车位销售培训专项

2010-11名邦市场前期部楼盘配套---车位专项前言：城市机动车停车位分为建筑配建停车位、公共停车位两种，其中建筑配建停车位是主要组成部分。建筑配建停车位也是本专题的主要研究对象。专题结构壹、车位产品综述贰、车位形式与项目品质、成本投入、收益的关系简析叁、车位需求特点肆、未来车位发展趋势伍、销售意义上的车位陆：不同等级住宅项目对车位设置的要求柒：各种机械式立体停车库介绍壹、车位产品综述主要形式产品设计现状车位管理现状车位租售一般性物业车位配建标准停车场出入口设置原则停车位设计的基本原则车位产品综述目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、地上架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。产品形式地面停车位地下停车库地上架空层停车位立体机械化停车（酒店或商场）半地下车库（星河湾为代表）目前，地上停车和地下车库停车是主要形式停车楼（较少）车位产品综述车位尽量与景观结合,集中设置；避免大量的硬铺装；车挡应避免采用金属制品；每处集中停车场可集合雨水收集系统设置取水装置，用于洗车。地面停车位车位产品综述充分利用地形进行合理的竖向设计,以减小土方开挖量和机械排风；车挡应避免采用金属制品；车位以租赁为主,在交通方便到达的地方可考虑出售；在某些高档项目中，比如排屋和别墅等，半下地下停车位直接与住户入户门相通；如果是半地下停车场，则不必考虑设置和车库直接相连的单元门厅；半地下车位一般都用于赠送半地下停车位车位产品综述在停车布局上尽量提高效率,避免不规则地块边缘形体带来的浪费.并充分考虑竖向空间的利用,在适当位置可考虑机械双层或增设储藏设施；车挡应采用橡胶成品车挡；车位以出售为主,售价高低根据车位与电梯厅的距离远近程度而定；和地库直接相连并考虑不低于首层门厅的装修标准。地下车库停车位车位产品综述地上架空层停车位地上架空层停车位一般都是独立车库的形式；利用后侧的多余空间或部分地下室空间,提供前后停车或前停车后储藏等灵活的使用方式；在某些高档项目中，把地上一层架空层的车位直接与二层的住户相通，打造成私密性极强的私家车库，并提供装修；如果是多层或高层项目，开发商一般都出售，若是别墅或排屋项目，基本采取赠送给住户的方式。车位产品综述机械立体停车位一般分为：露天机械停车位和地下立体机械停车位；具有使用方便、空间充分利用、防盗性增强等优点；目前市面上采用的立体机械停车位的空间利用率比一般车位至少提高75%；车主取车和停车均可通过相应的电子卡实现操作；住宅小区目前使用的非常少，一般都用在政府部门、酒店、商场、写字楼等地方，还有层高达到一定要求的地下车库。车位产品综述停车楼车位停车楼分为建筑式、机械式两种；国外的大都市已经普遍使用，国内被采用的还不多；北京、南京、上海等有停车楼的城市普遍反映来取车和停车花的时间成本高；国内停车楼在设计存在诸多的问题，比如出口太少，车行道路太考验车主的技术等等；停车费用过高，一般是同等地段地面停车的1-2倍；停车楼投资者觉得投资周期过长、收益甚小。车位产品综述产品设计现状（1）目前，住宅社区建筑配套车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区，像排屋、别墅、城市高档公寓等楼盘采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。通过市场了解，有条件的商业物业，在进行建筑配套车位规划的时候一般都超出建筑规范中的规定数量，这也是为了适应当前的汽车经济时代。“停车经济”在商场规划中的地位越来越重要。目前，在城市核心区商业场所的停车场基本都是满满当当的，停车的不足已经严重影响到了商场营业额提升。普通社区建筑配套车位规划数量以满足规范为要求，高端楼盘或商业物业车位配建突破指标频现车位产品综述车位产品设计的其他参数中，一般的住宅社区和商业物业建筑配建车位基本以满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整宽度、净高，或增加设备等措施以提高车位品质、获取更高客户的满意度。宽度：高档项目的地下停车库双车道宽度多超过7米，单车道多超过4米，对于消防和通车顺畅都非常有帮助（规范要求双车道7米，单车道4米）。净高：高档项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范一般要求为2.2米，小型车2.2米，轻型车2.8米），为了方便购买高档车的客户。增加设备设施或提高档次：高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、感应道闸、自动迎宾灯系统、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等，在车库设计中，把停车和入户过程紧密相连，充分考虑顾客的便利。产品设计现状（2）加大宽度、调高净高、增加停车便利性设备是提高车位品质的三大主要手段双车道，宽入口自动感应道闸自动机械停车设备调高净高，轻型车畅通无阻万科西溪蝶园，地下车库智能感应道闸、地下车位迎宾灯、智能感应门、智能电梯控制系统，从入车库到进电梯，尽显便利车位产品综述车位管理现状城市机动车数量日益增多，公共停车位管理难是老生常谈的问题，在这里不做说明。住宅或商业物业建筑配套车位管理同样是问题重重，目前物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多，问题的出现有的是因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留，比如2000年以前居住小区的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，所以就出现了“僧多肉少”的局面，大家纷纷抢车位，更多的问题是物业公司自身管理水平不高，制度有问题，所以面对汽车时代的到来，物业公司针对停车管理的水平也亟待提高。车位调配和车辆安全多引发业主投诉车位产品综述车位租售目前住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位租售均有存在，租售比例不确定。市面出售的车位，产权比较复杂。