房屋赠送面积(偷面积)分析

赠送面积效益分析产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析送与不送利润率对比-50%0%50%100%150%200%250%0%8.86%20%30%40%50%60%70%土地成本占比利润率赠送面积部分的利润率不赠送面积时的项目利润率送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；利润率拖累区利润率拉升区分界点不同土地成本占比的利润对比-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%面积赠送率利润率增加值60%50%40%30%20%10%9%5%0%送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区送与不送利润率对比0%50%100%150%200%250%300%350%10%15%20%25%30%35%40%建筑成本占比利润率赠送面积的利润率不赠送面积时的利润率送与不送研判——建筑成本结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）利润率拉升区利润率拖累区分界点不同建筑成本占比时的利润对比-10%-5%0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%面积赠送率利润增加值10%15%23%25%30%35%40%45%50%送与不送研判——建筑成本假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）1招商观澜中心2中信西乡3天健宝安中心送与不送利润率对比-50%0%50%100%150%200%250%0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本占比利润率赠送面积部分的利润率不赠送面积时的项目利润率213分界点利润率拖累区利润率拉升区送与不送利润率对比-50%0%50%100%150%200%250%0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本占比利润率赠送面积部分的利润率不赠送面积时的项目利润率213分界点利润率拖累区利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区1送与不送利润率对比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本占比利润率赠送面积部分的利润率不赠送面积时的项目利润率假设：建筑成本占比为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）21万科坪山1万科坪山2中海松岗\深业坪山2中海松岗\深业坪山1利润率拖累区利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%坪山(深业)松岗(中海)大工业区(万科)宝荷路(振业)体育新城(中海)观澜中心区(招商)光明(富泰宏)公明（宏发）西乡(中信)宝安中心区（天健）龙城北（深业）观澜横坑水库(招商)利润率增加△RIO土地成本占比R2建筑成本占比R3假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）赠送面积折算率取值参考赠送面积项目折算率取值参考具体取值重点考虑因素内庭院两层通高,不能封不能隔R-50%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性\景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风地下室可改为标准层高70%-90%房间好用性\景观采光通风2.2米层高50%-75%房间好用性\景观采光通风假复式夹层≤2.2米60%-80%房间好用性\景观采光通风夹层＞2.2米70%-95%房间好用性\景观采光通风入户花园一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风两层通高,不能封不能隔R-60%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性\景观采光通风隐形衣橱85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性\景观采光通风阳台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性\景观采光通风花池不能封R-30%可利用性能封为室内空间50%-95%房间好用性\景观采光通风R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价赠送面积价格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面积赠送率R1配套面积比率R4实用率R5赠送面积折算率R6P送P不送△P△P保底宏发领域180027%1.380%50%14000119792021737西岸观邸180030%1.380%65%1000080401960819名词解释P送：已考虑赠送面积后的均价P不送：不考虑赠送面积时的均价△P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率i：贷款利率T：建设周期关于土地增值税对赠送面积的影响相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。增值税税率：增值额/总成本≤20%，免征20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%100%＜增值额/总成本≤200%，税率为50%200%＜增值额/总成本，税率为60%土地增值税控制图0%20%40%60%80%100%120%20%21%50%51%100%101%200%201%增值率利润率（所得税前）税前利润率线性(税前利润率)