南宁写字楼营销创新

南宁写字楼市场调研及营销分析找到打开门的钥匙1234南宁写字楼市场分析南宁写字楼分布格局写字楼热销项目分析南宁写字楼营销总结目录南宁写字楼市场分析壹南宁市连续5年GDP增速稳健增长2,5042,8043,1483,4103,7032012年2013年2014年2015年2016年南宁市近五年生产总值走势图单位：亿元近五年南宁市生产总值平稳向上发展，年增速在保持9%左右，为房地产行业提供了稳定、健康的经济环境。数据来源：CRIC2019/9/135商品房供应维稳，成交稳步上升520.7761.91022.11264.11092.8480.3704.9781.91026.41243.876808541844180878421700075008000850090000.0400.0800.01200.01600.02012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）南宁市商品房供求量价走势近三年供应量稳定在1000万㎡，成交量逐年增长，16年达1243万㎡，成交均价略有波动但趋势平稳，商品房市场整体表现稳健向上。数据来源：CRIC写字楼以价走量，竞争态势激烈受13年青秀万达写字楼成交火热影响，14、15年写字楼供应井喷，市场竞争愈发激烈，均价逐年下降，成交态势呈以价换量态势。6.1739.387.284.646.57.224.750.243.855.41965018386134741351211872050001000015000200002500001020304050607080901002012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）近五年南宁市写字楼供求量价图萌芽期发展期稳定期数据来源：CRIC各显神通，抢占市场狭路相逢勇者胜，在南宁市写字楼激烈的竞争环境中，仍有部分项目寻找到刺破市场的利器，抢占市场份额。如五象航洋城、龙光国际、龙光世纪以及天誉城等项目，均在竞争中脱颖而出。排名项目名称所在区域成交面积（㎡）成交均价成交金额（万元）1五象航洋城五象总部基地7357610197750292江南万达广场江南区590918125480103广西国际金融中心金湖板块5629915225857154安吉万达广场西乡塘区516146029311185龙光国际五象总部基地3685511262415066龙光世纪东盟商务区3274514673480487青秀万达广场东盟商务区3269317262564368天誉城五象总部基地227609902225379大唐总部1号五象总部基地24506107332630210绿地中央广场五象总部基地1978817469345682016年南宁市办公物业成交面积排行数据来源：CRIC南宁写字楼分布格局贰五象总部基地东盟商务区现有核心商务区新兴写字楼供应热点区东盟商务区写字楼项目：龙光世纪九洲国际青秀万达广源国际大厦华润大厦荣和E中心金湖CBD商圈写字楼项目：广西国际金融中心亿东国际广场金湖CBD商圈五象总部基地写字楼项目：五象航洋城龙光国际天誉城富力雅居乐中心南宁万科大厦五象绿地中心南宁恒大国际中心大唐总部1号南宁城市向南，写字楼市场呈三角新格局目前南宁主要商务区主要集中在金湖CBD商圈及东盟商务区，未来办公市场将逐步南移，板块格局由轴线发展成三角的新格局。五象总部基地123栋高层写字楼拔地而起典型商务区描述金湖CBD商圈南宁写字楼分布最早的区域，依托交通优势，商务配套完善，办公氛围浓厚。东盟商务区南宁市目前中最高端办公物业聚集地，也是目前南宁政经中心。五象总部基地南宁规划最具潜力的商务区，规划有123栋写字楼，目前均未投入使用。目前全市办公存量达87.75万㎡，去化周期25个月。存量主要集中在东盟商务区及五象总部基地，其中五象总部基地存量最大，高达56万㎡。