保利、星河湾、绿城、万科得到产品的启发-(成都、上海、杭州)三市房地产项目考察研究报告-81P

从保利、星河湾、绿城、万科得到产品的启发（成都、上海、杭州房地产项目考察研究报告）成都•保利公园198北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园，西接金牛区天回镇银杏园，属于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。•项目总占地6500亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店——洲际酒店集团旗下“皇冠假日”，项目总建筑面积在200万平米以上。•建筑设计单位:澳大利亚柏涛建筑设计事务所/泛亚国际城郊大盘——保利公园198项目简介•项目采用临时售楼处+住宅公园形式，将销售卖场与样板间、园林景观有机的组织在一起。优点在于施工周期短，能够快速实现样板区开放。•售楼处位于园区中心水景景观之中，体现大盘的气质。•售楼处旁边的五星级酒店已经封顶，展示项目配套情况。•启发：•马栏河项目可以采用实楼售楼处+住宅公园形式，节约施工周期。•通过展示区的建筑、样板间、景观形象，树立客户对于项目的信心。为销售蓄水提供条件。销售展示区•住宅公园主要突出景观效果，样板间以小体量掩映于绿化之中。•销售流线的设计非常讲究，通过堆坡、水景等处理，给客户一种游园的感觉。住宅公园•售楼处采用大空间处理手法，园区展示沙盘位于中心位置，结合水晶吊灯，烘托气氛。•售楼处墙面、地面采用大理石贴面，整体品质很高。•但售楼整体上，色彩略多、杂。对整体品质有所影响。•启发：售楼处通过大空间尺寸，展示项目形象已经是一种常用的手法。石材、水景吊灯、2层高空间等元素都可使用。售楼处•售样板间注重生活化的场景营造，通过软装配饰营造温馨气氛。•户型展示牌，将赠送面积清晰的表达出来，未来可以封闭的、不能封闭的都用不同颜色标注。样板间•整个规划设计以美国著名的黑鹰山庄为原型，还原坡地、浅丘的地然地貌，385席纯正的欧陆建筑风格传世大宅呈带状分布。•别墅住宅镶嵌于3000亩的国际锦标赛级18洞72杆高尔夫球场之中。•一线高尔夫球道景观、600㎡私家花园在拉斐庄园仅是最基本配置。•美国道林建筑规划设计公司、美国SWA景观设计公司以及史密特-科里高尔夫设计公司操刀拉斐庄园项目整体设计。高尔夫中的别墅——拉斐庄园项目介绍•从城市干道右转，首先进入眼帘的是大片开敞的高球草坪，中间是一条浅浅的水系。营造出豪宅的入口气质。•通过这样一种“浪费”的手法，展示高端豪宅的气质。•这种手法的目的是，让看房者和未来的业主，放松心情，豁然疏朗。•从整个销售流线看，这是销售动作的第一篇序曲。入口区——销售第一步•通过项目入口，客户自然就会寻找售楼处；因此，第二步，售楼处应该出现了。•远远的林荫掩映之中，售楼处露出一角。•立面采用仿页岩的石材、质感涂料、仿红铜漆，把一个古朴而又现代的售楼处勾勒出来。•售楼处的两侧，通过水景、挡土墙绿化，使得建筑好像是从基地里生长出来的。售楼处——销售第二步•售楼处的气质、细节，对于砸倒客户很重要。要花心思，做细活。•在实楼样板间没有出现的时候，售楼处的绿化、外观都让客户联想到未来的实楼。售楼处——销售第二步•进入售楼处，装修的任务就是让客户叹服。•销售员的工作就是让客户感受到无微不至。通过沙盘、楼书等销售道具；销售员的讲解与服务，让客户产生购房的冲动。•拉斐庄园的售楼处，值得一提的是将现代与中国古典元素巧妙的结合在一起。例如抽象雕塑、槽钢、玻璃等都是现代的元素；而接待台、隔断、抱枕等都洋溢着中国的古典韵味。售楼处室内——销售第三步售楼处室内——销售第三步•进入售楼处，装修的任务就是让客户叹服。•销售员的工作就是让客户感受到无微不至。通过沙盘、楼书等销售道具；销售员的讲解与服务，让客户产生购房的冲动。•拉斐庄园的售楼处，值得一提的是将现代与中国古典元素巧妙的结合在一起。