成本控制方法之非可售面积的规划设计

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。成本控制方法——非可售面积的规划设计惠州顾问事业部2015年Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010非可售面积的规划设计严格控制非可售结构面积是在规划设计阶段，节省成本的重要手段之一。1.地下室配套用房面积•设备房2.不可租售地下室面积•无效用地下室•自行车库3.架空层面积•高层•小高层4.地上配套设施面积•医疗配套•教育配套•物业用房•社区用房Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20101.地下室配套用房面积一般一个10万㎡规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700-800㎡左右。设备房面积：㎡变配电房150水泵房120公变房50生活水池100柴油发电机房100消防水池150其他50总计7-800注：1.小区规模每增加10万㎡，设备房约会增大30%左右2.设备房不包括车库进排风机房，消防控制室（80㎡左右）以及无实际用途的假设备房3.设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20102.不可租售地下室面积定义：地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的无效用地下室、自行车库。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20102.1住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。地下车库地下车库住宅投影住宅投影住宅投影住宅投影住宅交通核住宅交通核住宅交通核住宅交通核注：可不做地下室物业：多层、小高层及中高层(此做法通常用于住宅与地下车库的地下室标高相差较大的情况下。此做法会减少钢筋砼的用量，但却使防水层用量增加，同时增加结构及防水施工的复杂性，增加施工质量隐患，而实际的节省费用尚无准确数据。故是否采用应综合权衡后决定。)Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20102.2优化地下室轮廓，减少无效空间2.1示例2.2示例Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20102.3自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20102.4.化无用为有用a.将部分地下室做下沉庭院b.住宅投影下面积分成多个小面积库房b.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收。a:做下跃户型，赠送下沉小院，增加上部楼层附加值，把地下面积用起来。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20102.5.人防面积的控制人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响•尽量通过异地建设减小人防应建面积；•控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积人防区域车库区域Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20102.6.其他控制方法1.设备用房在设计时减少对有效车位的占用。2.地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装。3.在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能。4.防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。5.排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20103.架空层面积架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：高层33层——则可售面积单方造价增加约为3.0%，及105元/m2；中高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2;小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,20104.地上配套设施面积4.1用地面积规定的控制手法：尽量多框非建设用地作为配套设施的用地面积（如红线与建筑退线间用地）。BA，方案二小于方案一除设备用房、幼儿园等有特殊要求的配套，其余配套功能可结合商业集中布置，节约占地面积。建筑控制线用地红线AB方案一方案二配套用地配套用地用地红线建筑控制线Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20104.2建筑面积的规定控制方法：严格按照规定值设计，不得超越；如未做具体规定，尽量利用非可售面积进行配套；严格控制配套设施层高，尽可能做低；在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用２、３层空间。二层商铺首层商铺Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20104.3配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方，如：覆土层的上方。用地红线建筑控制线配套用地地库覆土层配套用房应尽量避免单建，尽可能的置于裙房、位置偏僻或日照不满足的销售死角中。日照不满足Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010ThanksforyourattentionWishyouagoodday!