万科关于城市布局研究

集团城市布局（草案）企划部零五年十二月目录城市布局的现状及扩张的必要性扩张原则城市选择及分级竞争对手的布局分析结论综述城市布局的现状及扩张的必要性几组数字00-04年全国房地产市场（商品住宅）销售额复合增速为27.8%，万科销额的复合增速为39.1%00年，万科共进入6座城市，当年主要房地产项目10个04年，万科共进入17座城市，当年主要操作房地产项目37个04年万科是市场占有率1.06%（销售额，年报数据），到2014年要达到3%假定未来十年行业增速万科需达到的增长速度（销售额）15%20%25%27.6%33.2%40.3%在深耕现有城市的基础上的适度扩张，是我们保持高速增长的必要条件。扩张原则1.聚焦三大区域，优先发展东部沿海城市；2.优先选择宏观经济规模和房地产市场容量较大的城市；3.考虑资源共享及经营成本，同等条件下优先发展临近城市；4.在深耕中心城市，提高市场份额的基础上，再考虑卫星城市的发展。城市选择及分级中心城市选择及分级区域分析重点区域研究1、分析城市宏观经济规模和房地产市场容量两个方面的发展水平，筛选出中心城市。2、然后根据其中的核心指标——销售面积来划分各城市的级别。1、依据国家发改委明确的经济圈、城市群、城市带确定全国区域划分；2、对比各区域经济规模、空间跨度并结合增长极理论判断区域发展阶段等情况。聚焦重点发展区域，进行深度研究。中心城市明细及分级1、区域分布图2、明确重点发展区域现阶段：重点区域的研究提纲最终成果：重点区域的发展策略工工工工工工工工工工工工工城市布局工作流程城市选择及分级城市选择标准市辖区常住人口GDP固定资产投资三产占比人均年末储蓄余额人均可支配收入商品房销面积100万200亿30%1万元7500元400万平宏观经济规模市场容量中山（501.4亿）鞍山（175.4亿）中山（31.56%）重庆（11194元）鞍山（7434元）指标底限底线参考城市注：为确保数据来源的统一，宏观指标均出自《2005年中国城市统计年鉴》，为2003年数据。商品房销售面积为04年数据。500亿城市选择及分级商品房销售面积900万平米以上400万平米以上核心城市中心城市400万平米以下卫星城市说明：•中心城市按照操作5-10个项目，单项目年消化量6万估算，则年销售面积达到30-60万平米，中心城市以400万的年消化量；（相当于市场占有率达到7.5%~15%）•因考虑集团现状及区域规划特点，部分区域考虑将几个较小城市合并看作中心城市规模；•核心城市市场规模参考04年深圳商品房消化量（936万平）确定；——城市分级标准城市选择及分级卫星城市进入标准：中心城市连续两年内操作三个以上项目，完成经营计划，且无重大经营失误；卫星城市项目选择标准；项目简单，可快速复制项目位于卫星城市的中心城区，项目风险可控鉴于目前中国经济的梯级分布状况，仅东部沿海区域考虑卫星城市，中西部地区暂不考虑。中心城市可跨省选择卫星城市。——城市分级标准城市选择及分级——城市选择地图中心城市分布图核心城市/中心城市分布图城市选择及分级注：（1）重庆、长沙、哈尔滨、福州不处于三大经济圈，在三大经济圈没有充分深耕及布局尚未完成的情况下，暂不考虑。（2）东莞因其公布数字可能明显偏小，因此将其列为潜力城市一级；（3）考虑山东省的经济规模和济南的地位，将济南列为中心城市；（5）对于一个公司负责两个以上城市的情况将在分析具体区域的时详细评述。（6）带“*”的数据为经济普查后更新的04年数据，人口为03年各城市市辖区常驻人口城市人口（万人，03年数据）GDP（亿元）固定资产投资（亿三产占比人均可支配收入销售面积(平米)上海12788073*308547.90166833489北京14076060*252860.00156382286天津8483111*125943.30114671292广州8654451*132253.03168841122深圳5574238*109038.0027596936成都5152033*108545.6010394830沈阳504190197244.698924770南京5922067*120243.7011602762苏州3072850*155532.0214451707佛山5511918*56537.0016045660武汉896195682248.579564658杭州5362543*120541.4714565605宁波3002158*109637.2615882517青岛3062164102538.3711089516大连330196271642.0510378486无锡3022350111440.2013588410济南394161965146.8112005258东莞5991806*43442.1618426212工作流程中心城市选择及分级区域分析重点区域研究1、分析城市宏观经济规模和房地产市场容量两个方面的发展水平，筛选出中心城市。2、然后根据其中的核心指标——销售面积来划分各城市的级别。1、依据国家发改委明确的经济圈、城市群、城市带确定全国区域划分；2、对比各区域经济规模、空间跨度并结合增长极理论判断区域发展阶段等情况。聚焦重点发展区域，进行深度研究。中心城市明细及分级1、区域分布图2、明确重点发展区域现阶段：重点区域的研究提纲最终成果：重点区域的发展策略工工工工工工工工工工工工工城市布局工作流程注：成渝是十一五规划中提到的区域发展重点地区，但因其目前规划尚未明确，暂将其列为城市群考虑区域分析区域划分依据：国家发改委确认的经济圈、城市群（福建沿海城市带为福建省确认）城市组团分级：经济圈（3个）：长三角、珠三角、京津冀（原环渤海是由京津冀、山东半岛和辽中南组成，现已拆分）城市群（7+1）：山东半岛、中原、辽中南、关中、武汉、哈长、长株潭、成渝城市带（1个）：福建沿海——区域划分地图区域分布图区域分析经济圈区域分析——长江三角洲经济圈江苏浙江范围：长三角都市经济圈包括上海市、江苏省8地级市（南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州）、浙江省7地级市（杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州），共16个城市。