世品公司阳江瑞丰金山路商业项目总体策划报告(下)

0阳江瑞丰金山路商业项目总体策划报告（下）广州世品国际商业管理有限公司1[上册]第一章项目概况与研究方法第二章社会经济发展状况对项目的影响第三章零售市场关键要素分析第四章项目理解第五章项目定位目录[下册]第六章功能组合及经营布局第七章租赁收益估算第八章招商组织与策略第九章营销推广建议第十章建筑装潢建议第十一章组织与计划2第六章功能组合及经营布局3区域型：项目地处阳江市江城区与阳东县交汇的双区（县）中心，区位优越，交通配套完善，因此，项目可立足城北，覆盖江城区与阳东县，辐射整个阳江市。区域型：项目地处阳江市江城区与阳东县交汇的双区（县）中心，区位优越，交通配套完善，因此，项目可立足城北，覆盖江城区与阳东县，辐射整个阳江市。购物中心：以独立商铺作为项目的主要商业表现形式，采取租赁的方法作为主要经营模式，将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态进行优化组合，全力在各功能之间建立一种相互依存和助益的能动关系，使其共同形成一个有机系统，从而提升项目的商业价值。购物中心：以独立商铺作为项目的主要商业表现形式，采取租赁的方法作为主要经营模式，将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态进行优化组合，全力在各功能之间建立一种相互依存和助益的能动关系，使其共同形成一个有机系统，从而提升项目的商业价值。承接之前的结论，我们将本项目定位为区域型、综合性、生活化的购物中心。据此我们对项目的功能组合、招商策略等进行深化。承接之前的结论，我们将本项目定位为区域型、综合性、生活化的购物中心。据此我们对项目的功能组合、招商策略等进行深化。综合性：项目体量较大，可复合购物、餐饮、娱乐、休闲观光等多种业态于一体，功能的多样性可增加项目的影响力。综合性：项目体量较大，可复合购物、餐饮、娱乐、休闲观光等多种业态于一体，功能的多样性可增加项目的影响力。生活化：项目将以国内外的中档品牌商品和日常生活用品作为主要经营品类，注重家庭消费体验，从而可拓展项目的消费客层，提高项目的市场号召力。生活化：项目将以国内外的中档品牌商品和日常生活用品作为主要经营品类，注重家庭消费体验，从而可拓展项目的消费客层，提高项目的市场号召力。第六章功能组合及经营布局4一、功能配比第六章功能组合及经营布局购物、餐饮、娱乐最佳比例为：55:20:25项目所处区域目前商业发展尚处于起步阶段，因此，本项目在以购物为主要功能的同时，应强化餐饮、娱乐等配套设施功能，体现其与现有市场中的商业项目的差异性，形成自身特色，吸引人流，凝聚人气，从而一炮打红。5第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一B26第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一B17第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一1F8第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一2F9第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一3F10第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案一4F11第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案二B112第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案二1F13第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案二2F电器专业店普通商铺街铺14第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案二3F15第六章功能组合及经营布局二、功能组合及经营布局——方案二4F16三、目标品牌（参考）