20111124设计成本优化核心理念与方法(高向东)

设计成本优化的核心理念与方法高向东2011.11.24开源=外功话说“理财”节流=内功第一篇：认识“成本”第二篇：设计成本控制理念第三篇：设计成本控制方法第四篇：设计成本控制关键点第六篇：小结第五篇：设计成本控制案例第一篇：认识“成本”问题A：房地产企业的利润有多高？是否属实？！毛主席说没有调查就没有发言权。第一篇：认识“成本”调查结论：第一篇：认识“成本”问题B：2010年时代地产的净利润是多少？问题C:销售部要卖多少房子可以赚100万？A5%B5%~10%C10%~15%D15%第一篇：认识“成本”结论一：节省的“成本”=利润第一篇：认识“成本”设计对成本的影响工程费用中平均83%为有效费用，其余的17%均是无效费用，而其中施工阶段可以控制的部分不足无效费用的10%！每10万平方米的商住项目中，大约会有超过3000万的资金作为无效投入付诸流水。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费一般只占建设成本的2%—3%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计的优劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定着投入的人力、物力的多少。技术经济合理的设计可降低工程造价10%，在工程设计中不少设计人员重技术，轻经济，任意提高安全系数与设计标准，而对经济上的合理性考虑的很少，技术与经济严重脱节，从根本上影响项目成本的有效控制。第一篇：认识“成本”问题：纠错成本是无效成本吗？案例1：某项目因1个卫生间的挂衣钩考虑不周造成成本血案；案例2：某项目因展示效果不好修改室内设计方案；第一篇：认识“成本”提升产品价值的纠错成本是有效纠错(本来是对的，但要更好）；---绝对要多做！第一篇：认识“成本”无提升价值的纠错成本是真正的无效成本（本来是做错了，要改对）。---绝对要避免！第一篇：认识“成本”设计成本管理的目标是保证设计的主体所产生的成本支出获得最大效益比----提升价值第二篇：设计成本控制理念凡事预则立，不预则废扁鹊的故事第二篇：设计成本控制理念全局观与换位思考第二篇：设计成本控制理念综合权衡：时间管理技术的核心思想；时间管理与设计管理；运营，时间，质量，影响。。。第二篇：设计成本控制理念综合性价比：最优不等于最贵，便宜不等于差第二篇：设计成本控制理念结果导向第三篇：设计成本控制方法对比分析：历史数据库（成本数据库，设计标准数据），标杆企业参考数据。。。指标控制法：特征指标与关键指标，历史数据，其它公司参考数据。。。盯漏洞：各专业衔接缝隙，三不管地带，专业重叠再创新：不断优化标准与数据第三篇：设计成本控制方法-对比分析JD公司成本基价表第三篇：设计成本控制方法-对比分析公司项目成本对比表第三篇：设计成本控制方法-对比分析XFG某项目土方成本表问题：按左表计算10000m3土方外运20公里，费用多少？（每增加一公里，费用增加2.5元/m3),如果做到土方平衡就地回填则省多少费用？相当于创造多少销售利润？答案：55.69w44.5W第三篇：设计成本控制方法-特征指标特征指标：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）面积系数：规划建筑面积/造价计算建筑面积第三篇：设计成本控制方法-关键指标关键指标：对成本影响巨大的指标。地下室单车位面积：地下室总停车位/地下室总面积（一般在30~40m2/车)地下室顶板覆土厚度：1米以内层高：2700~3300人防面积与等级：含钢量：园林软硬景比例：土方平衡：。。。。。第三篇：设计成本控制方法-漏洞全过程全专业参与总图方案阶段总图、建筑、结构、园林、设备专业、项目部、工程管理需参与评价；园林需把控园林标高与总图标高的一致性；增城人防楼梯建筑专业需总控各专业；各专业需关注所有与自己相关的专业，要有综合知识和强烈的顾它意识；跳出单专业思维的怪圈（加联系梁案例，梁高确定案例）；材料细部设计标准化（贴砖部位，石材工艺，室内石材的套材使用方法）第三篇：设计成本控制方法-漏洞全环节全部门换位思考各专业都需了解材料，施工、招采、工法等生产各环节的直接与间接成本差异（砖的贴法）设计各专业需更深入的了解后期维管与使用；包括资金利用、营销运营等等；站在其它专业的位置思考自己专业的问题；站在客户的位置考虑使用；站在公司的位置考虑成本、利润、收益、效益；将分四类：其下：拥有丰富行业及实战经验的人；-----下将其中：熟悉行业规律，并依据规则办事的人；---中将其上：洞悉行业规律，并在不违背规律基础上随意发挥的人-上将上上：发现规律缺陷，颠覆现有规律创立新的规律的人。--大将第三篇：设计成本控制方法-创新成功的创新可以带来高附加值地下室单车位面积30m2/车？地下室顶板覆土厚度再薄些900？降低层高？减少人防面积？怎样减少土方量？怎样让园林与竖向设计结合的更好？怎样让造型不是仅为了造型，更合理更低成本？怎样调整结构形式可以实现综合效益最大化？怎样在保证使用的情况下降低无障碍成本？。。。。。办法总比问题多！不怕办不到，就怕你想不到！第四篇：设计成本控制关键点方案阶段关键；初设阶段重点；施工图阶段重要。