上海宝山钢领市场及策划方案

宝山钢铁物流基地策源置业•商办事业部市场篇目的：在第一阶段市场报告的基础上，对本案的市场定位进行再次论证。任务：在实地调研和数据收集的基础上，运用科学的分析工具，就下述内容进行了论证和阐述：1.本项目立地条件2.钢铁商务市场分析及预测3.钢铁行业市场分析及预测4.市场建议注:由于客观原因限制,涉及目标客户方面的问题我们会在下阶段工作中结合“我的钢铁网”客户需求研究结果再作进一步的论证。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析用地面积195,952㎡建筑面积262,816㎡建筑密度21.88%容积率1.50规划用途产业用房建筑形态高层、多层图示：项目现状图示：友谊路现状主要经济指标总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析主要经济指标项目SWOT分析项目SWOT分析项目优势Strength项目劣势Weakness直达公交线路极少，且缺乏进入市中心的公交车辆。西城区的发展尚处于起步状态中，周边市政配套匮乏，商业商务氛围严重不足。新城规划搁浅，将对本案商务区的构成产生严重的制约。本案体量超大，去化不易。宝钢作为世界500强之一，带动配套钢铁服务业聚焦宝山，形成了一定的产业集群规模。西城区功能定位精品钢产业区，本案建设受到了政府相关部门的关心。周边区域物流、仓储基地条件较好，对本案发展形成配套支持。轨道交通的投入使用，将很大程度上增加出入便捷性。项目机遇Opportunity项目威胁Threats区域竞争物业，虽无钢铁主题，但目标客源基本重叠，均为钢铁贸易商。钢铁产业发展尚未明朗，如持续受打压，将会严重影响本案目标客户的吸纳。对产业的引导不明确，将导致资源得不到有效的整合，无法吸纳目标客群。上海大力发展现代服务业。商务板块趋向外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量。中国钢铁行业正处于无序发展阶段，市场有待整合。整个上海范围内尚未出现以钢铁产业为主题的办公物业。项目SWOT分析总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案大柏树聚集区牡丹江路聚集区上海三大钢铁商务聚集区松江聚集区松江以松江钢材城为代表的区域交易市场走中低端路线，区域商务档次偏低。大柏树该区域为上海历史最为悠久的钢铁商务区，区域商务档次较好。牡丹江路依托宝钢的特殊资源优势，形成钢铁商务区，区域商务档次趋向良好。三大聚集区均已有良好的的市场基础，而本案尚处于市场空白区，发展成形的基础较差，对于资源的整合要求较高。对比本案区位条件总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案发展特征市场形成早、辐射力度强，客户随市择办带动商务产品特征乙级品质写字楼客源特点全国钢铁流通型企业为主主力面积50～200㎡区域价格售价10000－12000元/㎡；租金1.2～2.5元/㎡/天物管费3.6～14元/㎡/天物业体量共287，502㎡未来竞争未来2～3年内，上市供应量58，097㎡北区钢铁商务聚集区大柏树历史供应量统计923024500073000772005809702000040000600008000010000085－89年90－94年95－99年00－05年06－08年牡丹江路历史供应量统计120001500048621730372461605000010000015000020000085－89年90－94年95－99年00－05年06－08年发展特征以宝钢固有商贸体系带动区域商务产品特征产品混杂，差异较大客源特点宝钢供销货体系各级钢材代理贸易商主力面积50～200㎡区域价格售价9800－14000元/㎡；租金1.5～2.5元/㎡/天物管费1.8～3元/㎡/天物业体量共56，478㎡未来竞争未来2～3年内，上市供应量173，037㎡北区钢铁商务聚集区根据调研，牡丹江路及大柏树办公物业内均以钢铁相关行业居多，其中从事钢铁贸易的客户于行业内占到绝对份额，约60%左右。