第六章功能组合及经营布局品类目标品牌专业店电器类：苏宁电器、国美电器、顺电个人护理：SEPHERA、屈臣氏、万宁、妍丽、千色店家居：生活大师、简爱家居等女装CKJEANS、EDPISO、JESSICA、MIXSIXTY、COLOUR18、ESPRIT、MORGAN、EC、COZZI、ORIGIN、VEEKO、EC、THEME、WEEKENDWORKSHOP、MNG、ESPRIT、ONLY、G2000women、EMU、MO&CO、EBASE、MISS、SUNNYCOAST、AMANDA、NIKEwomen、K&CH、MYPENO、WANKO、RUPSAPSA、D.F.DEER、MOX、MICKY、ROUNDMOON、ELAND、WEENIE、SNOOPY、KAKO、D.NADA、雅迪斯、淑女屋、蜜雪儿、古谷惠、欧时力、玛丝菲尔、艾格、古色、阿桑娜、巧帛、利来、杰西伍、歌莉娅、雅莹、渔、声雨竹、哥弟、维伦、诺贝、浪漫一身、意妃、飘蕾、简、渔、宝琪兰、纤、京儿、声雨竹、雅莹、米茜尔、科莹、娜琪雅、威兰西、天恩、埃迪拉、飘蕾、秋水伊人、达衣岩、班奴儿、漫雅奴、依佈、科尚、米凡度、繁莹、娜尔斯17第六章功能组合及经营布局品类目标品牌男装VASDO、CANUDILO、ITCOLLECTIONS、STONY、JAZZDENNY、JACK&JONES、CARTELO、TEXWOOD、PLAYBOY、W.PENG、ROUSE、APPLE、BOSS.SUNWEN、BUSEN、KK、SPORTPASTMASTER、PLAYBOY、GIUSEPPE、SAINTPAULON、ACCAPTER、BULOCA、MONODILAND、SASCHIFK、巴黎世家、梦特娇、金利来、与狼共舞、马思图、金盾、皮尔卡丹、境、吉利雅、圣大保罗、卡尔丹顿、优士、老人头、雅格诗丹、道蒙、雅戈尔、棋牌王、波丝登、太平鸟、琴曼、海螺、鲨鱼、恒源祥、雅鹿、法派、培罗蒙、花雨伞、鳄鱼、港士龙、海螺、红豆、马克华菲、凯撒大帝、轩蒂尼、利朗、达米尼、九牧王、虎都、杉杉珠宝首饰周大福、六福、谢瑞麟、周生生、钻石世家、金至尊、潮宏基、四福翡翠、明牌首饰、雅福珠宝、非凡名钻、四福、宝亨达、元禧、贝尔尼尼、香港生生、卡迪、金山、吉盟、南非之星三、目标品牌（参考）18第六章功能组合及经营布局品类目标品牌休闲运动G2000、U2、BOSSINI、GIORDANO、LEE、LEVI’S、G-STAR、TOUGH、S&K、SPARKLE、FAIRWHALE、Q－GEN、FILA、美特斯邦威、以纯、歌莉娅、蓝威龙、艾捷平方、无印良品、第五街、万宝路、自由空间、依米奴、真维斯、浪比时、耐克、阿迪达斯、锐步、匡威、彪马、背靠背、美津龙、李宁、茵宝、日高、纽巴伦、班尼路、盖世威、安踏、康威、特步、生活无限、麦斯卡、贵人鸟；YYSPORT、运动100、滔博、盛世长运、领跑运动城皮具鞋类STEMAR、BYFORD、NINEWEST、kisscat、CNE、SKAP、真美诗、莱尔斯丹、爵根士、金利来、梦特娇、百丽、都彭、星期六、芭迪、暇步士、城市生活、森达、沙驰、奥康、时尚鸭、米奇、老人头、艾曼达、达芙妮、时尚鸭、万里马、红蜻蜓、千百度、格雷斯、康莉三、目标品牌（参考）19第六章功能组合及经营布局品类目标品牌化妆品LANCOME、H2O、OLAY、VOV、欧莱雅、玉兰油、欧泊莱、佰草集、雅芳、美宝莲、资源、旁氏、色彩地带、妮维雅、曼秀雷敦、自然堂、羽西、东洋之花、生态美、郑明明、名之品、欧美丝、清妃、羽西、露华浓童装NIKEKIDS、ADIDASKIDS、KINGCOW、ELLE、CHICKIEDUCK、T100、BOBDOG、LUCKYBABY、芭比娃娃、好孩子、奥迪玩具、亲子乐园、书店、下一代婴儿用品、小猪噜噜、米奇、孕妇服饰、叮当猫、安哥玛丝丽、玛米、小猪班纳、安奈儿、海威迩、法米尼、爱儿健、台湾ABC、太子、可可鸭、叮当猫、艾艾屋、乔洛小熊、力果、爱朵儿、金慧儿童内衣、丽婴房、拉比、婴之谷、巴布豆、七波辉、蓝猫、必克、凌隆宝、奥特曼、富罗迷、阿福贝贝、童益、巴布狗、杉杉、常春藤、婴之谷、好孩子、加菲猫、米菲三、目标品牌（参考）20第六章功能组合及经营布局品类目标品牌餐饮稻香火锅、海港大酒楼、中森集团