土地管理法案例分析

案例分析学校食堂不能租出去经营2003年4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。针对国土局的处罚和杨某的观点，大家怎么看？1租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正确的，与上述法律法规的规定相悖。本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权，若要改变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后，方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场，改变了土地用途，违反了该条款的规定，构成了改变土地用途的违法行为，是本案的违法主体。非法占地是指单位或个人未经批准，擅自占用土地，采用欺骗手段骗取批准占用土地，以及超过批准的数量多占土地的行为，其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。针对本案，当事人之间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚，明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调节的范畴，不受法律保护。土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋所有权人，又是土地使用权享有者，出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租，其行为未经县经以上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地使用权出租手续。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款”的规定，县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据情节给予处罚。案例分析土地出让金有无优先受偿权某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的情况下，就已颁发了国有土地使用证，后该土地使用权人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应优先清偿所欠土地出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？如果能，就会出现两个新问题：Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿？Ｂ．土地抵押登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任？话题二：根据《闲置土地处置办法》规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商拟定，如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理？政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，如果国土资源局在对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益，这种观点过于原则。《民事诉讼法》第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。而《企业破产法》第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，如果本案中，银行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让金，那么，国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其依据可从以下规定推断出：《城市房地产抵押管理办法》（建设部１９９７年４月２７日通过）第２８条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：……（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。”如此规定，原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部出让金。这样在行使抵押权时，必须先补偿土地出让金。这种规定不能确定为优先受偿权。这是因为对上述条款还有个解释的问题，也因为上述办法的阶别层次较低，只是个部门规章。其二，该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押情形。在这种情况下，实现抵押权必须先交纳土地出让金，其余财产才能作为优先受偿的财产。但于此情形下，并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题，如果严格执行《土地管理法》关于征用土地的相关规定，这个问题不应该出现。如果出现这个问题，也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地权利的主体只有一个，即政府。而农民集体经济组织从法律上说，只与政府有关系，与用地者并没有直接关系。关于闲置土地的问题。《闲置土地处置办法》第三条规定了不同的处置方式。在闲置土地上设有抵押权的情形下，也应遵守这些例举的处置方式所体现的原则。政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地，抵押权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现。在抵押权人拒不参与方案拟定的情况下，当地政府应依法处置闲置土地。综上所述，本案中，土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先权，至多在告知抵押权人的情况下，拥有抗辩权。那么，如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生？一是要严格遵守《土地管理法》第５５条第１款的规定，没有缴纳完毕土地出让金等收益的，一律不得使用土地；二是完善土地发证管理办法，对分期缴纳土地出让金或欠缴、不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让金的，一律不得颁发国有土地使用证；三是完善土地抵押管理办法，对因各种原因欠缴土地出让金的土地，不得用于抵押。因继承形成的一户两宅某行政机关在为一农户办理变更登记时，发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，办理了集体土地使用权登记。该户当时由于分户，旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥有合法权属。去年，父母双方去世后，他欲将老宅基地住房权属变更给自己，准备将老宅翻修。由于家中无其他兄妹，他是唯一的合法继承人，老宅理应由他继承。但他本人已拥有一处新宅基地，如果将老宅基地为其办理过户登记，又违反了《土地管理法》第六十二条第一款之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。为此，变更登记一直没有进行。如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他，是否可以呢？当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。《宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理，对普通房屋这种财产权的继承，其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承，而当其不具有使用价值时，也就不再具有财产的性质内涵而继承了。农村村民使用的宅基地，实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。所以，从保护公民私有财产的《宪法》原则出发，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定，确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定批准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”承包地转包是否要经村委会同意张三家三年前与本村村委会签订了为期10年的土地承包合同。但近两年来张三一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天张三与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，将承包土地转包给李某承包经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，通知张三转包协议无效，并说张三要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。请问：不经村委会同意，土地转包是否有效？案例分析张三与李某签订的土地转包协议是有效的。我国《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据上述规定，张三与邻居李某签订的是土地转包协议，不必经原发包方即村委会同意，只要报村委会备案即可。厚于德，敏于学土地承包经营权是否可以继承家住嫩江县白云乡的林女士，丈夫７年前去逝后就与次子王松一同生活，与次子经济一体，长子王贵每月付赡养费１００元。１９９８年第二轮土地承包时，次子王松分得包括母亲在内４口人的承包田３２亩（每口人８亩）。今年４月，林女士病故。长子王贵要求弟弟王松将母亲的承包田分给他４亩，王松不从，在多次协商无果的情况下，王贵向法院提起了诉讼。厚于德，敏于学法院审理后认为，《中华人民共和国农村土地承包法》明确规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。农村土地承包是以户为单位，只是在分配土地时按照人口计算土地的数量，家庭中部分成员死亡，但作为承包方的农户依然存在，只有承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，才存在是否继承问题。据此，法院驳回了王贵要求分得母亲４亩承包田的诉讼请求。从我国的实际情况出发，为解决无地人口的土地问题，缓解人地矛盾，体现社会公平，对因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，其承包地不允许继承，应当由集体经济组织收回，并严格用于解决人地矛盾。当然，如果承包方的继承人是本集体经济组织的成员，又没有分到承包地的，可以优先承包被继承人的承包地。承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。对此，农村土地