为本案锁定目标客源。本案目标客户根据入市时机，与本案直接形成竞争关系的供应量将高达23万之多，均位居成形钢铁商务板块，商业配套成熟。本案竞争供应量总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析上海钢铁三大商务聚集区北区钢铁商务聚集区直接竞争个案牡丹江路中心地段，配套齐全；项目超大规划，中央商务区概念；产品3000元/㎡精装修标准；邻近钢铁企业聚集区，客源吸纳能力强直接竞争－重点个案分析总建面积210，000㎡主力面积130－190㎡出售价格14000元/㎡得房率76％层高3.3M物业费4～5元/月/㎡销售率0.6％（6套）宝莲城直接竞争－重点个案分析总建面积25，199㎡主力面积42～120㎡出售价格15000元/㎡得房率70％层高5.5M物业费3元/月/㎡（基本费）销售率47％（102套）祥腾国际广场牡丹江路中心地段，宝山宾馆对面；产品空间利用率高，层高5.5米，增强附加值小规模体量，易于去化；紧倚宝山内招钢铁交易中心，购买吸引力强区位－宝山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，紧靠钢铁商务聚集区及交易中心。客源－钢铁产业贸易类自用客源为主，具有明显的区域特征。产品－面积分隔50～200㎡，符合区域办公需求；商住兼可，均带有套内卫生及厨房；品质趋高，产品特色鲜明；竞争个案小结？宝莲城14500元/㎡中央商务区，豪华精装入市祥腾国际13500元/㎡核心地段，5.5M弹性空间本案•区位较偏，交通不便•产品规划设计无亮点，品质一般•体量过大，去化不易本案明显的劣势使得8500元/㎡定价并不具备竞争优势，理性的钢铁客户并不将价格作为主要的购买准绳。8500元/㎡竞争个案VS本案成交价总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量世界钢铁发展趋势世界钢铁产业整体发展格局业已成型，利润增长变缓。中国作为发展中国家，连续十年成为全球最大的钢材市场,但产量、消费虽大，技术落后导致品质偏差。国际钢铁企业瞄准此项市场空白点，希望通过国内企业合作或自设分支机构，开拓新的经济增长区。自此一改以往国内钢铁企业垄断局面。Eg.阿塞洛联姻莱钢；BHP收购安阳钢铁；米塔尔拿下华菱管线；世界钢铁大并购冲击中国国内钢铁产业格局钢铁业外资并购烽烟四起，本土市场面临瓜分。成本上升，产能过剩，钢价暴跌，迫使国内钢铁生产企业进入产业整改期。兼并收购，提高产业集中度，已成为中国钢铁业长期发展的不二选择。应对方式：•强强联手－－整合产业，打造规模，力争500强;Eg.宝马合作;鞍本联合；武柳重组；•直供营销－－关注“供应链”管理，与汽车、造船厂商战略联盟;Eg.宝汽合作;国内钢铁贸易企业沿袭传统的流通模式，致使流通环节过多,物流成本居高不下。2001年我国全社会的物流成本高达17880亿元，占GDP的20%；而在西方发达国家，物流成本仅占GDP的10%。目前我国钢铁流通商有20万家，上海地区就集中近8000多家，普遍存在规模大小不一，集中度低的现象。参考国外市场，在日本，经营钢材的一级经销商只有10家，二级、三级经销商也不过80家左右。贸易商进入洗牌阶段国内钢铁贸易商现状数据一数据二A/一、二、三级代理商B/交易市场管理方C/小型贸易企业D/仓储、物流企业终端客户现阶段“钢厂－经销户－用户”模式分销生产厂家贸易商供应链目前我国钢铁业和钢材流通业基本沿袭传统的流通模式，一些钢铁生产企业的运输、仓储水平落后，大量的人力、物力都消耗在效率低下的传统物流流程中，导致物流成本居高不下，效率低。在钢铁流通业态上缺乏创新，基本沿袭批量进货、销售或采取“搬砖头”方式，不注重“供应链”管理，忽视“服务链”的延长，经营成本高，销售毛利低，盈利能力不强，从而使贸易商面临较大的市场风险。供应链现状贸易商生存之道缩短供应链的长度，整合资源、信息共享、建立战略协作关系。整合打造一个信息对称、资源优化配置的全新模式，吸引终端客户。