区域分析——长江三角洲经济圈各城市经济发展水平（03年数据）•上海经济规模遥遥领先于其他城市•第二梯队城市包括苏州、杭州、无锡、宁波、南京，经济水平伯仲之间•第三梯队城市经济发展水平相对落后。注：数据来自《2005年中国城市统计年鉴》，为03年数据。城市GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）上海625112784671824522221苏州2802307476931409526杭州2100536328191007588无锡190130243155893487宁波178730032639838522南京157659227307954600绍兴10897425115535292南通10069912924448331台州99518018041386262常州90127526149447281嘉兴8589425792526279扬州64712414290247198镇江64010923995237168泰州5806711513231174湖州49111919102270182舟山17277176799875区域分析——长江三角洲经济圈上海“十一五”规划主要指标经济增长率为年均9％以上；（“十五”期间年均增长11.5%）第三产业增加值占全市生产总值比重50％以上；（04年为47.9%）中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重80％；非公有制经济增长值占全市生产总值比重50％左右；单位生产总值综合能耗下降率20％左右；地方财政收入与经济保持同步增长。上海常住人口规模“十一五”期间定为1900万人（03年市辖区常驻人口1278万）。（陈良宇在市十二届人大四次会议胜利闭幕上的讲话）区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划南京都市圈：南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖规划定位：都市圈核心城市南京是江苏省政治、经济、科教文化、信息中心，南京都市圈地跨江苏苏南、苏中、苏北，南京都市圈地处长江三角洲的北翼，是长江三角洲地区重要的基础产业、制造业、科教文化基地之一。《南京都市圈规划（2002—2020）》江苏省政府2002年批复策略建议：1、扬州作为南京的卫星城市；2、5年内深耕南京，5年后可考虑进入卫星城市。镇江扬州芜湖马鞍山滁州南京65100924556到中心城市的铁路距离（公里）城市GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）南京157659227307954600扬州64712414290247198镇江64010923995237168芜湖285781278614388马鞍山193601563810747滁州3015169606778区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划苏锡常都市圈：苏州、无锡、常州苏州经济发展水平较高，GDP在长三角仅次于上海；无锡市江苏省的重要城市，在苏锡常都市圈规划中定位于国际机场、物流、信息中心《苏锡常都市圈规划》(2001—2020)，江苏省政府2002年批复策略建议：1、常州作为无锡的卫星城市；2、苏州持续深耕，暂不附带卫星城市；3、无锡现阶段继续深耕，三年后可考虑进入卫星城市；4、南通据苏锡常城市群较近，可作为无锡的卫星城市。城市GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）苏州2802307476931409526无锡190130243155893487常州90127526149447281苏州常州无锡4239三城市的铁路距离（公里）区域分析——长江三角洲经济圈江苏“十一五”规划要点：三个发展：率先发展、科学发展、和谐发展四个优先：富民优先、科教优先、环保优先、节约优先两个量化指标：江苏在2010年人均GDP要比2005年增加两倍左右到“十一五”末，江苏的单位生产总值能源消耗力争比“十五”期末降低20%左右《中共江苏省委关于制定江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》区域分析——长江三角洲经济圈区域内规划杭州湾地区城市群：杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州和舟山《浙江省杭州湾地区城市群空间发展战略规划》浙江省政府发布杭州和宁波是该区域经济的重心，周边其他城市从经济总量和人口规模上看仍存在较大差距。城市GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）杭州2100536328191007588宁波178730032639838522绍兴10897425115535292嘉兴8589425792526279湖州49111919102270182舟山17277176799875绍兴舟山嘉兴湖州杭州63——91107宁波108——262279到中心城市的铁路距离（公里）策略建议：1、杭州、宁波是区域中心城市，考虑06年进入2、湖州、嘉兴、绍兴作为杭州的卫星城市；舟山作为宁波的卫星城市3、五年内在发展杭州、宁波，五年后考虑进入卫星城市区域分析——长江三角洲经济圈浙江省“十一五”规划重点：(一)建设社会主义新农村，推进城乡协调发展。(二)着力自主创新，推进产业结构优化升级。(三)统筹区域发展，完善基础设施。(四)全面推进生态省建设，加快建设资源节约型和环境友好型社会。(五)科教兴省、人才强省，加快建设文化大省。(六)建设“平安浙江”，促进社会和谐。(七)深化体制改革，提高对内对外开放水平区域分析——珠江三角洲经济圈范围：广州、深圳、东莞、江门、佛山、珠海、肇庆、中山、惠州广东区域分析——珠江三角洲经济圈各城市经济发展水平注：数据来自《2005年中国城市统计年鉴》 城市GDP（亿元）人口（万）人均GDP（元）固定资产投资社会消费品零售总额广州34978654837211751494深圳289555754545949802佛山138255040444424473东莞94