征收评估方案

******征收评估方案我公司自成立以来参与多次类似房地产评估项目，在工作中能与各参与方相互理解、紧密配合，圆满的完成各种评估任务，在多年的类似评估工作中，我公司积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。一、拟本项目评估工作流程——前期准备、外业、内业、编制报告、报告送达、答疑。（一）前期准备阶段：选择经验丰富的估价人员对征收现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见。前期准备工作的重要内容：1、了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2、与相关部门前期配合，搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。3、组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用的法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。4、安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作和进展计划。5、确定评估原则参加有关各方参与的协调会，确定评估原则，如待征收区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场征收工作的顺利进行。因此，应把对征收工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。6、制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和征收评估依据。统一估价人员的思路和现场勘查标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。7、与各合作方配合前期工作中，评估公司与合作方应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。（二）外业工作（入户调查）：外业工作的核心在于查清被征收房屋的状况。征收方（包户干部）、测绘、评估三方人员分若干组同时进场，分别统计勘察。征收方要与户主沟通协调，与测绘、评估人员一同进入现场入户拍照、测量。测绘队主要测绘房屋的面积，绘制院落图。评估公司主要拍摄记录房屋内外的状况，由征收方领勘人员、被征收房屋户主在现场勘察表及测绘图表上确认签字。外业工作（入户调查）的主要内容：1、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备），相关面积量测。2、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被征收人对房产处置声明等；3、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4、被征收人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；5、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维护保养情况、其他特殊情况；6、自行装修部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；7、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、其他特殊情况；8、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况。根据我们的经验，在入户调查过程中，征收部门和评估公司一同进行对征收工作非常有利，保证现场数据资料一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证征收部门、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个征收工作能达到事半功倍的效果。（三）内业测算：各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被征收房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场在此对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与征收部门沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。（四）撰写报告：1、撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2、三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行平衡调整。3、出具正式征收评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被征收人出具正式的征收评估报告。（五）报告送达：1、公示初步结果报告2、提交分户报告及整体估价报告（六）答疑阶段：本阶段主要与征收部门配合，在征收现场结合前期宣传工作对被征收人提供咨询服务，本公司在此阶段安排业务能力强的评估人员和技术负责人组成答疑小组到征收现场，耐心细致的向被征收人就评估法规、评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托方同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和征收部门的工作，实施全过程跟踪服务，直至征收工作全部结束，各方当事人满意为止。二、保证评估质量和评估工期的措施为保证评估质量符合国家、省、市有关规定，保证评估工作按期完成。特制定以下措施：（一）根据方案的工作流程，组织实力强大的项目团队。拟派以总经理为项目负责人，由资深征收评估经验的人员组成工作小组。针对项目的情况详细分析，制定并具体实施评估方案。