例如抽象雕塑、槽钢、玻璃等都是现代的元素；而接待台、隔断、抱枕等都洋溢着中国的古典韵味。•售楼处外围的场地，是售楼处的延伸。走出售楼处，面对这样的高尔夫球场，有实力的客户会下决心的。•廊下的休闲座椅，远处的高尔夫球场，向客户描述着未来的惬意生活场景。售楼处室内——销售第三步•从售楼处出来，穿过长长的林荫大道，进入实楼展示区，客户的感受将达到一个高潮。•客户一边感受着园区的景致，一边欣赏不同的建筑立面和风格，同时幻想着未来自己生活在园区的情景。•这是体验式营销的最大魅力。实楼示范区——销售第四步实楼示范区——销售第四步•客户一边感受着园区的景致，一边欣赏不同的建筑立面和风格，同时幻想着未来自己生活在园区的情景。•这是体验式营销的最大魅力。•样板间，是打动客户的最后一个致命武器。•再犹豫的客户，在贵气、温馨的样板间面前都会失去抵抗。•样板间的难点在于突出优点、掩盖户型的缺陷。很多客户，最后都是在看过样板间后才下定决心签约的。•样板间装修设计与实施效果至关重要。样板间——销售第五步•样板院子当然是样板间很重要的一个组成部分。•烧烤炉也好、狗房也好，都向客户描述着一种生活场景。样板间——销售第五步•在从样板间回到售楼处的途中，可以把握机会，做最后一次努力，对犹豫的客户进行最后的攻击。归途——销售第六步小结•成都公司在展示区、样板区的设计构思与实施方面都有借鉴意义：•几平方公里的大盘，通过大开大阖的景观处理，体现不一样的气度。•临时售楼处与住宅公园结合的销售模式，在运营时间紧的时候，是一种有效的解决办法。•以往常见的是高尔夫旁的别墅，而拉斐庄园则是将别墅置于高尔夫之中，这确实是一种别出心裁。•而拉斐庄园的别墅区销售动线，则经典的阐述了体验式实楼销售的步骤和流线。上海•上海星河湾总建筑面积71.43万平米，其中住宅建筑面积65.3万平米。•星河湾的规划，采用高层围合大景观空间的手法，在小区南侧规划有商业街、五星级酒店、学校等配套设施。景观致胜——上海星河湾•星河湾的园林一向是为客户所青睐的。星河湾的水景更是园区的精华所在。•在园区的中心位置，浓妆重墨的渲染主题水景，打动客户。•在宅前屋后，小溪婉转，景石、水草、鱼儿散落其间。•星河湾最难得是是，任何一处小景观，都匠心独运。景观致胜——水景•小桥、流水、莲花、水草、垂柳、涌泉、景石、观赏鱼，一个小小的景观，却拥有如此之多的细节，怎能不让客户冲动。•即便是小小的曲水流觞，也有湖心岛的意境。•还有一点难得的是，通过水的净化系统，整个园区的水景都清澈见底。景观致胜——水景•叠石、与与水系的搭配，是造园中最出效果的手法。•人工堆石，如何做到自然而不造作。•在星河湾，我们找到了答案。景观致胜——景石•雕塑与水景的配合，雕塑如何做到禁得起推敲，在星河湾，我们感受到了这一点。•中心水景结合标志性雕塑；大泳池结合美人鱼的主题，都是相得益彰的手法。景观致胜——雕塑•绿树掩映之中，一个铁艺的亭子出现在对景之中。•泳池的池底，用马赛克拼出华贵的花卉，也是让人感受到心思之细腻。•喷水的神兽与栏杆的交接，有圆润无瑕。景观致胜——雕塑•星河湾的硬景不是一味的强调铺装的变化，而是采用简单的手法，用深浅不一的六边石做出变化。•人行小径与草地交接的地方采用黑色卵石收边，下面是雨水篦子。•再加上散落的景观置石、花卉、灌木、乔木，就把很精致的景观体现出来了。景观致胜——硬景•人行道路在一些地方，用深色石材做出图案，达到一些变化的效果。•道路的两侧，绿植都要做出微地形，再结合草坡、灌木、花卉、乔木，就把景观的层次阐述的很到位。景观致胜——硬景•星河湾的一角，石材硬铺、木地板、景石、大小灌木、树池、水景、水草，方寸之间足以体现设计与施工的水准。•人行道两侧的景观，道路以曲线的形式，做到步移景异，建筑在绿化掩映之中。景观致胜——绿植•一枝一叶总关情，星河湾的景观，除了大开大阖的中心景观之外，还表现在这样的小小细节之处。•硬铺的交接、绿化的搭配、层次的丰富，是我们的项目景观要好好学习的地方。景观致胜——绿植•一个简单的道路转角，地形的处理、植物的搭配，乔木的树形，远处隐约的钟塔，体现出造园的精致之处。