2013年07月六盘水市新天地项目商业调研报告

润泽机构2013.07项目条件分析5标杆案例6城市背景研究1宏观背景分析2六盘水商业市场调查3六盘水住宅市场调查4目录城市背景研究1.城市概况2.历史沿革3.行政区划4.交通规划5.城市资源6.四大支柱产业7.城市发展规划8.总结分析六枝六盘水盘县1.1、城市概况六盘水市位于贵州西部，北接威宁、赫章、纳雍，东至织金、普定、关岭、晴隆，南抵兴义、普安，西邻云南省的宣威、富源；全市地处川滇黔桂结合部，是国家国土资源开发规划确定的“攀西——六盘水资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。中国凉都，贵州省西大门，交通区位十分优越。成都重庆贵阳昆明南宁盘县六盘水曲靖毕节兴义安顺富源六枝1、今六盘水所辖地域春秋时期为牂牁国地；战国时期为夜郎国地；•秦统一中国后，属马郡汉阳县地；•汉代分属牂牁郡夜郎县、宛温县、平夷县、犍为郡汉阳县、鄢县；•三国时分属“南中”的牂牁郡平夷县、兴古郡宛温县，魏仍分属平夷县、宛温县；•晋为平夷县、宛温县地；隋为爨氏所有，未入职方；•唐隶汤望州、盘州；•宋为罗殿国、罗氏鬼国、于矢部地；元分属普安路、普定路、八番顺元宣慰司；•明分属普安府（州、卫）、西堡长官司、贵州（水西）宣慰司；•清置水城厅、普安州（厅）、郎岱厅；民国时期置水城县、盘县、郎岱县。解放初期，建制未变。2、今六盘水市境史前是古人类的重要栖息地。贵州省目前发现的早期智人主要分布在六盘水市。盘县大洞出土的距今20多万年的人牙化石呈现直立人向早期智人过渡的特征，被命名为“大洞人”。1.2、历史沿革六盘水市属省辖市。市辖钟山区、六枝特区、盘县、水城县4个县级行政区和钟山、红果两个省级经济开发区，98个乡镇办事处。全市国土总面积9914平方公里。市人民政府驻六盘水市钟山区。1.3、行政区划构筑的铁路、公路和航空多种交通方式综合协调发展的一体化综合交通网络，奠定了六盘水市在西南地区的交通枢纽的地位。铁路：有以六盘水为中心的放射型大能力货运通道体系。公路：建设杭瑞高速公路、建设水盘兴高速公路、水威二级公路和水安二级公路，形成“一换四射”高等级公路系统。航空：在六盘水市月照村竹林坝子新建国内民用支线机场，飞行区等级为4C。1.4、交通规划城市自然资源、旅游资源丰富，素有“江南煤都”、“中国凉都”之美誉。江南煤都：六盘水资源富集，矿产资源十分丰富。有煤、铁、铅、锌、铜、银、金、石灰石、白云石、重晶石、煤层气等30多种矿产资源。其中，煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种全、煤质好、易开采，素有“江南煤都”、“江南煤海”之称。中国凉都：六盘水气候宜人，是消夏避暑的胜地，境内风光旖旎，旅游资源丰富，民族风情和民间文化丰富多彩。1.5、城市资源电力钢铁建材煤炭六盘水工业经济发展以煤炭、电力、钢铁和建材四个支柱产业为基础，延长产业链，走新型工业化道路，发展煤化工、有色金属冶炼、机械装备制造业和轻工业，形成新的八大工业支柱产业。三是发挥这八个主导产业的关联效应和扩散效应，通过这八个主导产业的壮大，衍生出其它新兴加工业，促进我市工业门类多元化。1.6、四大支柱产业1、煤炭：煤炭产业是我市经济发展的基础产业，重点建设30万吨以上矿井和1000万吨以上矿区。二是提高原煤加工能力，延长煤炭资源产业链，大力挖掘煤炭产品附加值。根据煤炭资源的分布结构和产业发展需求，积极发展具有洗选加工、焦化、瓦斯发电等综合能力以及“煤—电”联合、“煤—化工”联合的大型煤炭综合企业，提高原煤本地加工率。2、电力：发展电力产业，是将我市基本建成西南地区重要能源基地的主要举措，是我市发展成为西南重化工基地的必要能源支持。电力发展重点应放在小型水电和风力发电上面，力争到2020年，全市装机容量达到12000MW，其中火电约占85%，水电和风电约占15%，发电量超过850亿kWh，电力产值约200亿元，实现增加值约100亿元。