目前地上车位中，部分实质上是绿地面积，部分是已经摊入了公摊，还有一部分是有独立产权；地下车库中，有一部分是人防工程，这也是公摊面积，另外一部分才是合法销售、依法取得地下空间使用权的正式地下车位。同时也有许多的大型商场的地上和地下停车位实行有条件免费停车措施。因此在2009年以后的住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位有产权的将越来越多，住宅楼的地下空间，土地使用权出让年限为70年，按法律规定的用途确定，地下车位使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致。车位产权复杂，许多车位实际上是以租代售，未来有”准生证”的车位将越来越多政府关于车位产权的界定标准如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约定的话就属于全体业主：如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；如果是改造车位(库)，也属于全体业主。采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用长期租用的方式。车位产品综述0.20.20.2户建筑面积≤50m2经济租赁房（两项公寓）0.30.30.3户建筑面积≤70m2经济租赁房（两个夹心层）0.30.30.3户建筑面积≤70m20.40.40.470m2户建筑面积≤90m2经济适用房0.50.50.5户建筑面积≤90m21.01.01.0户建筑面积90m2拆迁安置房0.40.40.4户建筑面积≤60m20.80.80.760m2户建筑面积≤90m21.01.01.090m2户建筑面积≤140m21.21.21.2140m2户建筑面积≤200m21.51.51.2户建筑面积200m2或别墅商品房ⅲⅱⅰ停车位/户项目-11.00.80.8专业市场、批发市场0.40.40.4社区配套农贸市场1.21.00.8建筑面积≥10000m2的商业建筑1.00.80.61000m2≤建筑面积10000m2的商业建筑0.50.50.3建筑面积1000m2的商业建筑ⅲⅱⅰ停车位/100m2建筑面积项目-20.30.30.3物管、社区用房等配套办公楼0.80.70.6科研与企事业办公楼0.80.80.6商务写字楼0.80.80.8区级以下机关行政办公楼1.01.00.8区级及以上机关行政办公楼ⅲⅱⅰ停车位/100m2建筑面积项目-50.40.40.4其他普通旅馆0.60.60.6星级宾馆ⅲⅱⅰ停车位/客房项目-4商品房、商业办公、宾馆、餐饮、娱乐设施等车位配建标准1.71.51.5餐饮、娱乐设施ⅲⅱⅰ停车位/100m2建面项目-3停车位设计基本原则车位产品综述停车位设计理念在当今日新月异的住宅设计中日显重要，它不仅为业主提供舒适便捷的现代生活，也是体现楼盘品质定位的重要因素。不同级别的项目应拿出相对应的停车解决方案。要综合考虑市场（客户）需求、工程经济性、运营效率及物业服务等方面情况。因此，停车设计应遵循以下基本设计理念：1、根据住宅项目的不同档次，确定相应的停车方式和租售计划；2、针对不同客户的需求，提供不同档次的车位产品；3、为创造更高的溢价能力产品，应尽量增加高档车位的附加功能和价值。停车场出入口设置原则停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。一般规划停车场进出口时，应注意有一下几项：1、出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出；2、应配合道路的车行方向以单进单出，尽量避免进出在同一个口；3、采用效率较高的收费系统以节省车辆基础时间，收费点尽量不要设在斜坡上，以避免司机进出麻烦，不同的车行尽量予以分开；4、以下地点不应设置车辆进出口：学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内，其它经主管建筑机关或公安交通主管机关认为有碍交通所之地昂的道路或场所；5、采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵；车位产品综述车位形式与项目品质关系简析车位形式与成本投入、收益的关系简析贰车位形式与项目品质关系简析目前社区居住、商业办公等较为普遍应用；客户使用便捷；客户接受度较高；加大了行人与机动车的交通组织难度；降低社区感官舒适度；车辆数量暴增，空间越来越狭小；管理难度小；地面停车位有着天然的便利优势，但越来越不适应未来城区住宅及商业物业项目发展趋势地面停车位车位形式与项目品质关系简析地下停车位目前市场上新建的居住社区和商业物业等建筑应用较多；有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；小区品质提升的手段之一；物业投入成本高；管理难度一般。地下停车位是未来建筑配建车位的最主要形式，目前的新建项目已基本采用这种形式车位形式与项目品质关系简析架空层停车位主要原因表现在：为满足住宅设计规范要求而设置架空层；用于解决配套设施不足等问题；出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；使用方便，可转作它用，客户接受度较高，数量有限；购买过程中，因为产权问题，产生纠纷比较多；管理难度较小。目前这种形式部分存在但非主流，二三线城市的楼盘使用的频率比较高车位形式与项目品质关系简析半地下室停车目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响，能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加车库的通风和采光效果；客户接受度较好，管理难度较小。设计形式多样，或赠或卖；好的设计可以增加景观层次，减少机械费用，利于人车分流车位形式与项目品质关系简析繁华都市公建、商业场所停车场运用较多，住宅小区运用较少;空间利用率高；客户对其接受度不高；容易发生事故；管理难度大。机械停车位为提高单位面积的使用效率，机械停车形式被酒店、办公、商业等场所普遍使用车位形式与项目品质关系简析日本、香港、台湾等人口密集的国家和地区使用比较普遍；国内的停车楼多数用于大型公共建筑，但被采用频率不高；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；降低邻近物