•一个中心的景观树，树形、树池都值得称道。•景观的施工精度做到与室内装修相似，是我们对于星河湾的印象。景观致胜——绿植•这种地下车库与景观下沉的结合，已经成为星河湾常用的一种手法。既出现了一些戏剧化的景观节点，又为车库提供了采光条件和景观优势。•地下车库的入口，一般都是消极空间，星河湾在此也做了很多的尝试。景观致胜——车库•建筑的标高比道路高些，这样容易做出坡地绿化，体现住宅区的尊贵感。•道路中心的绿化，将道路的尺度降下来。丰富了景观的层次。•道路的尽端，钟楼作为节点处理，成为标志性的建筑。•道路中间的绿化，通过灯具的序列和绿化的搭配，既展示出尊贵感，又让人印象深刻。景观致胜——道路小结•星河湾的建筑都是一个模子的，但是星河湾的园林景观和室内装修，是高端客户最最喜欢的：•硬景比例很小，注重软景造园。•水石造园的灵魂，星河湾会用水。•中心景观，通过大水景、雕塑来实现，显得雍容华贵，气度不凡。•讲究对景、框景、步移景异。•施工精度极高，交界处很难挑出瑕疵。•项目占地约4万平米，总建面约7万平米，包含高端类独栋别墅，大平层公寓，部分全装修房源，另有少量办公及商铺。•建筑采用欧式建筑风格，超大空间尺度，给客户带来私密高尚名门生活方式。•经典Ardeco建筑风格贯穿公寓建筑。上海保利梧桐语——项目介绍•客厅，作为家庭的焦点，把航海的主题阐述的淋漓尽致。•帆船船模、水族动物图案的靠枕、椅子、贝壳等艺术品，再加上大海的蓝色，让人深深感受到大海主题。•餐厅还有一个海洋元素的吊灯。•结合水草图案的椅子、地毯、窗帘；鱼图案的图画。样板间取胜——主题客厅、餐厅•水草图案的椅子、地毯、窗帘；鱼图案的图画。•船桨、救生圈等体现主题的抽象饰品。样板间取胜——厅•这是一个渗透着海洋风格的样板间。•卧室的调子比较温馨，饰品的通过蓝色调子让人联想到大海的主题。•海螺、贝壳等画框，寓意着主题。•一个小男孩的航海主题的卧室，用天真的语言把主题阐述的相当完美。样板间取胜——主题卧室•地下室的活动健身空间，通过镜子把本来狭小的空间拉大。对面通过墙画让人感觉空间在延伸。•地下室的客厅，主题与一楼一样，但色彩上有所变化，饰品上有所调整。样板间取胜——地下室•地下室一个小的博彩主题空间。•地下影音室。样板间取胜——地下室•美式的风格，加上一些时尚的混搭元素。让人感受到主人的生活背景和品位。•餐厅2层挑高，是一楼的一个亮点空间。样板间取胜——美式餐厅•壁炉、书橱、壁灯，混搭中式的饰品。让人感受到古典之中的时尚。•古典与时尚在这里体现。•怀旧与温馨在这里融合。样板间取胜——美式客厅•美式田园风格的卧室。软包的床头、暖色格调，让人感觉温馨舒适。•蓝色调子的居室，实木家具，水晶吊灯。让人感觉淡雅而舒适。样板间取胜——美式卧室•书桌一角，古色古香的家具和饰品，体现主人的爱好。•冷与暖的和谐搭配，在这里完美的体现出来。有些翡冷翠的味道。样板间取胜——书桌•预示着这是一个男主人的空间。•书橱、地球仪、山羊头饰品，让人感觉到主人的品味与爱好。样板间取胜——一角•桌球室。•酒吧台。样板间取胜——地下室•地下室的空间全貌。•地下室休闲一角。样板间取胜——地下室小结•上海公司在样板间的效果上对于我们的借鉴意义：•几种风格的室内装修，必有一款适合您的口味。•成熟的装修风格，在不同的项目上不断改良。例如海洋风格的，在林语和梧桐语中都有出现。•室内装修，注重软装的效果，营造符合主人气质的的生活场景。•地下室等一些可以发挥的空间，则出现了健身、瑜伽、游戏机、台球、博彩、酒吧、酒窖、美发美容、影院等情景化空间。杭州•留庄，丰富的建筑形态和空间形态、极具差异性的户型设计、完备的功能空间来营造官邸式的家居生活。•建筑单体：沉稳华美留庄的建筑单体造型沉稳华美，浅米色石材外墙、坡屋顶构造、正南正北的朝向、廊与柱的结合、私家花园的设计、高级VIP式会所的设置将留庄以官邸为蓝本的设计意图表现得淋漓尽致。•留庄采用帕拉蒂奥风格的同时，又融入东方元素的设计与现代工艺，力求使之呈现出中西合璧、优雅瑰丽的设计效果。展