上海宝山富长路水产南路住宅地块定位策划报-72页

宝山富长路水产路地块市场分析报告1目录一、上海房地产经济背景分析1、经济总量2、人均GDP3、人民收入与支出4、人均住房面积5、固定资产投资6、房地产开发状况二、上海商品房市场分析1、价量走势分析2、供应及需求走势分析3、全市各区商品房供应情况4、全市各区商品房成交比例5、全市各区商品房供求比较6、全市二手商品房市场分析7、上海土地市场分析8、上海房地产政策解读三、宝山区房地产市场分析1、区域概况2、开发投资情况3、成交价量走势4、供需对比5、规划分析四、区域市场分析1、区域整体概况2、周边各板块市场分析2．1、顾村板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析宝山富长路水产路地块市场分析报告2需求情况分析产品结构分析个案概况2．2、杨行板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况2．3、通河板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况五、项目整合分析1、项目概况2、项目swot分析六、产品定位1、产品定位建议2、项目初步建议3、面积配比建议4、花园洋房房型示意5、未来市场价格定位建议(2010年初)宝山富长路水产路地块市场分析报告3一、上海房地产经济背景分析上海经济总体延续了2006年以来平稳较快增长的趋势，体现了“又好又快”的发展要求。1、经济总量国民经济保持平稳较快增长。2007年实现上海市生产总值（GDP）12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，已连续16年保持两位数增长。其中，第一产业增加值101.84亿元，增长2%；第二产业增加值5675.49亿元，增长11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增长15.2%，增幅比上年提高3.2个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为51.9%，比上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。12001.1610366.379164.18072.836694.2313.30%12.00%11.10%14.20%12.30%020004000600080001000012000140002003年2004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP比上年增长亿元2007年0.20%31.30%68.50%第一产业第二产业第三产业数据来源:上海统计年鉴宝山富长路水产路地块市场分析报告42、人均生产总值2007年上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合，已达8594美元。3、人民收入与支出城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%，增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%，增幅提高0.6人均生产总值0100002000030000400005000060000700002003年2004年2005年2006年2007年单位：元05000100001500020000250002002年2003年2004年2005年2006年2007年人民收入与支出可支配收入消费支出单位：元/年数据来源:上海统计年鉴数据来源:上海统计年鉴宝山富长路水产路地块市场分析报告5个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。4、人均住房面积13.814.815.51616.51213141516172003年2004年2005年2006年2007年平方米居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%。数据来源:上海统计年鉴宝山富长路水产路地块市场分析报告65、固定资产投资2452.113084.663542.553925.094458.6112.10%25.80%14.80%10.80%13.60%0100020003000400050002003年2004年2005年2006年2007年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%全社会固定资产投资总额比上年增长亿元固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%，所占比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。02000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年上海房地产历年开发情况施工面积竣工面积单位：万平方米数据来源:上海统计年鉴宝山富长路水产路地块市场分析报告76、房地产开发状况全年完成房地产开发投资额1307.53亿元，比上年增长2.5%；商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；竣工面积3380.12万平方米，增长3.2%；销售面积3694.96万平方米，增长22.1%。其中，商品住宅销售面积3279.17万平方米，增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元，比上年增长41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3亿元，增长47%。全年存量房成交过户面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%。数据来源:上海统计年鉴02000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年2007年上海房地产历年开发情况施工面积竣工面积单位：万平方米宝山富长路水产路地块市场分析报告87、小结上海市2007年全年实现生产总值（GDP）已超过12000亿元，比上年增长13.3%，比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过2万亿元，按常住人口计算人均生产总值超过10万元。2007年，上海市城镇固定资产投资完成4458.61亿元，比上年增长13.6%。2007年，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%；城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。这些经济数据充分表明上海经济仍处在高速发展中，上海居民的收入水平和消费能力均在上升中。居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。宝山富长路水产路地块市场分析报告9二、上海商品房市场分析1、价量走势分析2006年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了25.1％；整体上，2007年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了06年市场复苏阶段行情，成交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低；5至9月份全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为9285元/平方米，较2006年该均价8635元/平方米上涨了7.5％，分析发现，均价上涨主要是成交结构调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度上涨。2008年，虽然受到宏观调控的影响，成交量在2月份再次出现了较大幅度的回落，但随后即强劲反弹，且成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。全市商品房成交价量走势06000001200000180000024000003000000360000042000002007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月0240048007200960012000成交量成交均价数据来源:上海房地产交易中心宝山富长路水产路地块市场分析报告102、供应及需求走势分析在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的102万平方米组成的。从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅回落比较清楚地体现了市场的现状：受到多种因素的打压，市场出现低迷。就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平方米，总体呈现供不应求态势，延续2006年末房产市场回暖，2007年上半年，除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为65万平方米外，其他各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在200万平方米以上运行，但本应是供应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影响，新增供应量较9月下降；11月份由于大量动迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到了288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响，供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三季度的721万平方米减少了1.1％，减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。进入2008年，受到调控政策的持续影响，供应量和成交量在2月份双050000010000001500000200000025000003000000350000040000002007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月上市量成交量数据来源:上海房地产交易中心宝山富长路水产路地块市场分析报告11双跌入谷底。之后上市量依然偏紧，但市场浓厚的观望氛围得到明显的缓解，成交量显著回升。预计上市量偏紧的状况短期内不会得到明显改观，但需求依然强劲，使得成交价格也将维持在高点。3、全市各区商品房供应情况2007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区，较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位，闵行区上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约35