第四篇：设计成本控制关键点设计阶段投资控制效果方案决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高第四篇：设计成本控制关键点第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积电梯住宅的公摊面积经济分析第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积公摊面积涉及多个利益主体开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。施工单位：管线安装时，希望管井大些好；物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处，希望大些好；政府：只要满足规范最低要求就好第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积对公摊面积（公摊系数）的管控，•第一，要明确规范的刚性要求；•第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；•第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积公摊面积的组成•垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；•墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；•设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积影响公摊系数的因素公摊系数＝公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅＞高层公寓＞花园洋房＞叠拼别墅＞联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺单元137012739712%小商铺栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%第四篇：设计成本控制关键点-公摊面积建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房11单元3080247135714%花园洋房18（无）单元5096352295327%花园洋房18（有）单元72945086121024%花园洋房33（无）单元135369612217223%花园洋房34（有）单元135229617244225%第四篇：设计成本控制关键点-价值分析1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高第四篇：设计成本控制关键点-价值分析利用价值分析决策，提升局部或楼盘的性价比价值分析兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比。第四篇：设计成本控制关键点-价值分析技术经济比较•人防工程决策•土建车库与机械车库的技术经济比较•电梯、空调的配置方式•地下车库最少车位、面积及收益测算•基础形式、主体结构形式、挡墙形式•软硬景比例经济比较第四篇：设计成本控制关键点-价值分析第四篇：设计成本控制关键点-价值分析提高价值的方式功能不变成本不变成本略有增加降低一些次要功能运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本分部分项工程降低成本提高功能功能提高更大使成本大幅度降低业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√防水工程√√外墙保温√√家居智能化设施√√√√景观、装修√√√无障碍√门窗√√√户型优化√第五篇：设计成本控制案例案例一：三水三期人防地下室优化设备名称单价(元）优化数量优化节省成本备注BHFM5025-15137,9442275,888综合权衡车行路线便捷限度与人防成本。FMDB5027(6)124,4485622,240特级防火卷帘门+电机5000840,000小计938,128（利润）总结：通过重新调整地下室车行路线规划，节省人防设备总成本。人防设计院不会站在甲方角度优化设计，节省成本。第五篇：设计成本控制案例优化前第五篇：设计成本控制案例优化后第五篇：设计成本控制案例案例二：三项目地下室数据对比分析项目地库车位(个)地下室面积(m2)单车位面积（m2/个）备注糖果三期10063488534.7地下室造价1500~2500元/m2。增城二期11294638041.0三水三期29779073030.5山湖海19007200037.9几个平方的差距意味着什么？如何对待地库设计？第五篇：设计成本控制案例案例三：无障碍出入口设计BIVERLLY大道时装店入口第五篇：设计成本控制案例案例三：无障碍出入口设计龙湖春森彼岸住宅入口坡道金地天御住宅入口坡道第五篇：设计成本控制案例案例四：高层住宅消防栓设计优化32层以上的住宅建筑，消防系统分区若按：地下与首层+二层到顶，两个区设置，比15层以下及以上分区设置，经测算，消防阀门及消防管成本将每栋楼约省3万元。问题：500万平米的高层住宅此项优化可节省多少成本？1200万！销售1.2亿？学思用创Enjoylearning,enjoylife.Thankyou