在基本满足周边地区对电能需求的的同时，应加强我市电能的就地消耗能力，大力发展各类技术密集型、资本密集型的大型能耗工业，增强电力就地调济能力，实现电力产业链的就地再延伸。1.6、四大支柱产业3、钢铁：在现有300万吨钢材生产能力的基础上，进一步扩大产能到1000万吨以上，其中水钢扩建为500万吨，引进首钢500万吨钢生产线，产品由现在的线材向板材、钢结构发展，由普通钢向合金钢、特种钢发展。到2010年钢产量力争达到400万吨，产值240亿元，增加值56亿元左右；到2020年钢产量达1000万吨，产值650亿元以上，增加值超过160亿元。4、建材：加大粉煤灰、煤矸石、脱硫石膏、废钢渣等工业废料再生利用，加速淘汰和改造传统建材产品污染严重、能耗高的生产工艺和装备，扩大建材生产规模和产品种类，推进建材制品的技术进步。要着重发展三个产业，一是水泥产业，加大技术改造力度，提升企业生产规模和生产水平，大力发展特种水泥、高性能水泥、混凝土及其制品。二是墙体建筑材料，对现有的制砖企业进行技术改造，提高生产水平，淘汰3000万块/年以下生产规模的烧结砖企业，加速开发页岩粉煤灰和煤矸石为原料的空心制品，积极开发以脱硫石膏、粉煤灰等工业废弃物为原料的石膏块、板以及纤微瓦、复合板材等墙体材料。三是化学建材及其制品，如塑料门窗、管道、内外墙涂料、地面材料等新产品及其配套配件。1.6、四大支柱产业六盘水大企业集聚。经过多年来的开发建设，境内现有：1.首钢水城钢铁（集团）公司2.盘江煤电（集团）公司3.水城矿业（集团）公司4.六枝工矿（集团）公司5.双牌铝业公司6.黔桂发电公司7.水城水泥公司1.6、四大支柱产业•整个城市由西向东呈带状分布，三条主干道构成城市骨架，由北向南依次为人民路、钟山大道、南环路；项目位于人民路东段；•中心城区城市空间结构为“一城七片，带状组团式”布局。“一城”即中心城区；“七片”即将中心城区分为七大片区，分别为：钟山片区、石龙片区、红桥新区、德坞片区、水月片区、双水片区和老鹰山片区。1.7、城市发展规划1.7.1、总体规划德坞片区：六盘水老城边上的居住区，受地势影响，土地供应受限，现阶段居住人群较少。钟山区：城市最繁华地段，是城市政治经济所在，但是区域密度极大红桥新区：最近成立的高新区，以产业为主，带动其他行业发展，是未来城市经济引擎，现阶段各项配套处于初级阶段水月片区：水钢厂所在地，整个区域建筑及其陈旧，居住环境糟糕，换房需求较强。双水新区：以水城县为中心，占地面积大，地势平坦，是城市未来发展的重点方向老鹰山片区：工业园区，住宅主要是职工宿舍以及走遍的还建房，工薪阶层居多凤凰新区：2005年开发的新区，现阶段已经成熟，住宅入住率高，人群多为城市中上阶层“一轴三带”空间结构：一轴—综合服务中心三带—北部生活居住带、西部综合产业集聚带、东部综合产业集聚带1.7、城市发展规划1.7.2、空间结构规划•商业规划:规划商业布局为“一主一次多点多线”的总体格局，即形成1个城市商业中心、1个次中心、8个区域商业中心的城市商业体系；•现市区约70万人口，其中一半分布于钟山片区。1.7、城市发展规划1.7.3、商业规划及人口分布规划六盘水产业发展调整思路：•1、大力发展能源、煤化工产业•2、积极培育后续产业•3、加快发展第三产业按照规划，到2020年，贵州省将建成煤化工重点项目14个，分为毕清(区域为毕节地区毕节、黔西、织金、大方以及贵阳市清镇等地)、六兴(区域为六盘水市盘县、钟山、水城、六枝、黔西南州普安、兴义等地)、黔北(遵义市)三大煤化工基地。规划总投资1230.6亿元，预计建成后年销售收入为714.7亿元，年利税约为290.2亿元，年利润约为215.8亿元。六盘水将参与分享1230亿元投资，巨额投资将带来六盘水经济快速发展。当前六盘水煤远景储量约844亿吨，探明储量180亿吨，年开采量约1.5亿吨。