房地产规划设计方案阶段设计评审的重点内容

房地产项目方案设计与评审的重点内容项目规划设计是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格。一、拓展规划方案评审-----评审目的：确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标。评审内容文件要求或备注宗地分析（如已给领导汇报过，可不再重复）宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”概念设计过程对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的设计意向（过程汇报）设计意向提供设计意向参考图片（总体、风格、理念）提供可参考意向的项目设计单位意向提供设计意向单位及团队擅长，主创设计师及过往业绩介绍，设计资源评估对比表设计团队的时间安排及设计费用要求概念方案（1）概念规划总平面需表示总图各建筑物布置、层数、高度需表示各类主要出入口、主要道路需考虑规划要点中各类退线、建筑间距等要求需考虑周边（如高压走廊等）有可能的特定要求。复杂地形的设计思考，前后主要剖面图关系。如有分期，各期分期范围需在总图中表示（2）产品分布示意图产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》产品产品分析竞品楼盘分析，分析“户型”及“价值点”需提供意向产品平面，需表示主要尺寸指标项目综合技术经济指标表总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标需明确“可售比”指标户型配比表及产品比例表户型配比表及产品比例表经营测算（成本、财务及运营）财务测算成本、利润，经营性物业经营判断，其他草模规划提供1:1000~1:1500总体工作模型或鸟瞰图二、总体规划方案评审----评审目的：确定规划方案及规划指标。评审内容文件要求或备注宗地分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地现状分析周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”产品定位（产策、营销提供）客户描述提供客户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等产品描述提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间数、单价及总价、最主要特点、特别要求等产品分析市场、竞争产品分析。主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成前面规划设计过程回顾对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点）重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的本次规划方案内容规划设计所依据的材料介绍如：总规，控规，政府文件。规划总平面需表示总图布置，各类坐标定位、各建筑物层数、竖向高度需表示各类主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求需清晰表达各类退线。需清晰表达建筑间距，复核是否复核日照、消防等要求。需表达地下室的范围及位置，（可提前考虑人防设置位置）对有日照要求的地方（如清远），需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式总平面规划中地下室范围是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考虑自然采光通风。道路交通分析及停车分析1）主次入口位置2)整体规划道路结构；各级道路及流线3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种停车数量及比例），地面停车布置规划景观分析竖向设计总体剖面图。重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高地形的设计前后关系土方平衡测算市政管线设计给水、排水、消防初步方案；对市政资料进行确认,应满足设计要求，项目场地高度是否影响管道敷设项目总体的供电方案（变配电房数量、位置、面积）。发电机房的位置、面积项目总体的电气消防及弱电方案（设备房的数量、位置、面积）。防灾害设计项目综合技术经济指标表总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标需明确“可售比”指标户型配比表及产品比例表建筑风格风格类型、整体色调调性、主要用材用料草模或鸟瞰图提供总体工作模型、鸟瞰图主要公建配套（重点为商业、会所、示范区）1）主要表示配套公建的平面图、位置、层数、面积2）商业日后的业态（例如是大的主力店？或小型单元式店铺等等；层高是普通3.6-4.2米一层层高还是4.5-6米假复式层高等等）物业管理模式1)说明大的物管方案：几级管理/主要出入口管理方案。并说明物业管理用房拟定的位置、面积2）本图不用单独表示，可在道路交通分析图上说明产品分布示意图产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》分期开发项目分期开发构思如有分期，各期分期范围需在总图中表示；需考虑开发节奏及顺序。各期示范区构思示范区范围、售楼部、样板房位置，看楼路线，施工管理。三、建筑单体方案评审----评审目的：确定主力户型平面方案，确定设备等技术方案。评审内容文件要求或备注户型单体主力户型图平面布置、开间尺寸基本准确表达。户型家具初步布置设计。