组织评估人员的宗旨是：配备有丰富经验的估价师，保证评估按时、保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，由技术负责人和负责外业的资深估价师全面把关并做好平衡工作，确保相似情况下的征收补偿款合理接近，为将来的动迁工作打好基础。项目部配备人员必须具有高度的责任心和丰富的评估经验。项目部下设外业调查组、内业计算组、技术指导组、综合解答组。各组人员根据项目实际进程情况适时调整。（二）与合作方的配合派专人与个合作方沟通，定期交换意见，协调与征收有关的各种关系；及时向合作方通报整个征收过程中根据我方经验判断认为有效的异常情况；认真接受合作方提出的各种意见和建议。各方只有通力合作才能圆满完成整个项目的征收任务，在整个工作流程中，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的工作。（三）制订专门的档案管理及保存方案档案的整理及保存不止是在项目结尾期，而是在整个评估过程中都起着重要的作用，为此我公司指派专人负责存放、管理资料。在公司的档案管理制度基础上，结合项目实际情况，制定专门的档案管理方案。1、特派专人负责档案管理机保存，所有资料的出去与收回均由该管理员负责并统计，评估公司以外人员查询档案的需经项目负责人同意，否则不予查询。2、档案资料一般包括纸质资料和电子资料。纸质资料整理好后贴好标签放入指定位置；电脑内资料要核对后标清名称，删掉或废掉多余文档，以便于快速查询。3、由于评估对象数量多，差异大，且评估周期较长。部分评估资料在不同的时点可能发生变化，部分数据、资料可能多次修改，因此根据需要不同时点的数据、资料都要保存以备查询。4、档案资料应分类、以评估对象为单位编号造册，按编号顺序放入指定位置。任何时候查询后都要按要求按顺序放回原位。5、查阅各门类档案应在档案管理员在场下进行，不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的，需经项目负责人批准，但借出时间不得超过2天，不得转借他人。需继续使用者要办续借手续，确保档案的完整与安全。6、特殊、有重大影响关系的实物档案、重要的照片、资料原件等档案一律不借出。7、凡私自抄录、拍摄、描绘、折散、删刮、撕毁档案等行为者严格按照国家《档案法》、《保密法》予以追究法律现行责任。（四）突发事件应急方案措施在评估过程中，会出现一些突发事件，针对这些突发事件，拟定对应的方案。1、遵循“统一领导、预防为主、快速反应、依法办事、果断处置”的原则，确保应急处置工作规范、有序。2、配合相关部门做好宣传动员工作，减少征收过程中不必要的纠纷。加强与各合作方的协调配合，各方在各司其职的前提下，服从统一指挥，做好衔接工作。3、组建应急对应小组，由经验丰富的估价师带领，定期预测评估，争取早发现、早处理，防止突发事件扩大；制定可行有效的方法，快速对应征收过程中因评估引发的突发事件。例如：（1）在实地查勘过程中，有些被征收人非常抵触或者不配合，造成无法对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字。此情况下首先应当从被征收人的角度为对方分析相关政策、配合与不配合该项工作的利与弊，让被征收人提出自己的想法；若多次交涉无果，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。（2）公示初步结果报告期间，会有部分人反映激烈甚至现场情绪激动。对应方案：首先要从根源上减少这种情况的发生，前期工作期间向被征收人充分宣传讲解相关补偿政策；查勘、评估期间统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把人为因素对估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度。其次，当这种情况发生甚至引发团体抵触时，不能直接正面面对，要找出该团体的核心人物或代表者，对核心人物或代表者提出的问题和意见进行解释答疑。(3)做好评估结果的保密工作,由于评估结果每户均在差异，为了更好的完成项目征收，公司项目参与人员均签订保密协议，不该说的坚决不说，不该展示的坚决不展示，每份报告的送达均以密封袋传递，并附文件签收单。（五）合理化建议1)、根据以往征收评估的经验，建议装修分等定级给出补偿价格区间（如分成3个或5个等级），然后根据每户装修情况确定等级标准，进行补偿。为了高效、高质量的完成征收工作，建议贵单位在制定征收补偿标准时，对诸如被征收附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿数在总补偿数里占的比例极小），给被征收人一个较为宽松的征收补偿政策环境，以保证征收工作的顺利进行。2）、为了匡算大体补偿费用，确定具体补偿方案，建议可以进行抽样调查，对征收范围内的房屋按建筑结构、建成年代、设计用途等因素进行分类，然后从每种类型中抽查出几户典型房屋初步估算项目整体征收补偿价格。3）、由于此次评估的房屋均没有详细的面积登记，建议委托具有房地产测绘资质的机构测绘房屋、土地、及明确的构筑物面积，绘制分户院落图。4）、提高提前搬家的奖励额度，在政策允许的前提下，将提前搬家奖的奖金额度提高，级别划分尽量细致，让奖励更加有吸引力，同时又给被征收人一种紧迫感，以达到让大多数被征收户在奖励期内搬迁完毕的目的。征收是一项专业性极高的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力，评估公司与征收部门之间高度的配合一致性是保证顺利完成征收工作的重要前提。征收补偿价格是整个征收工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被征收人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为征收人节约成本，同时征收补偿方案的具体实施主要由征收部门完成，征收部门在整个征收过程中起着至关重要的作用，加强评估公司与征收部门的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目征收工作顺利进行起到积极推动的作用，从而确保整个评估工作的时间进度和工作质量。