中信_北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报_52p_发展策划

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报CITIC项目背景调研超高案例参考项目发展解读项目启动策划提要1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”；2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。项目背景调研·规划背景1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。这里聚集了摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。项目背景调研·规划背景CBD核心区项目背景调研·天际线的影响天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。项目背景调研·天际线的影响区域成熟——项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥(建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。交通优越——项目位于CBD核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属于城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥。项目背景调研·项目用地现状用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）136米85米地块范围：Z-15占地面积：11477平米地上总规模：30万平米高度：400米东西宽：136米南北长：85米项目背景调研·项目用地情况Z-15地块此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）项目背景调研·项目用地投标方案整体指标OverallGFA单位数值用地面积SiteArea㎡22410总建筑面积TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容积率PlotRatio13.39绿化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71层数No.Stories层118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停车UndergroundParkingLots位1983项目背景调研·CBD东扩的影响由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。项目背景调研·CBD东扩的影响本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。建成区东拓区项目区项目背景调研·CBD东扩的影响项目背景调研·CBD东扩的影响项目背景调研·支持与挑战1、荣誉和支持——2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商业文化的象征。从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本项目具备了成为环球性地标和现代北京“城市名片”的条件。2、巨大的挑战——我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似项目的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套齐全的团队，通过合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和成本条件下，完成项目的建造和管理工作。超高案例参考·广泛选取选取原则1、参考项目的业态功能、建筑体量、高度等指标与本项目相近；2、尽量选取近期项目，以便使其技术、顾问团队、周期、成本等因素具有参考性；3、在项目发展解读研究中，选取近期建成、在建和预期建设的高度与体量相近的项目，以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向；而在参考实例中，则尽量选取近期建成案例，以便对其技术、顾问团队、周期和成本等进行实证研究。序号项目名称项目规模（万M2）单层面积（M2）地面层数塔顶高度（M）建筑屋面高度（M）层高（M）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间运营时间建筑设计公司结构设计公司备注1深圳平安国际金融中心37.86115646588/538（楼层屋面）905年4个月2009.8.292014.12KPF2上海中心大厦43.401186325801485年2008.11.292014美国Gensler事务所3天津高银金融117总项目183117597总项目27020082014巴马丹拿建筑设计咨询4广州周大福中心珠江新城东塔地上35，地下1.8116530100超过6年2009.92016KPF5台北101大厦28.95101508448580亿新台币4年3个月1999.72003.10.17李祖原建筑师事务所6上海环球金融中心38.16101492460逾10亿美元5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.30KPF赖思里・罗伯逊联合股份有限公司7香港环球贸易中心/ICC-32551184842.85-3.15净高含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010KPF8南京绿地广场紫峰大厦2689450402005.52008.9.28SOM与华东院9蔡屋围金融中心28.5/总项目6010443940约4年2007.112011建筑师事务所TFP和ARUP公司、深圳华森设计公司10广州国际金融中心珠江新城西塔44.8103438652007.1.312009.11.3英国威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司11沈阳国际金融中心总项目538942710亿美元2012贝氏建筑师事务所、凯达柏涛公司、籁思理·罗伯逊股份有限公司联合设计12上海金茂大厦298842150近5年1994.5.101999.3.18SOM13香港国际金融中心二期18.582140（F8-F88)90416总项目包括一期等30亿美元3年半20032003后半年14广州中信广场总项目34.362500总项目371997.615沈阳恒隆市府广场总项目80330总项目1004年内2007.4201116大连裕景中心总项目80383总项目602009.11.30美国NBBJ英国ARUP公司17高雄东帝士85国际广场30.633783483年1997李祖原建筑师事务所18香港中环广场17.2878374总项目141亿美元3年1992DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd19广州广晟国际大厦1659360办公部分4.25/2.85净高203年2007.12.282011.3广州瀚华建筑设计有限公司20深圳赛格广场17723563年2000陈世民建筑师事务所超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）经济技术指标建筑位置位于台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面积30278m2建筑面积28.95万m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度508m总投资580亿元新台币施工工期7年开发商台北金融大楼控股有限公司建筑设计单位李祖原建筑师事务所承建单位KTRT超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）•台北101（Taipei101），前名台北国际金融中心（TaipeiFinancialCenter），设计师李祖原。位于台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508米，地上101层，地下5层，是目前全球最高的摩天大楼。其英文名称Taipei101除代表台北，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”之意义。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼（podium），规划为购物中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。•因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．台北101设置了“调和质块阻尼器（tunedmassdamper）”，是在88-92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃幅。•防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构（megastructure）”，在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面约3米长、2.4米宽，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。17超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）入口大堂超高案例参考·重点案例·台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）入口台阶室外步行廊道立面入口室内共享空间室内步行廊道超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）20▪上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社（MoriBuildingCorporation）为中心，联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目，总投资额超过1050亿日元（逾10亿美元）。主楼部分钢结构已建到了第8层的世界第一高楼———101层超高层综合设施“上海环球金融中心”的外观造型和功能构成昨天最终确定。备受争议的大楼顶部圆形风洞设计改为倒梯形。▪上海环球金融中心主体建筑设计高度为492米，共104层，地上101层，地下3层，2008年初竣工后将成为上海浦东的新地标。▪据悉，该工程于1997年年初开工。原设计高460米，后来因受亚洲金融危机影响，工程曾一度停工。2003年2月工程复工。但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦，超过环球金融中心的原设计高度。由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变，对原设计方案进行了修改。修改后的环球金融中心比原来增加7层，即达到地上101层，地下3层，总高度达到492米，目前世界第一高楼台北101大楼总高度为508米，但其中包括了60米高的天线，上海环球金融中心比起已建成的中国台北国际金融大厦主楼高出12米，所以按国际建筑惯例来说，上海环球金融中心仍为名符其实的世界第一高楼。超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）上海环球金融中心,这座直101层,高度为492米的垂直型花园城市,有完备的安全保障系统和热忱的服务,它不仅具备世界一流水准的国际金融中心的功能,并拥有世界最高的观光厅,以及各种商铺、餐厅、会议中心和酒店。•观光厅（94/97/100F）位