产业规划与发展：产业结构不断优化，第三产业加速发展1.7、城市发展规划1.7.4、产业规划物流仓储区创新服务区商贸物流区商业金融区汽车商贸城食品加工区循环经济发展区矿山机电区四大主导产业：现代物流产业创新服务产业特色装备产业轻工食品产业三大机会产业：节能环保产业电子机械产业战略新兴产业八大产业园区：现代物流区创新服务区商贸物流区轻工业区矿山机电区商业金融区汽车商贸城循环经济发展区“4+3”的产业结构体系四大主导产业和三大机会产业1.7、城市发展规划1.7.5、产业结构规划1、交通优势明显：境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽;2、矿产资源丰富：境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“煤都”之称，也是国家“西电东送”的重点电源基地之一;3、气候独具优势：六盘水属亚热带高原性季风气候区，夏季具有“凉爽、舒适、清新、滋润、紫外线辐射适中”的特点，被授予“中国凉都”美誉，成为中国第一个以气候特征命名的城市;4、旅游资源丰富：六盘水2006年六盘水就被评为中国十佳避暑旅游城市之一;5、历史文化厚重：六盘水集古文化（原始人文化、夜郎文化）、红色文化、民族文化、“三线”文化等多元文化在一起的融合地；6、工矿企业云集：经过“三线建设”40年来的开发建设，境内现有水城钢铁、盘江煤电、水城矿业、六枝工矿、黔桂发电、黔粤发电、水城水泥等大中型国有企业，形成了以煤炭、电力、冶金、建材为支柱的能源原材料工业体系。1.8、总结分析宏观背景分析1.人口2.GDP3.产业发展4.固定资产投资5.社会消费品零售6.人均可支配收入7.总结分析（数据来源：六盘水市统计局）2.1、人口六盘水市总人口（万人）304.52306.7308.2310.2319.2326.4329.673.174.471.870.367.6768.867.260501001502002503003502006200720082009201020112012城市总人口城镇人口六盘水2012年六盘水市总人口329.6万，比2011年末人口增加3万人，其中城镇人口74.4万人，人口净增数达1万人。人口规模的增长，推动城市规模的发展，提供了强大的刚性需求。2007-2012年全市地区生产总值及增长速度（数据来源：六盘水市统计局）2.2、GDP六盘水GDP近年一直保持高增速，城市经济水平不断提高，2012年国民生产总值已经突破700亿元大关，此阶段房地产行业正处于飞速发展时期。305.91400.57431.03738.65613.86500.6314.916.016.011.516.615.802004006008002007年2008年2009年2010年2011年2012年0.05.010.015.020.0GDP增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地产开发情况萎缩停滞稳定发展高速发展飞速发展800-1000美元1000-4000美元4000-8000美元8000-10000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼顾改善需求为主改善需求为主起步发展单纯数量型快速发展以数量为主，质量为辅平稳发展以质量为主，数量为辅缓慢发展以质量为主的综合发展六盘水近几年人均GDP及增长率109513631943211625302984313819.30%22.48%42.51%8.90%19.57%17.94%15%05001000150020002500300035002006200720082009201020112012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%人均GDP(美元）人均GDP增长率六盘水2012年人均GDP超过3000美元，城市人均GDP在1000—4000美元之间表明目前六盘水的房地产行业处于快速发展期人均GDP的不断提高，居民有经济实力考虑更多的居住环境，对投资也更为看重2.2.1、人均GDP2012年第一产业、第二产业、第三产业