利于迅速去化精装修标准配置建议空调分体式进口空调，一个室外机组配室内个室内机组，使温控均匀燃气灶樱花抽油烟机樱花燃气热水器史密斯浴霸奥普灯具进口品牌灯具墙面高级壁纸装饰地板客厅和卧室为实木复合地板厨房、餐厅和卫生间铺设高级地砖卫生间铺设高级防滑地砖装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。装修建议因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。（部分酒店式公寓外立面参考）外立面风格建议三、裙楼商业规划建议商业商业业态及楼层分布建议产品表现面积㎡层高各层业态分布4层约50004.2会所3层约50004.2餐饮2层约50004.2沿街商业1层约50005.4沿街商业商业可以包括精品店、中小型超市、银行柜台、咖啡店、干洗店等，形成休闲购物中心1-2层沿街商业示意1-2层商业3层餐饮示意第3层可以设计包括中西餐厅，酒吧、大型宴会厅等在内的餐饮商业，形成区内有聚集效应的中高档餐饮场所第3层四层可以设计游泳池、SPA、台球室等娱乐休闲、健身养生项目，建议东西区干湿分离。4层会所示意商业第4层游泳池湿区Spa、桑拿室水疗馆干区健身房瑜伽室台球室保龄球室大堂挑高5.4米，增加舒适度，设计服务咨询柜台，部分位置可以设计公共休息场所。底层大堂示意商业大堂地下室地下室-2-3整层，加上约三分之一面积的-1层，能提供500个停车位，充分满足项目经营后的停车需要。地下室-1层其余部分可以规划为中档自助型餐饮连锁店等项目。地下室示意底层交通动线示意车行路线示意写字楼进入示意酒店式公寓进入示意撤销一楼前面的车库入口，车辆从两层进入地下停车场，商业配套和写字楼从前门进入，酒店式公寓从后面进入。谢谢观赏，敬请指点！