打造专家提示：钢铁业必然发展电子交易+剪切加工+快速配送的现代钢铁物流，构建内外贸一体化、生产流通有机结合、符合和完善国际通行做法的新型流通管理体制。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量借鉴案例－华南（国际）物流钢铁交易中心总投资6亿元－占地面积30万m²－仓储能力150万吨（100个独立仓）10座现代化的大型仓库加工能力280万吨/年23台进口的纵剪机组、包装机公共保税仓近4万m²设12个大型室内仓库配送大型货车数十辆与国内外海运、铁路、公路合作，实现统筹调度。商铺（办公）86个3层结构，300m²/个。交易大楼高6层，建筑面积8000多m²现代化交易大厅写字楼高6层，建筑面积13000m²写字间60间，60m²～400m²大酒楼高6层，建筑面积13，000m²办公商务配套电子钢铁运输平台电子钢铁信息平台电子钢铁仓储平台电子钢铁加工平台华南（国际）物流钢铁交易中心公共保税仓电子金融质押平台集钢铁交易、加工、仓储、运输、配送、采购、网络交易、公共保税、银行质押服务“多位一体”的“一站式、多功能”的物流钢铁电子交易平台项目定位整合资源，模式创新到2006年，全球电子商务的交易额将达到128，370亿美元，其中95%的电子商务交易额发生在发达国家，电子商务发展速度让世界为之关注。借助于电子信息技术，最大限度地将原先在实现物资空间位移中所进行的运输、仓储、包装、装卸、加工以及配送等多个环节整合一起，以一个整体面对众多的物资流程，达到流程的再造。这是当前钢铁行业和钢材流通业进行现代物流建设的一个新模式。启示－壹启示－贰“小地方，大市场”的功效作用位于广东佛山市乐从镇，本土资源较为缺乏，是个不靠钢厂的地方。在“华南交易中心”之前，当地钢铁市场大多停留在“地摊式”交易层次。“华南”的建成，提升了乐从的地区形象、行业地位及物流业的知名度，其辐射半径延长，交易量递增，并增强广东企业的区域竞争能力。以市兴办，推动发展华南模式予本案最大的借鉴之处即是通过兴办交易市场，整合流通资源，创造商机。大多钢铁产业对于产业聚集效能所能带来的商机商流极为敏感，华南通过增强流通软性增值服务，给项目创造核心竞争优势，吸引大量钢材流通商及生产企业，从而带动了办公等物业的去化。启示－叁总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量钢铁行业办公特点以市兴办－大柏树（29万体量）逸仙现货交易市场、宝山交易市场、华东交易市场等聚拢人气商流。随市择办－牡丹江路（6万体量）近内招、宝钢等固有商贸体系。钢铁企业的生存环境必需依靠交易中心、物流、加工配送、仓储等一系列辅助，才得以发展成形。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析行业概述案例分析商务特征市场容量有效需求上海钢材贸易商发展近20年，现有8000家，面临产业升级，改善办公条件：以租换售型－大柏树、牡丹江路现有租赁客约几百户，改变理念，欲拥有办公产权。发展成长型－原于住宅、沿街铺面内办公企业，资金积累后需改善办公环境。此类客户体量最大，仅两区相加约有千余家。升级换代型－企业规模扩大，需增加办公面积适应企业运作。配套服务型企业以钢铁行业上下游企业为服务对象，主要为物流、金融型企业。华东地区钢材贸易商通过模式创新，加大辐射力度，吸引周边客商加盟。境外企业加入WTO，竞争机制开放，海外各贸易商、生产企业分公司、职能、销售部门争相进入上海。总结及建议项目分析钢铁商务聚集区分析钢铁贸易行业分析市场建议市场总结及建议如上所述，本案的目标客源主要锁定为钢铁行业中的贸易商。而现今钢铁贸易商所面临的窘境是：钢铁产业的重组，以及流通环节过多，成本居高不下，加大了市场风险，使其陷入困境。如何寻找新型流通体制来创造新盈利模式，成为贸易商目前最为关心的课题。市场总结及建议钢铁产业面临变革，贸易商进入洗牌阶段电子商务成为现代物流的发展趋势电子物流作为现今一种以信息技术和互联网络为应用基础的新的商业模式，具有效率高、成