2017江苏无锡灵山小镇拈花湾考察报告

无锡灵山小镇—拈花湾考察2017年7月PART1项目溯源PART2规划特色（设计特色）PART3开发运营PART4启发与借鉴PART5运营模式剖析项目溯源PART1项目背景壹开发前拈花湾选址开发之前，灵山集团的单一核心景区灵山胜境，已历经旅游核心吸引物的三期迭代。一期的88米灵山大佛、二期的九龙灌浴、三期的梵宫，同时也让灵山年旅游总人次快速迈过100万、200万、300万三大阶梯性门槛。贰发展中经过三阶段十余年发展，无锡灵山胜境已贵为国家5A级景区，每年300万+的客流量。一项旨在打造新型禅意度假目的地为目标的标志性工程，选址马山耿湾。此即灵山小镇拈花湾之发轫。叁开发现状建设现状:2015年11月建设完成并开园。为无锡标志性旅游景点之一。➢项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。➢离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。区位交通环山西路五公里位于无锡太湖边马山半岛的环山西路城郊游憩型旅游度假地产项目客群演绎客户描摹：无锡人对马山的第一印象是“旅游度假区”，去马山最主要的原因是“灵山大佛”。家庭结构：3口之家为主旅游客群：城市白领，佛文化信奉者，亲子家庭、喜欢观光旅游的退休长者，每周居住2-3天的中产阶级。旅游祈福居住体验游客分析核心客群◼全球佛文化信奉者◼省外或国际旅游人群◼长三角经济圈覆盖地区旅游人群重要客群◼省内旅游人群◼长期居住于此的人群◼经常往返于此的人群佛文化信奉者先天优势先天优势区域属性诠释位于长三角经济发达地区无锡城郊旅游度假区距离城中区开通直达巴士佛文化信奉与追随者❑邻近上海－长三角核心❑太湖国家旅游度假区，环境好、空气好、水质好、文化好❑距离市中心35公里、现时40分钟车程❑祈福度假，一年一次或一年多次的自发性行为周末游经济旅游套餐服务交通推出众多组合游门票，包括特惠票、成人票、亲子套餐票、组合优惠票、酒店+景区，周边跟团游❑自驾游❑乐游无锡旅游巴士周末游经济禅修、宗教文化基于先天优势及周末游经济，带动灵山旅游经济，以佛文化导向为依托，休闲旅游度假为延展，带动区域2日或多日游消费经济。规划特色PART2基本特征✓选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。✓占地面积：107万㎡，约1600亩。✓建筑面积：35万㎡✓投资额：50亿✓开放时间：2015年11月开放运营核心业态✓禅文化+休闲产业+居住✓内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。✓物业类型：别墅、公寓、商业✓居住是度假别墅（面积段240-360㎡）+村舍公寓（面积段40-200㎡）资源依托✓禅文化资源+旅游度假资源✓项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一✓有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。✓城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。✓产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。✓生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。基本概况项目规划：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。整体规划项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。•功能定位为灵山佛教博览园的配套工程。•小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。整体规划具体功能规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂云门谷——配套服务区云门谷，是灵山小镇·拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。公寓区别墅区银杏谷位于灵山小镇·拈花湾的中部，当年是周边几个自然村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区禅心谷，是灵山小镇·拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年一届的世界公益慈善论坛。整体规划功能分区半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂禅心谷——佛教论坛会议区鹿鸣谷，是灵山小镇·拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。据说，当年唐僧取经回来路过这里，将两只从天竺国佛祖的鹿野苑带回来的神鹿，放归了山林，至今山湾深处，还有一处清池叫做“鹿眠潭”。这里的禅意生活，也因此被形象地称为“鸣眠禅”。整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂鹿鸣谷——生态禅谷区总建设面积15.5万㎡，可供出租面积1.8万㎡，入住率96%香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花瓣”的“经络和禅脉”。在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等。整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂香月花街——禅意主题商业街区优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇·拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。