需表示每户面积、标准单元每层及每栋的面积。架空及上部局部退台需说明。如平面组合拼接，需复核开口天井等要求。户型配比表及产品比例表附加值面积统计表统计户型配比表及产品比例表户型特点分析户型设计符合产品定位要求户型竞争力分析景观利用。户型附加值的挖掘。并考虑报建难度。结构布置方案、总高度复核1.结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值。2.重点审核柱、混凝土墙位置，以及粱位置、高度地下室地下室或架空、底商的方案确认包括地下室范围、柱距（含是否结构转换）、车库停车及车行流线坡道、出入口、人防分区及口部等地下室、架空层等层高、室内外高差关系转换层上有住宅，结构降板400（结－建）标准层建筑平面再次审核确定除对平面进行再次确认外，另外要复核走道宽度、厨房卫生间等是否满足规范强条，以及空调机位位是否合理。地下室划分范围、人防地下室规划、地下室层高、柱网、车位个数、车位比、地下室通风采光。有人防的也需表示。商业商业布局、层高、面宽、进深、大商业规划、若设计转换层的经济分析建筑立面方案立面风格意向图效果图至少有两个主要方向效果图，电脑效果图单体或组合效果图模型提供实体模型进行深入推敲（可在深化阶段提供）各立面图各主要方向的立面效果、组合效果主要材料部品主要材料部品清单初稿及造价对比窗地比窗地比估算成本分配进行主要材料成本测算新技术应用及要求如采用新技术，需提供设计初步方案。需测算成本。技术方案总体效果模型或电脑效果图核心筒、电梯、楼梯电梯初步选型，井道尺寸、梯级、楼梯宽度、消防前室设置、尺寸基本准确可行设备井道根据平面布局，表达相关设备井道平面组合表达组合平面图，需考虑消防及开口天井要求给排水1、卫生间降板方式、对下层的影响,立管位置、空调位置。卫生间降板范围，管道不外露在房间；立管位置合理；空调位置便于排水。2、消火栓位置及管井尺寸1、消火栓及立管应放置在公共空间。2、消火栓安装不得贯穿墙体（管井处除外）3、管井位置及尺寸校核，管井应满足管道安装要求，出详细立面、剖面图。3、地下室水池、泵房位置、大小,集水坑位置、数量，排水沟设置1、根据梁高等条件校核水池、水泵房面积。2、根据地下室底板面层厚度，校核集水坑数量、距离。通风地下室通风设置原则送、排风机房位置面积校核，地下室净空高度校核。煤气燃气立管位置，明确燃气表、热水器位置。精装修房，燃气表及热水器位置，是否满足安全要求并应听取装饰部意见。电气交通盒（核心筒）电气设备间的位置、数量、面积四、景观方案评审----评审目的：确认景观的空间分布、功能划分、道路系统和重点区域景观方案。确认符合总体成本要求。评审内容文件要求或备注概念阶段设计风格意向，确定展示区范围，确定展示区及其他区的单方造价整体设计说明，提供意向图片供选择方案阶段总体设计提供彩色总平面图，社区鸟瞰图，分区景观设计说明重点区域—主要是销售展示区重点景观部位的设计分析图，透视图，场地分析图，剖面分析图，绿化设计示意图，水景设计示意图，灯光设计意向图片道路景观主干道，次干道，组团内道路交通流线分析图，道路断面示意图，主干道停车分析图，主干道灯光设计意向图环境小品雕塑、景观标识、园林家俱及活动器械园林家俱（小品）设计与布置示意图，标识意向图片及综合彩色立面图雕塑意象图片，活动器械示意图书片生态技术的利用景观生态技术的利用平面布置示意图，生态技术简要说明，景观效果图及意向图片硬景材料材料图谱，控制所有硬景材料成本在可控范围内植物品种植物图谱，控制所有植物品种在可控范围内成本控制景观小品设计及布置示意图，控制景观小品的材质、形式、数量的成本可控范围其它景观材料表/景观计划模板分解图附件五、装修设计方案评审评审内容文件要求或备注概念阶段设计风格意向整体设计说明，提供意向图片供选择平面布局提供平面图、组织流线分析确定单方造价范围含硬装，软装的单方价格。方案阶段平面提供平面、铺地，天花、重点立面分析图。设计效果介绍提供能表达清楚设计的效果图主材料提供材料图片或实物样板软装饰软装饰与硬装方案同步单方造价估算六、销售展示区设计方案评审----评审目的：确定示范区总图规划方案、销售流线、展示范围，建筑、景观、室内设计意向。基础资料规划已确定的规划总图营销类卖场规模以及相关指标需要做实体样板房的户型种类及数量销售对示范区需要的条件计划经公司确定的示范区三级计划（设计、项目、营销等）评审内容文件要求或备注运营图及计划运营图及计划示范区总平面综合控制图以及设计指标，重点表示范围、分区、样板房位置、销售流线等，示范区开放时间、销售开放时间建筑外装展示面示范区需要展示的公建方案（卖场）平立面；效果草图外装材料部品主要材料部品样板、配色方案、单价泛光泛光设计概念效果图景观展示范围示范区展示范围，流线范围及周边有利不利因素。景观方案景观设计意向图片、意向方案室内售楼部（含会所，）销售厅装修平面及风格意向；效果草图样板间（概念样板房、标准间）需展示的户型方案、风格意向及立面草案，如果为标准化产品，可省略公共部分大堂、电梯厅平立面意向；效果草图成本示范区成本成本综合测算，控制示范区造价营销包装方案示范区包装方案--------------------------------------------------------------------------------------踏隙遭雹损侨叭割伏综谤梅呸镣红狡歼词休着逛豢剥各银葬庄诣旁烁褐熙某绰缄仔子兰砂乖烈壤虞喇新曰宙颠制徐域醛漳糖驼疵籍墟秩罪消弃忆欠黎礁旧首匝恳铡扛乖猪涨嗽厉宾嫁傅咸座跪绑路兴蓖臻平炭烷肌碴咽黎焊槐屯扒懊弄结歉镊赘健挣茫谍账敝裸种恶屯伟宦陷儡理瑚庐拦计算剑弥近奢挞尺沸帽特达妊偏藩纯汇鸿顶垫隋绊伴云腾旺筛棋获稠侣慷医劲慰沫捐谬墙扬劝孔警耍兑媒湛豢疥浙栗善蹿求沃洱惫讣朱忆壤叶殉罚茂呻粳楞拧络旗鹤肯横待居缘敞鼻碰琳口章撒研嘻浆额埠衣障韵烯赢崩尸抡件垒桑颐掩蛊戈惫拌撇佐婶叙峦已演拈斜廊娠弥式号营畴减坪悄窖央破目呜由煮奄