写字楼库存集中，去化周期为25个月金湖CBD商圈东盟商务区五象总部基地近五年办公供应量（万㎡）39.1431.6597.65存量（万㎡）9.5122.0556.19近12个月月均去化（万㎡）0.610.862.13去化周期（月）15.525.8626.4全市办公存量（万㎡）87.752016年南宁市写字楼库存分析数据来源：CRIC数据截至2016年12月31日写字楼热销项目分析叁海阔凭鱼跃天高任鸟飞看南宁写字楼热销项目如何各显神通？克敌制胜的四大神通神通一：分销为王，一招制胜神通二：产品发力，突破禁锢神通三：借力打力，赢得市场神通四：以小博大，占尽先机神通一：分销为王，一招制胜五象航洋城本土开发商开发，纯写字楼销售项目开发商航洋信和置业规划用地（万㎡）2建筑面积（万㎡）41其中自持面积（万㎡）购物中心8合计8其中可售面积（万㎡）写字楼25合计25地下面积（万㎡）8首开时间2015.6规划3栋写字楼，1-4层为购物中心，其中销售物业为写字楼产品。2016年在售1#与3#写字楼，全年去化7.3万㎡，均价10197元/㎡。五象总部基地门户，地铁直驳购物中心写字楼硬件指标自持在售3#2#1#标准层面积2100㎡层数48标准层层高4m入伙时间2018.1物业公司深圳方益物业发展有限公司物管费10元/㎡/月外立面玻璃幕墙电梯20部蒂森克虏伯电梯大堂挑高12m空调VRV分体空调剪力墙框架结构，中长型核心筒标准层面积为2100㎡，单层31户；剪力墙框架结构，空间自由组合；双候梯厅设计，20部电梯服务；现场展示缺乏品质感，服务意识不足的销售业绩是如何实现的？万㎡就是这样一个产品无明显优势、现场展示品质感差的项目已开业的会展航洋城担当经营价值背书位于民族大道的会展航洋城，由于地理位置优越，定位中低档与万象城形成互补，日均客流量较大（约10万人），经营口碑较好。低单价低首付策略，有效激发投资需求推广上诉求区域价值、双地铁物业、超低首付主打投资三大价值点，但老板对推广不重视，推广力度较弱，仅在公车、微信端、会展航洋城有一定曝光度。低价、主打投资、超低一成首付的营销策略，降低投资门槛和具备超高性价比。将分销模式用到极致，超高分销费用实现全国导客完全倚靠分销模式，高达800元/㎡分销费用，同时发动8家分销公司，把分销渠道做到极致，其中两家为全国性分销公司，直接促成25%的成交客户为省外客户，把写字楼项目卖成全国性投资项目。龙光国际神通二：产品发力，突破禁锢龙光地产广西首个综合体项目开发商龙光地产规划用地（万㎡）2.6建筑面积（万㎡）29其中自持面积（万㎡）购物中心3.5写字楼11.3合计14.8其中可售面积（万㎡）写字楼6.2合计6.2地下面积（万㎡）8首开时间2015.5规划2栋写字楼，1栋超高层写字楼，1栋LOFT，裙楼规划为购物中心，其中写字楼与购物中心自持，销售物业仅为LOFT产品。全年去化3.7万㎡，均价11262元/㎡。2019/9/1327五象总部基地头排（紧邻航洋城），享双地铁交汇前期规划为LOFT产品，后期改成写字楼定位。4.8层高的写字楼，反而区隔竞品形成产品竞争力，为顺销奠定了产品基础。标准层面积2000㎡层数36标准层层高4.8m入伙时间2017.12物业公司世邦魏理仕物管费10元/㎡/月外立面low-e夹胶中空玻璃幕墙电梯10部日立电梯大堂挑高9.1m空调中央空调车位配比1：98㎡在售写字楼硬件指标标准层平面图，LOFT改写字楼标准层面积为2000㎡，单层31户；每户取消卫生间设计，改为集中卫生间，增加办公效能；剪力墙框架结构，空间自由组合。样板间展示效果充分体现LOFT办公的性价比隔层过道处为赠送空间商务形象、性价比为核心诉求赢得自用客户前期项目持续树立高端商务形象，奠定市场基础；后期以低首付等性价比突出的价值点为主诉。4.8层高的高性价比使得自用客户占比超七成，自用客户主要为金融、律师事务所、工程、保险等行业，其中大地保险购买2个整层。