整体规划功能分区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂优游渔港整体规划拈花湾客栈1234567891011121314151平常居萤火小墅百尺杆一花一世界一池荷叶无尘棒喝云水间无门关芦花宿吃茶去门前一棵松半窗疏影一轮明月云半间23456789101112131415/排序不分先后图上客栈15家产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化。经济型客单价220-300元/间“云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。小资型客单价600-1000元/间“棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“英火小墅”、“一池荷叶”、“半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居”、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去”精品型客单价1200-2000元/间“云水间”“平常居”类型客栈客房标准间大床房家庭房小资型一花一世界286202棒喝11281吃茶去5314336萤火小墅282062一池荷叶332382芦花宿362682百尺杆433094门前一棵松352294半窗疏影201442一轮明月161141无门关459324无尘211641经济型云半间2810108精品型平常居25——————云水间27——————整体规划拈花湾客栈类型入住率房间数平均房价营业天数年营业额（万元）经济型90%28260365239小资型85%3698009158精品型80%5216002429营业额总计————————11826客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间。估算客栈给拈花湾景区带来1.1亿元收入无门关客栈大道无门千差有路透得此关乾坤独步萤火小墅流萤断续光一明一灭一尺间寂寞何以堪云半间客栈千峰顶上一间屋老僧半间云半间云水间精品客栈云与水呈现出的一种朦胧之美勾勒出一幅唯美的中国画一池荷叶客栈一池荷叶衣无尽数树松花食有余刚被世人知去处又移茅舍入深居百尺竿客栈百尺竿头须进步十方世界是全身一轮明月客栈千江有水千江月万里无云万里天一花一世界客栈一花一世界一草一天堂一叶一如来一砂一极乐一方一净土一笑一尘缘一念一清净门前一棵松客栈夜来好风吹折门前一棵松无尘客栈禅心不歇一世清净半窗疏影客栈一杯晴雪早茶香午睡初醒春昼长锊着通身都是眼半窗疏影对斜阳棒喝客栈棒喝交替照用齐行吃茶去客栈空持百千喝不如吃茶去芦花宿客栈醉眠醒卧不归家一身流落在天涯祖佛位中留不住夜来依旧宿芦花整体规划拈花湾客栈整体规划拈花湾客栈项目范围内可通过步行、电瓶车、汽车、游船等多种不同交通方式，为游客和业主提供旅游、工作和生活的便利整体规划交通规划交通规划交通组织明晰、合理解决高峰期的交通管理整体规划交通规划整体规划交通规划栅栏，从选材到制作，都很讲究，最终将禅意、质感、美感、韵律、功能多方面融合到一起。苔藓，用心到极致，象征着内心对“禅”的极致追求。瓦黛青隅，富有中国特色的建筑，错落有致的排列着，在灯光的渲染下，更显静谧。栅栏/苔藓/建筑/整体规划设计特色木藤、栅栏、瓦黛青隅等元素，在细微之处体现佛学文化。无处不在的小和尚（VI形象运用）/小品/整体规划设计特色开发运营PART3开发节奏拈花湾重大开发节点2010年灵山小镇概念设计2013年7月完成样板房建设2013年10月完成样板区施工建设2015年3月底完成灵山五期工程一期建设2015年9月灵山小镇拈花湾别墅交付2015年11月灵山小镇拈花湾开放运营2015年12月灵山小镇拈花湾公寓交付《禅行》“花开吉祥”、“拈花微笑”、“一苇渡江”、“花开五叶”运营特色特色活动拈花微笑/禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。花开五叶/运营特色特色活动一苇渡江/花开吉祥/《禅行》既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇·拈花湾向游客献礼的重要活动之一。全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的每天举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影运营特色特色活动全年、全时段旅游推广活动生活禅体验，营造简单、健康、快乐的生活方式喜欢抄经，置身远山，法喜安然灵山禅食，用心吃饭，好好生活拈花经行，身动，心止，灵静致远运营特色特色活动禅体验—拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等更多的设置包括导视牌、垃圾桶、公共厕所、休息凉亭等。并设置降温车、观光车（收费，20元/人）并无免费饮水机或直饮水系统，可设置在游客比较集中的休憩场所。并无景区WIFE。运营特色人性化设置以人为本，从游客角度出发启发与借鉴PART4既要把故事和概念讲好，又要把功能和路线组织好项目所在的耿湾区域，背山面水，五条山坳形同佛祖释迦摩尼的拈花指，进而演化为禅意十足的五瓣佛莲，故事和概念形神具备。动线：灵山大佛之于拈花湾是一对孪生亲兄妹，如果说灵山大佛带动白天经济，那么拈花湾则带动晚上及过夜经济，白天烧香祈福，晚上下榻拈花湾感受禅意生活方式。启发与借鉴资料来源：无锡市土地收购储备中心旅游度假区拈花湾灵山大佛文化主旨佛文化+度假=禅意生活方式灵山是无法复制的，一个文旅项目要获得成功往往是各种因素的综合作用，从灵山景区的发展历程可以发现，2010年开始研究灵山小镇拈花湾，历经5年，他们每一个产