、京华食街、涮涮锅、怡景、稻香源、佬湘楼、渝风楼、必胜客、意粉屋、泰满冠泰国菜馆、凯威啤酒屋、味千拉面、顶呱呱、金食代自助餐厅、沙龙餐厅、金吉达、仙踪林、大家乐、过桥米线、贝来岛、真功夫、肯德基、麦当劳、水果捞、美珍香、芭克闪冰、星巴克、哈根达斯、丹迪当雪糕、百怡咖啡、ILLY咖啡、城市花园咖啡、金佰年韩式快餐、土大力韩式快餐、永和豆浆、元禄寿司、元气寿司、大禾寿司、美心酒楼、牛扒城、绿茵阁、威尼斯西餐厅、美食通美食广场娱乐奇幻岛（新隆城）游艺城、哇哇游乐城、其乐儿、百乐门卡通城、百乐门游艺城、城市英雄、南梦宫、天梦宫、歌哥、活力KTV、音乐龙、红典KTV、美高美KTV、钱柜、加洲红嘉禾、星美、中影、华纳、保利影院三、目标品牌（参考）21第七章租赁收益估算22一、租赁方式经营模式运作方式经营风险业主收益选择策略纯租赁商户以纯租金支付的方式承租，商品进销均由商户自行组织租赁双方协商以一定营业额作为分界线，低于该额度商户需支付保底租金，高于该额度则以最终营业额按议定提成点数计算租金。由商户承担主要经营风险租赁双方协商提成点数，以商户最终营业额作为计算提点的基数。对一般零售和餐饮类业态的商铺，主要选择该模式保底租金+营业额提成业主和商户各自承担一定风险租金收入稳定，增长幅度固定业主获得基本保障对大型商户在无法以纯租金模式合作情况下选用。纯营业额提成收益与经营完全挂钩，收入水平视商户营业收入高低而定业主和商户共同承担风险对品牌知名度高或号召力及聚客力强，确定非其不可的个别商户方考虑采用。第七章租赁收益估算23二、商务条件设定——租金标准标准租金：按照合同约定标准，剔除免租期、及租金优惠期满后，应全额缴交的租金标准。并且普通商铺签订《租赁合同》及交纳押金时，统一以标准租金作为收取依据。综合目前项目所处位置并未成熟、本地市场品牌资源缺口较大等因素，为增强商户信心，顺利开业运营，建议合同首年租金按标准租金的60%优惠，第二年租金按标准租金的80%优惠，第三年租金按标准租金收取，第四年起项目进入稳定发展期，价值开始凸显提升后，租金可逐步递增。说明：本部分所列举的租金均以建筑面积计算。1、标准租金定义：第七章租赁收益估算242、阳江租金参考第七章租赁收益估算阳江商铺租金水平可分为三个档次：一类为最高档租金水平，250-300元/平方米/月目前阳江街铺经营最为理想新华路商业街和南恩路商业街交叉中心点区域，以及名扬广场外围商铺。此类商铺租金水准为一类租金商铺。二类租金水平150-250元/平方米/月目前新华路、南恩路商业街非中心点，以及石湾南路、名扬广场内部商铺。此类商铺租金水准为二类租金商铺。三类租金水平80-150元/平方米/月目前阳江街铺中经营一般商铺，除新华路、南恩路、石湾南路及名扬广场周边之外的其他商铺。此类商铺租金水准为三类租金商铺。253、首层租金标准综合考虑项目定位、周边商业现状、同类型项目的接受程度等各方面因素，我们认为：项目首层内部商铺，与项目人流联系最为方便和频繁，其租金标准为项目整体租金中的较高水平。项目规模、业态定位、内部交通等软硬件相比较现有密闭商业体项目，显得更合理适用；但目前项目周边商业氛围尚未成熟，且与阳江成熟商业中心区相隔一定距离，对消费人流的引导需要时间。故此，租值应低于成熟商业区密闭体项目的首层内部商铺租价。结合开发周期及租金递增因素考虑，租金标准可参考阳江三类商铺租价（区间值为80-150元/㎡/月）制定，建议首层内铺标准租金取其均价，即约为120元/㎡/月，并根据具体业态类型有所变化，但局部位置较佳的内铺租值可适当提高至二类商铺租价中下游的水平，即150元/㎡/月以上。第七章租赁收益估算264、层间系数与各层租金标准：因目前阳江市还没有以独立式商铺为主的购物中心成功开业运营，经营者对二层以上楼层和地下层经营普遍存在一定疑虑，除做好垂直交通设施和包装经营主题外，应考虑在租价上予以较大让利优惠，为后续经营旺场提供有利基础。结合阳江本地经营情况，以及参照国内和省内同等规模城市做法，各楼层租金系数表及均价如下（次主力店，大型餐饮、娱乐商铺租金标准由双方另行个别商定）楼层-1层1层2层3层4层层间系数主力店10.50.30.2标准租金均价（元/㎡/月）25120603624第七章租赁收益估算27¾大型电器专