前期平面表现续销期平面表现龙光世纪神通三：借力打力，赢得市场南宁市地标型综合体项目开发商龙光地产规划用地（万㎡）2.3建筑面积（万㎡）39其中自持面积（万㎡）购物中心4合计4其中可售面积（万㎡）写字楼20写字楼（公寓改）7合计27地下面积（万㎡）8首开时间2015.6规划1栋400m超高层写字楼，1栋公寓改写字楼，裙楼规划为购物中心，其中购物中心自持，销售物业为写字楼与公寓产品，写字楼顶层为喜达屋高端酒店。目前在售公寓改写字楼，16年去化3.3万㎡，均价14673元/㎡。标准层面积1700㎡层数50标准层层高3m入伙时间2017.2物业公司世邦魏理仕物管费10元/㎡/月外立面铝合金+玻璃幕墙电梯8部日立电梯大堂挑高6m空调分体空调写字楼硬件指标前期规划为公寓产品，后期判断区域内此类产品需求不足，调改为写字楼进行销售。剪力墙结构，户户独立卫生间设计在售公寓标准层面积为1700㎡，单层26户；建筑上承重墙过多，空间组合欠缺灵活；户户卫生间设计降低办公效能。先天的不足，需要后天的弥补。且看龙光世纪如何“借力打力”？东盟商务区核心地段，高端住宅、商业环伺四周万象城华润幸福里地铁一号线东盟商务区站九洲中心均价：21000元/㎡销售中心设立在“高大上”的超高层甲写5楼目前全市办公存量达87.75万㎡，去化周期25个月。存量主要集中在东盟商务区及五象总部基地，其中五象总部基地存量最大，高达56万㎡。在售公寓营造浓厚的高档商务氛围展示在售公寓多维度打造极致商务办公体验，增加客户对其公寓产品办公的信心，首先结合A座超高层甲写的商务气息强化B座公寓商务氛围，让公寓的办公属性最大化；其次在产品上有所创新，每层电梯口双层挑高，开阔侯梯空间；最后在配套上，打造企业家俱乐部，办公场景化凸显。2019/9/1340样板间设计成功弱化产品劣势梁的处理2019/9/13样板间设计成功弱化产品劣势窗梁的装修处理卫生间与管道的处理2019/9/13422019/9/1343联手国际知名写字楼管理专家，现场服务堪称一流龙光地产的两个项目，均为公寓改写字楼。龙光国际，凭借高性价比及产品优势，赢得写字楼自用客户青睐，自用客户占比超70%。龙光世纪，依托区域特点，打造高品质商务办公物业，借力周边房价支撑、项目细节打造，赢得投资者追捧占比近七成。天誉城神通四：以小博大，占尽先机城市新区综合体大盘开发商天誉集团规划用地（万㎡）19.4建筑面积（万㎡）141其中自持面积（万㎡）酒店6商业10合计16其中可售面积（万㎡）住宅76公寓22写字楼7合计105地下面积（万㎡）20公寓首开时间2016.10规划1栋528米超高层写字楼（东盟塔，广西第一高楼），22栋住宅，5栋LOFT，购物中心，酒店，目前在售公寓及住宅。公寓产品16年全年去化2.3万㎡，均价9902元/㎡。位于五象新区毗邻万达茂，紧邻地铁口Y字型平面设计，建面29㎡极小LOFT户型Y字形建筑平面设计，为追求极小面积与空间舒适感创造可能；户型设计为全功能（厅、厨、卫、卧、餐、阳台）分区设计，空间舒适。造了一个触手可及的梦，2个月卖了近800套公寓。极小公寓，重金巨制：168亿打造528米东盟塔造梦效果图政府加持：五象新区申请国家级新区造梦造梦效果图强强联合：喜达屋旗下酒店威斯汀进驻造梦示意图29㎡一房一厅建面29㎡，总价25万，首付3万拥有自己的家极小户型的超低总价策略和低首付策略，推出“鱼先生的世界”的产品形象，匹配年轻客群，刺破市场，成功抢占低端市场的先机。两间LOFT合拼的办公样板间，展示效果有打击力58㎡办公室超低首付，投资零压力，让投资梦也触手可及天誉城给客户造了一个升值潜力无限的投资梦，而这个梦仅需首付3万左右就能买到，同样激发了客户的投资需求。南宁写字楼营销总结肆1、“极致的分销带客+超高的分销费用+低首付+低单价”的组合拳，为项目最大化的圈定投资客户带来可能，成为跑赢市场的利器。（五象航洋城）2、取舍间守正出奇制胜市场：在判断片区公寓需求不足后，果断公寓改写字楼定位，凭借现场高端商务氛围营造、一流的物业服务、产品配套提升、极佳的样板房展示，化劣势为优势，拉升公寓产品办公价值，赢得客户